谢某某诉张某某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告谢某某，男，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人徐秉德，河北港城律师事务所律师。
被告张某某，男，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人王丽娟，秦皇岛市海港区衡信法律服务所法律工作者。

原告谢某某与被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢某某及委托代理人徐秉德、被告张某某及委托代理人王丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2004年12月14日，原告谢某某与被告张某某签订《售房协议书》，被告为甲方，原告为乙方，协议约定：“经甲、乙双方协商达成以下协议：一、甲方自愿将位于范庄村东南部的三间平房卖给乙方，其房屋面积为94平方米，占地面积为0.25亩；二、房屋地界：房屋东临其兄张洪光，南、西、北均临马路，东边院墙连同占地都属于甲方财产，与张洪光无关；三、下房未建，但建房手续甲方现已办好，如乙方在建下房过程中出现手续尚缺问题，甲方负责办理，与乙方无关；四售房总价为人民币玖万柒仟元整，包含院墙内的所有建筑物；五、付款方式：乙方在签定协议之时首付给甲方人民币柒万元证，余款待甲方将房屋交给乙方时，乙方再给甲方人民币贰万柒仟元整，同时甲方将房屋所有手续交给乙方，房屋所有权归乙方所有；六、甲方必须在签协议20天内将房屋交给乙方，否则视为违约；七、甲方不负责产权过户中的一切费用，但甲方有义务帮乙方办理过户手续；八、本协议一式两份，甲、乙双方各一份，签约之日起生效，甲乙双方要自觉遵守本协议中的各条款，不得违约，如一方违约则赔付对方人民币贰万元整；九、本协议中未尽事宜，由甲乙两方及中人协商解决。”协议签订后，原告按约定将房款交付被告，被告亦将房屋交付原告使用。原告在购买房屋后，在院内建设了下房，原告称花去费用20000元，被告认为建房成本就是10000元左右，原告未申请对所建下房的建筑成本进行评估。另查，被告系海港区海阳镇范庄村村民，原告及其家人不是该村村民。被告称，该宅院是其父母在1996年建的，该房屋有集体土地使用证登记在其父亲名下，在2008年清宅时凭借被告与父亲之间的赠予协议，已变更到被告的名下。
海阳镇范庄村在2013年开始拆迁改造，因原、被告产生纠纷，现房屋未交，没有签订拆迁安置补偿协议。经本院征询秦皇岛市海港区海阳片区开发工作指挥部，指挥部出具“说明”，产权人为张某某、买方谢某某的房屋，宅基地及附属物征收，按货币补偿测算，补偿额为961075元。双方对指挥部出具的房屋按货币补偿的数额没有异议，均予以认可。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。

本院认为，农村土地归村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签的《售房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。原告及其家人不是秦皇岛市海港区海阳镇范庄村村民，无法办理宅基地使用权过户。双方签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，应为无效合同。因合同无效，双方应将因该合同取得的财产相互返还，原告应将房屋交还被告，被告亦应将购房款返还给原告。原告在购买房屋后，在院内建设了下房，原告主张建筑成本为20000元，被告认可10000元，原告未举出证据证明，故本院采纳被告的认可价格10000元，该建筑成本被告亦应返还。对于合同无效，出售方应承担主要责任，买受方亦存在一定过错，应承担次要责任。现该房屋面临拆迁，经拆迁指挥部测算，该房屋拆迁的货币补偿价值为961075元，故对原告要求被告赔偿其经济损失580529.60元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告谢某某与被告张某某于2004年12月14日签订的《售房协议书》为无效合同；
二、被告张某某返还原告谢某某购房款及建设下房的建筑成本合计107000元；
三、原告谢某某将所购买的房屋返还给被告张某某；
四、被告张某某赔偿原告谢某某经济损失580529.60元。
上述二、三、四项于本判决生效后15日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10775元，原告谢某某负担3232元，被告张某某负担7543元，于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审　判　长　　莫　军 审　判　员　　徐爱春 代理审判员　　韩　力

书记员：刘鸣