贝某物流(上海)有限公司与上海顶样网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：贝某物流(上海)有限公司，住所地上海市金山工业区。
　　法定代表人：杨勇，总经理。
　　委托诉讼代理人：曹俊，上海市万达律师事务所律师。
　　被告：上海顶样网络科技有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：何鑫，总经理。
　　委托诉讼代理人：林琪，上海市同建律师事务所律师。
　　原告贝某物流(上海)有限公司(以下简称贝某公司)与被告上海顶样网络科技有限公司(以下简称顶样公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年12月4日公开开庭进行审理，原告贝某公司委托诉讼代理人曹俊、被告顶样公司委托诉讼代理人林琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告贝某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告顶样公司赔偿损失人民币(以下币种均为人民币)62,620元(依据合同第八条第二款约定两个月租金)；2、判令被告顶样公司退还2017年1月5日至2017年2月29日期间租金57,402元；3、本案诉讼费由被告顶样公司承担。事实与理由：2017年1月5日，原告贝某公司与被告顶样公司签订《租赁合同》，约定被告顶样公司将其从案外人上海赢华化工有限公司(以下简称赢华公司)承租的位于青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX幢XXX室(以下简称系争厂房)转租给原告贝某公司用于仓储，建筑面积940平方米，租金每年375,720元，并约定了双方的权利义务。原告贝某公司为经营使用进行装修，但2017年5月9日，政府相关部门将厂区进行了封路，并通知原告贝某公司搬迁，原告贝某公司才得知青浦区华新镇政府在2016年12月已经发出通知，要求业主在2016年12月30日前停止经营活动。被告顶样公司在明知租赁房屋系违章建筑的情况下，隐瞒实情，将房屋出租，导致原告贝某公司刚装修好就不得不搬离。根据《租赁合同》第八条第二款约定，被告贝某公司应给予两个月的租金补偿。同时，被告顶样公司与业主赢华公司合同中约定2016年12月21日至2017年2月29日期间免收租金，原告贝某公司认为系争厂房系违章建筑，业主赢华公司均无权将违章建筑出租用于收取租金，而且顶样公司在此期间无需支付业主房租的前提下也无权收取原告贝某公司的租金或占有使用费。且，原告贝某公司的实际损失远大于两个月租金金额，装修费用也高于两个月租金金额，装修后未开业即被关闭，租赁过程中原告贝某公司没有过错。原告贝某公司为维护自身合法权益，诉至法院作如上诉请。
　　被告顶样公司辩称：针对诉请1，根据涉及本案房屋租赁关系先前的生效判决，相关损失均已确认，故被告顶样公司予以认可。不同意诉请2，理由：1)本案中合同没有对免租期进行约定；2)本案合同第五条第三款双方进行了约定，除房屋内已有的装修和设施外，如原告贝某公司变更原有装修或设施应经过被告顶样公司书面同意，但是被告顶样公司并未收到过原告贝某公司书面通知，故对原告贝某公司的变更装修或设施不予认可。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　2017年1月5日，顶样公司(作为出租方、甲方)与贝某公司(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX幢第1室(部位厂区中间)出租给乙方当仓库使用，建筑面积940平方米，乙方在房屋租赁期间该房屋仅作为仓储使用。租赁期三年，自2017年1月5日至2020年1月4日止，每年租金375,720元，租金以6个月为一个支付周期，乙方在每一个支付周期结束前10天支付下一个支付周期的租金，房屋租金缴费后方能使用，租赁合同签订时，乙方应支付租赁保证金31,000元，保证金于合同终止，退房清场满10天，且租金、物业管理费、水、电等所有应付费用结清，如在租赁房屋内办理企业营业登记注册的，须在办理完企业注销或企业地址变更手续后凭甲方的保证金收据一次性不计息归还给乙方。除房屋内已有的装修和设施外，乙方如要求装修或变更原有设施的，应事先书面征得甲方同意，按规定应向有关管理部门办理申报手续的，须办理有关手续后，方可进行，装修结束经验收合格后，方可使用，因此而引起的一切费用及安全责任由乙方自行承担，所涉租赁房屋若政府拆违问题，则甲方将于政府拆违工作完毕并获得政府相应补偿款后，给予乙方一次性相当于2个月租金的补偿(作为乙方的搬迁误工装修费)，乙方对此确认并无异议，甲、乙双方至此亦再无其它任何争议。双方另行约定了其他权利义务。
　　合同签订后，顶样公司依约向贝某公司交付系争房屋，贝某公司按约支付租赁保证金31,000元及2017年1月5日至2017年7月4日期间的租金。
　　还查明，2016年12月20日，案外人赢华公司(作为出租方、甲方)与被告顶样公司(作为承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将其坐落在青浦区华新镇嘉松中路XXX弄XXX号内厂房、办公楼及相应的设施整体出租给乙方使用，建筑面积约12500平方米，租赁物占地面积共23亩，其中有证土地6亩，有证房屋面积1846平方米，该房地产权另外17亩为无证使用土地，乙方租赁用途为仓储、办公，乙方必须依法经营、合法使用，并遵守环保、消防、安保等政府执法部门的相关规定，租赁期限共7年，自2016年12月21日至2024年2月29日为止(其中2016年12月21日至2017年2月29日为免收租金期，不计租赁期限)，年租金450万元，合同另对发生政府拆迁拆违享有的经济补偿分配等其他事项作出约定。
