贺小国、齐某某与孝昌县天瑞房地产有限公司、曾某高等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

贺小国
齐某某
徐辉（湖北中伟律师事务所）
孝昌县天瑞房地产有限公司
孙爱军
周杨（湖北慧安律师事务所）
谈华武
曾某高
曾庆厚

原告贺小国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县城区。
原告齐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县城区，系原告贺小国之妻。
委托诉讼代理人徐辉，湖北中伟律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告孝昌县天瑞房地产有限公司。
住所地孝昌县古城大道天瑞宾馆。
法定代表人何建法，系该公司经理。
委托诉讼代理人孙爱军，系该公司职员，代理权限:代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、和解，上诉、反诉，代领法律文书。
被告曾某高，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。
被告曾庆厚，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县，系被告曾某高之父。
以上二被告委托诉讼代理人周杨，湖北慧安律师事务所律师，代理权限:代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、和解，上诉、反诉，代领法律文书。
以上二被告委托诉讼代理人谈华武，系被告曾某高亲属，代理权限:代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、和解，上诉、反诉，代领法律文书。
原告贺小国、原告齐某某与被告孝昌县天瑞房地产有限公司、被告曾某高、被告曾庆厚房屋买卖合同及侵权纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。
原告齐某某及原告贺小国、原告齐某某之共同委托诉讼诉讼代理人徐辉、被告孝昌县天瑞房地产有限公司之委托诉讼代理人孙爱军、被告曾某高、被告曾庆厚之共同委托诉讼代理人周杨、谈华武到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告贺小国、原告齐某某向本院起诉要求1、判令孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室房屋归原告所有；判令被告孝昌县天瑞房地产有限公司立即为原告办理孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室房屋产权登记并承担因逾期办理房屋产权登记给原告造成的包括受到侵权的损失；2、判令第二、三被告立即停止侵权，从孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室房屋退出，不再侵害原告；3、诉讼费由被告承担。
事实与理由:原告夫妻于2011年2月25日、28日分别向被告1交纳购房款5万元、10万元订购被告1开发的八米街小区房屋（2#楼3单元301室），2011年10月15日，原告方与被告1签订了八米街小区房屋（2#楼3单元301室）《预售合同》，约定总购房款为244000元，交房时间为2011年12月31日前。
签订合同当日，原告夫妻向被告1支付购房款5万元，但被告1逾期不能交付房屋，经原告多次交涉，被告1承诺，总购房款降至24万元，要求原告再交纳4万元即予交房。
原告于2012年12月20日向被告1支付4万元购房款，前后合计共支付购房款24万元，但被告1仍然迟迟不能交付房屋。
后原告经多方打听，方知被告1因未取得房屋出售资格及所属房屋已予抵押的事实。
为此，原告一直催促被告完善手续，履行义务，并就此与被告1发生多次争执。
2015年1月26日，抵押权人同意房屋出售，2015年2月12日，被告1取得房屋出售资格。
后被告1要求与原告方签订正规的商品房买卖合同，原告方知自己原购房屋已被被告1调整交付他人。
在孝昌县公安局兴城派出所的参与协调下，被告1将原告所购房屋变更为孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室，并承诺该房屋无买卖争议。
无奈，原告只得与被告1于2015年12月16日重新签订《商品房买卖合同（预售）》，被告1于当日即将孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室房屋交付原告，并于2015年12月18日将该合同备案于孝昌县住房保障和房屋管理局。
原告即于2015年12月17日开始对房屋进行装修，并向小区卫生管理人员交纳垃圾处理及卫生费。
至2016年5月，房屋装修完毕，原告开始入住。
根据重新签订合同的约定，被告1应当在交付房屋后90日内完成买卖房屋的所有权转移登记，但经原告一再催促，被告一直不能办理。
