费某某、王少华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：费某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省巴东县人，住仙桃市。
委托诉讼代理人：谭学根，湖北为维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王少华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。
委托诉讼代理人：王军军，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。

上诉人费某某因与被上诉人王少华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，因二审未出现新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
费某某上诉请求：撤销原判，改判王少华依照原租赁合同继续履行；本案一、二审诉讼费用由王少华承担。事实和理由：原判决认定事实错误，且遗漏了部分事实。1、王少华欲另行出租案涉门店，有双方均予认可的《通知》为证。一审法院认为费某某未提交证据证实王少华欲另行出租的事实有误。2、案涉《房屋租赁合同》第四条第3项明确约定费某某取得续租权的唯一条件是租赁期满前1个月告知王少华。一审庭审中，当事人双方均确认2017年2月存在告知的事实。原判决对费某某享有续租权和优先承租权的事实未予确认。3、费某某并未表示不愿继续租赁案涉门店，原判决在审理查明部分亦未认定该项事实，但原判决以费某某当庭表示不愿意续租作为裁判依据有误。
王少华辩称，一审中，费某某已当庭表示不再要求续租。且2015年3月10日，双方在签订2016年的租赁合同时，王少华已口头向费某某说明，当年租期届满后就不再续租。后因费某某要求继续承租到2017年，王少华予以口头同意。王少华于2017年3月10日案涉租赁合同到期之后，以张贴通知的形式要求费某某腾退房屋，费某某未予腾退。因该门店目前并未对外出租，费某某主张优先承租权没有事实和法律依据。费某某上诉主张继续履行原租赁合同，因原合同已履行完毕，不存在继续履行的问题。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
王少华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令费某某停止侵权，并腾退所租门店；2、请求依法判令费某某支付占用门店租金（按2万元/年租金从2017年3月10日起计算至腾退房屋之日止）；3、由费某某承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：王少华在仙桃市××李路东侧有一处商业门店，2009年将该门店租赁给许年彬经营生意，2011年3月，费某某与许年彬协商要求转租该门店从事理发生意，并取得王少华同意。具体转让事宜由费某某、许年彬自行协商。费某某取得门店后，租赁合同一年一签。2015年3月10日，王少华在签订合同之时，口头告知这是最后一年，到期后不再对外出租，要收回自用。费某某要求多经营一年，王少华也表示同意。2016年3月10日又续约一年。合同约定，王少华将位于仙桃市××李路门牌号××的房屋租赁给费某某使用，租赁期限自2016年3月10日至2017年3月10日，年租金20000元。2017年3月10日，合同到期后，费某某要求王少华补偿转让费和门店装修费未果后，拒绝腾退房屋。
一审法院认为，王少华、费某某签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，王少华依约将房屋交付费某某使用，已履行了合同义务。费某某辩称王少华张贴的告示内容有将门店转租他人的意思，侵犯了其优先承租权，要求王少华赔偿转让费和门店装修费，因其未提交证据予以证实，故该院对费某某的上述辩解主张不予采信。且本案审理中，费某某明确表示不愿意继续租赁该门店。因此，费某某应将租赁门店返还王少华。王少华将该门店停水、停电，造成该门店闲置。王少华要求费某某支付逾期租金理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、费某某于该判决生效之日起十日内将王少华所有的位于仙桃市××李路门牌号××的门店腾退并返还给王少华；二、驳回王少华其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由费某某负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年2月10日，王少华、费某某开始协商案涉门店租赁事宜，因费某某要求续租而王少华要求将门店收回自用，未能达成协议。后双方发生争执，王少华于2017年3月12日对门店停水停电，因门店内还存放着费某某的资产，费某某将门锁上。2017年3月22日，王少华在案涉门店卷闸门上张贴《通知》一份，《通知》上有打印的“房东将找人清理后另行出租”的字样。王少华在二审时称，张贴该份《通知》系为了催促费某某腾退房屋，通知的内容系套用的以前的模板。该门店自2017年3月12日起闲置至今，未对外出租。本案一审庭审期间，审判人员询问费某某是否要求继续租赁案涉门店，费某某表示不愿意续租。该项事实记入一审庭审笔录，并有费某某及其委托诉讼代理人签字确认。
二审另查明，案涉《房屋租赁合同》第四条第3项约定：“租赁期满，甲方（王少华）有权收回出租房，乙方（费某某）如要求续租，则必须在租赁期满一个月前告知甲方，乙方有优先租赁权。”因双方未就续租达成一致，费某某已另行租赁一处门店，经营理发生意。一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，案涉房屋租赁合同经双方当事人自愿平等协商一致而签订，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因该合同租赁期限已于2017年3月10日届满，且双方未能就续租达成一致，费某某在一审庭审中亦明确表示不再续租，故王少华有权收回案涉门店，费某某应予以腾退。费某某上诉主张，依照案涉房屋租赁合同第四条第3项，在费某某已于2017年2月通知王少华要求续租的情况下，费某某对案涉门店享有优先租赁权和续租权。本院认为，优先租赁权的行使须以王少华另行出租案涉门店为前提。费某某虽向法庭提交了《通知》一份，但事实上该门店至今未另行出租，故费某某主张优先租赁权没有事实依据。关于费某某主张的续租权，没有合同和法律依据，费某某虽向王少华提出续租，能否形成新的租赁关系仍应视王少华是否同意继续出租。费某某上诉要求王少华依照原租赁合同继续履行，因该合同已履行完毕，本院对其该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，费某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人费某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　王　勇 审判员　丁　盼 审判员　赵湘湘

法官助理胡煜婷 书记员张茂