　　另查明，本院(2018)沪0118民初9744号生效民事判决书确认以下事实：2017年6月9日，赢华公司(乙方)与青浦区华新镇朱长村村民委员会(甲方)签订《收购协议》，收购范围乙方用地位于朱长村长浜62号(以下简称“协议地块”)，用地面积4,000平方米，建筑面积3,452平方米(房产登记“沪房地青字2001第002814号”，有证建筑面积1,846.50平方米)。协议签订之日起，双方一致同意解除于2012年11月19日所签订的《土地租赁合同》，乙方不再享有协议地块的任何权利，对前期因各种因素导致产生的协议地块历史遗留问题甲乙双方不再互责和追究。乙方自签订协议之日起至2017年6月8日之前完成腾退工作(含地块内所有企业)，并移交甲方管理。回购总价(含补偿)6,868,000元。甲方根据推进进度，阶段性向乙方支付价款。乙方承诺乙方及地块内承租方(次承租方)之间的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由乙方自行与承租方(次承租方)协商解决，并由乙方承担，乙方及承租方(次承租方)不再向甲方或各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持、申诉等主张。双方另行约定了其他权利义务。同日，赢华公司(乙方)与青浦区华新镇朱长村村民委员会另签订《收购协议》，收购范围乙方用地位于朱长村长浜62号(以下简称“协议地块”)，用地面积14.30亩，建筑面积10,639平方米。双方一致同意解除于2012年11月19日所签订的《土地租赁合同》，乙方不再享有协议地块的任何权利，对前期因各种因素导致产生的协议地块历史遗留问题甲乙双方不再互责和追究。乙方自签订协议之日起至2017年6月8日之前完成腾退工作(含地块内所有企业)，并移交甲方管理。回购总价9,093,000元。甲方根据推进进度，阶段性向乙方支付价款。乙方承诺乙方及地块内承租方(次承租方)之间的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由乙方自行与承租方(次承租方)协商解决，并由乙方承担，乙方及承租方(次承租方)不再向甲方或各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持、申诉等主张。双方另行约定了其他权利义务。
　　另，贝某公司已于2017年5月搬走。系争厂房已于2017年6月9日拆除。系争厂房系无证建筑。审理中，原、被告均确认已结清2017年5月至2017年7月的租金及租赁保证金。
　　审理中，原告贝某公司表示：被告顶样公司在与业主赢华公司签订的租赁合同中约定有免租期，期间为2016年12月21日至2017年2月29日，而在原、被告签订的租赁合同中未有免租期的约定。因案涉厂房无产证及合法批建手续，业主及被告顶样公司均无权将房屋出租用于收取房租牟利，且合同应为无效，被告顶样公司在此免租期内没有损失，故无权收取原告贝某公司租金或占有使用费，故要求退还2017年1月5日至2017年2月29日期间租金57,402元。为此，提供被告顶样公司与赢华公司的租赁合同作为证据。被告顶样公司对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，因为原、被告双方合同中并未约定免租期。同时被告顶样公司认为：案涉租赁合同是原、被告协商一致的结果，根据合同约定，被告顶样公司在赔偿原告贝某公司两个月租金后双方无其他争议,且上述钱款的支付时间应为被告顶样公司取得补偿款后。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。系争房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁合同无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。顶样公司作为出租方，理应保障出租房屋的合法性，贝某公司作为承租方，在租赁房屋时亦有义务了解审查房屋合法性材料，故双方均存在过错。对贝某公司要求顶样公司支付包括装修在内的损失，本院综合双方对合同无效的过错程度、装修实际使用情况及房屋现已依法拆除的现状等因素，酌情确定由顶样公司赔偿贝某公司损失62,620元。顶样公司对贝某公司诉请主张的损失赔偿金额无异议，本院予以认可。
　　租赁合同虽为无效，但贝某公司确实占用了系争厂房，应参照合同约定标准向顶样公司支付占有使用费。针对贝某公司要求退还2017年1月5日至2017年2月29日期间租金之诉请，顶样公司已经退还2017年5月至2017年7月的租金及租赁保证金，对于之前的费用，贝某公司实际占有使用系争厂房，顶样公司有权按照合同约定标准收取房屋占有使用费，且根据双方庭审中的陈述，本院有理由相信双方已经就租赁保证金及租金进行结算；再者，根据合同相对性，顶样公司与赢华公司间的租赁合同约定有免租期，是其双方达成的合意，并不能直接适用于贝某公司，故对于贝某公司要求退还租金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海顶样网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告贝某物流(上海)有限公司损失人民币62,620元；
　　二、原告贝某物流(上海)有限公司其余的诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币2,700.44元，减半收取计人民币1,350.22元，由原告负担人民币405元，被告负担人民币945.22元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：徐冬梅

书记员：朱  静