2016年11月，被告2竟然将原告的门锁撬了，且发展到被告3强行进入房屋而不退出，问其原因，被告2、被告3回答说原告入住的房屋是被告2也签订了买卖合同。
为此，原告多次与被告1交涉，被告1说，被告2原定房屋不是现在原告入住的房屋，且被告2的问题他们早已经处理完毕，与原告无关。
但被告1未能使被告2停止对原告侵权，未能使被告3退出原告房屋。
原告亦就此多次报警请求处理，但警方至今也未能解决。
原告方作为没有任何力量的普通农民，多年血汗积累所购房屋面临如此处境、权益受到如此侵害，多次交涉多方求助万般无奈中几欲跳楼自尽。
在派出所的劝说下，现只得诉至法院，请法院依法支持，为普通百姓主持公道。
被告一孝昌县天瑞房地产有限公司辩称:1、双方之间签订的合同，我方已经履行，与原告签订第二次合同时，已经将价格降低4000元作为补偿，2、原告所购房屋已经交付给原告，原告已经装修，合同已经履行，3、房屋手续登记问题，我方已经在相关部门备案，相关手续由相关部门统一办理，故未进行转移登记。
被告二曾某高、被告三曾庆厚辩称:1、请求依法驳回原告的全部诉讼请求；2、要求被告孝昌县天瑞房地产有限公司与我方继续履行合同，办理过户和交房手续，同时赔偿损失、承担违约责任；若合同无法继续履行，被告孝昌县天瑞房地产有限公司与我方解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。
具体意见如下:我方与被告孝昌县天瑞房地产有限公司签订的《八米街小区预售合同》系双方合意签订，合法有效，且该合同较原告与被告孝昌县天瑞房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》成立在先；原告与被告孝昌县天瑞房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系恶意串通，应属无效合同；被告孝昌县天瑞房地产有限公司与我方订立合同并交付房屋后，又将房屋出卖原告，被告孝昌县天瑞房地产有限公司一房二卖的行为明显违法违约，我方有权要求解除合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。
本院认为，本案争议涉及到一房二卖的问题。
在一房二卖的情况下，要判断哪方买受人的合同权利应受法律保护，先要确定合同是否有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
本案被告曾某高与被告孝昌县天瑞房地产有限公司2010年9月23日签订《房屋买卖合同》，原告贺小国与被告孝昌县天瑞房地产有限公司于2011年10月15日签订《房屋买卖合同》，被告孝昌县天瑞房地产有限公司2015年2月12日取得争议房屋的预售许可证，原告于2017年1月4日诉至本院。
根据以上事实和司法解释的规定，被告曾某高与被告孝昌县天瑞房地产有限公司2010年9月23日签订的《房屋买卖合同》、原告贺小国与被告孝昌县天瑞房地产有限公司于2011年10月15日签订的《房屋买卖合同》均为有效合同。
在二份合同均有效且买受人即原告贺小国、被告曾某高均要求履行合同的情况下，应按照已经办理房屋所有权变更登记或者备案、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
本案争议房屋没有办理使用权变更登记，但原告贺小国与被告孝昌县天瑞房地产有限公司2015年12月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》已在房管部门备案，且原告已实际装修入住。
因此，原告贺小国的权利应受保护。
被告孝昌县天瑞房地产有限公司依据2015年12月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》负有协助原告贺小国办理房屋过户的义务。
据此，本院对原告贺小国要求“1、判令孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室房屋归原告所有；判令被告孝昌县天瑞房地产有限公司立即为原告贺小国办理孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室房屋产权登记并承担因其逾期办理房屋产权登记给原告贺小国造成的包括受到侵权的损失”的诉讼请求予以支持。
对于原告的诉讼请求“2、判令第二、三被告立即停止侵权，从孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室房屋退出，不再侵害原告”的请求，因原告已合法取得该房屋，被告曾某高、被告曾庆厚再行进入争议房屋没有合法依据，应停止侵权。
对原告的该项请求，本院予以支持。
至于被告曾某高辩称“被告孝昌县天瑞房地产有限公司与我方订立合同并交付房屋后，又将房屋出卖原告，被告孝昌县天瑞房地产有限公司一房二卖的行为明显违法违约，我方有权要求解除合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任”，本院认为，该请求与本案要处理的争议无关，被告曾某高可另行起诉。
