谭某某与马某某、王成、周某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告谭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，户籍地青海省，现住上海市青浦区。
　　委托代理人李蜜，上海驷言律师事务所律师。
　　委托代理人张莉，上海驷言律师事务所律师。
　　被告王成，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，住青海省。
　　被告周某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　原告谭某某诉被告马某某、王成、周某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后依法由审判员刘琳适用简易程序审理。审理中，原告撤回对马某某的起诉。本案于2018年9月21日进行了公开开庭审理，原告谭某某委托代理人张莉、被告王成到庭参加诉讼。被告周某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告谭某某诉称：被告周某将房屋出租给案外人马某某经营兰州拉面店，后马某某将拉面店转让给被告王成经营。2015年10月，被告王成将拉面店以人民币(以下币种均同)45万元的价格转让给原告经营，被告周某对此亦表示同意。原租赁合同到期后，原告与被告周某就系争房屋签订了租赁合同，租期自2016年1月26日至2017年1月25日。两被告在转让该店铺时告知转让的是长久的租赁权，因为正规的房屋店铺才能保证稳定的收益，故原告支付了45万元的转让款。原告使用系争房屋一年多后，被告知无法继续租赁，该房屋的产权证是假的，租赁合同无效。故原告认为原告与被告周某签订的租赁合同无效，原告与被告王成之间的转让协议亦无效，被告王成应返还原告转让款45万元，被告周某是导致合同无效的过错方，亦应对此承担连带责任。故原告诉至法院要求：1、判令被告王成返还原告租赁转让款45万元；2、判令被告周某对被告王成的上述债务承担连带责任。审理中，原告变更诉请一要求被告王成返还转让款30万元。
　　被告王成辩称：不同意返还转让款。两被告之间存在租赁关系，租期自2013年1月26日至2016年1月25日止。被告王成于2015年10月20日将房屋转租给了原告，当时原告和被告周某都在场。原告开始要求重新签订租赁协议，被告周某表示不需要重新签订，待合同期满后再重新签订合同。合同期满后，原告和被告周某重新签订了租赁合同。被告王成确认收到原告支付的45万元转让款，该款项并非是转租费用，而是转生意的费用。当时被告王成在系争房屋内经营兰州拉面的生意，转给原告的时候兰州拉面店在正常经营中，因为被告王成家中有事，所以才转给原告经营。店里所有的东西包括桌椅、厨房冰箱、灶头、面板、和面机、碗等经营兰州拉面店所必备的物品都转让给原告用于经营。转租时，被告王成和原告说租期届满后，要提前一个月去和房东续签合同，并未说过转租协议是长期的。
　　被告周某未作答辩。
　　经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号-5(东2室)。2013年1月25日，被告周某与案外人马某某签订《房屋租赁协议》，约定被告周某将系争房屋出租给马某某经营兰州拉面店，租期自2013年1月26日至2016年1月25日止。2013年10月，马某某在房屋租赁协议中承租方处添加被告王成的名字，将兰州拉面店转让给被告王成经营。2015年10月20日，被告王成将该兰州拉面店转让给原告经营，原告支付被告王成转让费45万元。双方未签订转让协议，而是在房屋租赁协议的承租方处载明“现转谭某某”，谭某某在落款承租方处签名。
　　2016年1月26日，原告与被告周某签订《房屋租赁协议》，约定原告承租系争房屋，租期自2016年1月26日至2017年1月25日。协议尾部手写内容：出租期满后，请提前来签订协议，并由案外人王培根签字。该协议租期到期后，双方未续签租赁协议。因原告拒不腾退系争房屋，被告周某于2017年11月诉至本院要求原告腾退并支付房屋占有使用费。2018年4月1日，本院作出(2017)沪0118民初17499号民事判决书，认定原告与被告周某签订的房屋租赁协议因系争房屋无房地产权证、亦无合法的批建手续无效，并判决原告腾退并支付房屋占有使用费。原告不服该判决上诉，二审法院判决维持原判，目前该判决已经生效。
　　以上事实，由原、被告的陈述、房屋租赁协议、转账记录、民事判决书予以证明，并经庭审出证质证，本院核实后予以确认。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，被告王成将系争兰州拉面店转让给原告经营的行为一方面系原房屋租赁协议剩余租期的转租，一方面系店铺内被告王成相关财产的转让。原房屋租赁协议租期于2016年1月25日到期，后原告亦与被告周某重新签订了房屋租赁协议，租期亦已到期。虽房屋租赁协议无效导致剩余租期内的转租协议亦无效，但双方就剩余租期的转租协议及物品的转让均已履行完毕，无法返还。原告要求被告王成返还转让款并要求被告周某承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告周某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　驳回原告谭某某的全部诉讼请求。
　　本案受理费5,800元，减半收取2,900元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：刘  琳

书记员：赵晓霞