贵州江盛百丰建设有限公司与上海迈墀企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：贵州江盛百丰建设有限公司，住所地贵州省贵阳市。
　　法定代表人：刘秀秀，执行董事。
　　委托诉讼代理人：徐涛，德恒上海律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆曜松，德恒上海律师事务所律师。
　　被告：上海迈墀企业管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：钟润生，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘长辉，上海煌图律师事务所律师。
　　原告贵州江盛百丰建设有限公司诉被告上海迈墀企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月17日受理后，依法适用简易程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告贵州江盛百丰建设有限公司(以下简称江盛公司)的委托诉讼代理人徐涛律师、陆曜松律师，被告上海迈墀企业管理有限公司(以下简称迈墀公司)的法定代表人钟润生、委托诉讼代理人刘长辉律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　江盛公司向本院提出诉讼请求：判令迈墀公司向江盛公司返还租赁保证金506,850.75元。
　　事实与理由如下：
　　2018年7月10日，原、被告双方签署租赁合同一份，约定由江盛公司向迈墀公司承租上海市静安区南京西路XXX号SOHO东海广场4503室房屋(以下简称涉案房屋)用于办公，租赁期限自2018年7月9日至2020年7月31日。江盛公司按照约定支付了租赁保证金506,850.75元，并按月支付了租金。房屋交接后，江盛公司员工及客户多次反映涉案房屋内甲醛超标，江盛公司不得不多次聘请专业机构进行空气治理，并与迈墀公司进行沟通，但问题未能解决，严重影响了江盛公司的经营。2018年11月28日，迈墀公司向江盛公司发出《解约告知书》一份，以江盛公司未支付当年12月份的租金为由解除租赁合同。江盛公司认为，迈墀公司提供的房屋甲醛严重超标，已经构成违约，同意双方之间的合同于2018年11月28日解除，但迈墀公司却一直未返还租赁保证金，故起诉来院，请求判如所请。
　　迈墀公司辩称，不同意江盛公司的诉讼请求。收到江盛公司的诉状后，经迈墀公司委托检测机构检测，涉案房屋内空气指标合格，未发现甲醛超标的情形。江盛公司因内部管理的原因，以“老板不在”、“正在走流程”等种种理由逾期拒不支付租金，已经构成根本违约。故迈墀公司行使单方解除权。按照合同约定，迈墀公司有权没收全部保证金，请求法院驳回江盛公司的诉请。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年7月10日，原、被告双方签署租赁合同一份，约定由江盛公司向迈墀公司承租涉案房屋用于办公，租赁期限自2018年7月9日至2020年7月31日，租赁费用中包括月租金90,354.15元，以及每月配套服务费60,236.1元，合计150,590.25元每月，应当提前10天支付下个月的费用。合同中在“租赁保证金”条款下约定，江盛公司应当支付租赁保证金451,770.75元、水电费押金9,180元、办公家具押金45,900元，租赁关系终止时，上述保证金及押金除用于抵扣江盛公司应付费用或违约金外，剩余部分无息退还；租赁期间，如江盛公司超期三日仍未付款，则迈墀公司可通过电话、短信、微信等方式提醒江盛公司，江盛公司经提醒后五日内仍未付款的，视为江盛公司根本违约，迈墀公司有权单方解除租赁合同并没收租赁保证金。江盛公司按照约定支付了租赁保证金451,770.75元、水电费押金9,180元、办公家具押金45,900元。
　　房屋交接后，江盛公司聘请了案外人上海友兰科技有限公司进行空气治理，试图去除甲醛等污染物，并专门租赁了空气净化器。2018年11月22日，江盛公司委托案外人上海绿环商品检测有限公司对涉案房屋内的空气进行检测，结论为部分区域甲醛超标。2018年12月1日起的租金，江盛公司本应于2018年11月21日支付租金，但江盛公司未按期支付。2018年11月22日、23日，迈墀公司员工均向江盛公司员工张璐催缴租金。2018年11月26日，迈墀公司员工再次向江盛公司员工张璐催缴租金，并发出催收函。2018年11月28日，迈墀公司向江盛公司发出《解约告知书》一份，以江盛公司未支付当年12月的租金为由解除租赁合同，要求江盛公司于11月30日前交还系争房屋。2018年12月10日，迈墀公司委托案外人上海聚星环境检测有限公司对涉案房屋内空气进行检测，结论为污染物未超标。
　　审理中，江盛公司表示，考虑到本案的情况，如法院支持江盛公司取回保证金的，自愿补偿迈墀公司335,900.5元。迈墀公司表示，江盛公司搬离时有电费及公摊费用3,000元未付，要求从水电费押金中扣除，其余水电费押金以及家具押金均同意退还。江盛公司表示同意。
　　本院认为，行使合同约定的解除权的，除应当符合法律规定外，还应当符合合同约定的程序。现江盛公司未按约定的时间支付租金，构成违约，但迈墀公司应当按照合同约定行使相关权利。按照合同约定，江盛公司逾期付款超过三日，迈墀公司方能以电话、短信、微信等方式催告；催告后满五日江盛公司仍未支付，则迈墀公司方能行使合同解除权。现迈墀公司于2018年11月22日、23日通过微信催告，距11月21日未满合同约定的期限，不能作为行使合同解除权的时间起点。11月26日迈墀公司以书面方式催告后，11月28日即要求解除合同，未满足合同约定的期限，不能发生合同单方解除的法律效果。但江盛公司同意11月28日解除合同，因此双方之间关于涉案房屋的租赁合同因双方协商一致而解除。合同解除后，迈墀公司收取的租赁保证金在扣除应付费用3,000元后应当退还江盛公司。根据对合同上下文的理解，此处的租赁保证金实际包括租赁保证金451,770.75元、水电费押金9,180元、办公家具押金45,900元。因此，江盛公司要求退还租赁保证金451,770.75元、水电费押金6180元、办公家具押金45,900元的诉讼请求可予支持。江盛公司自愿补偿迈墀公司335,900.5元，与法无悖，可予准许。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二百零一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
　　一、被告上海迈墀企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告贵州江盛百丰建设有限公司租赁保证金451,770.75元、水电费押金6,180元、办公家具押金45,900元；
　　二、准许原告贵州江盛百丰建设有限公司自愿补偿被告上海迈墀企业管理有限公司335,900.5元(可在应退保证金中抵扣)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,869元，减半收取计4,434.5元，由原告贵州江盛百丰建设有限公司负担50元，被告上海迈墀企业管理有限公司负担4,384.5元。
　　如不服本判决，双方当事人可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：李  彦

书记员：李  康