据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《中华人民共和国侵权责任法》第二条  、第十五条  第一款  第一项  之规定，判决如下:
一、被告孝昌县天瑞房地产有限公司开发的孝昌县城区八米街小区1栋3单元401室房屋归原告贺小国所有。
二、被告孝昌县天瑞房地产有限公司立即协助原告贺小国办理孝昌县城区八米巷小区1栋3单元401室房屋产权变更登记手续，并自2016年3月17日起按照房屋总价款240000元的万分之五按日计算向原告贺小国支付违约金至完成房屋产权变更登记手续之日止，违约金总额不超过房屋总价款240000元的30﹪。
三、被告曾某高、被告曾庆厚立即停止侵权，从孝昌县城区八米街小区1栋3单元401室房屋搬出。
本案受理费2150元，由被告被告孝昌县天瑞房地产有限公司承担2000元，被告曾某高、被告曾庆厚承担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费。
上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，本案争议涉及到一房二卖的问题。
在一房二卖的情况下，要判断哪方买受人的合同权利应受法律保护，先要确定合同是否有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
本案被告曾某高与被告孝昌县天瑞房地产有限公司2010年9月23日签订《房屋买卖合同》，原告贺小国与被告孝昌县天瑞房地产有限公司于2011年10月15日签订《房屋买卖合同》，被告孝昌县天瑞房地产有限公司2015年2月12日取得争议房屋的预售许可证，原告于2017年1月4日诉至本院。
根据以上事实和司法解释的规定，被告曾某高与被告孝昌县天瑞房地产有限公司2010年9月23日签订的《房屋买卖合同》、原告贺小国与被告孝昌县天瑞房地产有限公司于2011年10月15日签订的《房屋买卖合同》均为有效合同。
在二份合同均有效且买受人即原告贺小国、被告曾某高均要求履行合同的情况下，应按照已经办理房屋所有权变更登记或者备案、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
本案争议房屋没有办理使用权变更登记，但原告贺小国与被告孝昌县天瑞房地产有限公司2015年12月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》已在房管部门备案，且原告已实际装修入住。
因此，原告贺小国的权利应受保护。
被告孝昌县天瑞房地产有限公司依据2015年12月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》负有协助原告贺小国办理房屋过户的义务。
据此，本院对原告贺小国要求“1、判令孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室房屋归原告所有；判令被告孝昌县天瑞房地产有限公司立即为原告贺小国办理孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室房屋产权登记并承担因其逾期办理房屋产权登记给原告贺小国造成的包括受到侵权的损失”的诉讼请求予以支持。
对于原告的诉讼请求“2、判令第二、三被告立即停止侵权，从孝昌县城区八米街小区1号楼3单元401室房屋退出，不再侵害原告”的请求，因原告已合法取得该房屋，被告曾某高、被告曾庆厚再行进入争议房屋没有合法依据，应停止侵权。
对原告的该项请求，本院予以支持。
至于被告曾某高辩称“被告孝昌县天瑞房地产有限公司与我方订立合同并交付房屋后，又将房屋出卖原告，被告孝昌县天瑞房地产有限公司一房二卖的行为明显违法违约，我方有权要求解除合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任”，本院认为，该请求与本案要处理的争议无关，被告曾某高可另行起诉。

据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《中华人民共和国侵权责任法》第二条  、第十五条  第一款  第一项  之规定，判决如下:
一、被告孝昌县天瑞房地产有限公司开发的孝昌县城区八米街小区1栋3单元401室房屋归原告贺小国所有。
二、被告孝昌县天瑞房地产有限公司立即协助原告贺小国办理孝昌县城区八米巷小区1栋3单元401室房屋产权变更登记手续，并自2016年3月17日起按照房屋总价款240000元的万分之五按日计算向原告贺小国支付违约金至完成房屋产权变更登记手续之日止，违约金总额不超过房屋总价款240000元的30﹪。
三、被告曾某高、被告曾庆厚立即停止侵权，从孝昌县城区八米街小区1栋3单元401室房屋搬出。
本案受理费2150元，由被告被告孝昌县天瑞房地产有限公司承担2000元，被告曾某高、被告曾庆厚承担150元。

审判长：黄登高

书记员：钟迪飞