谢常某与宋万福房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

谢常某
吴清和
马占文
宋万福
袁绍伟（黑龙江国盛律师事务所）

原告谢常某，男，汉族，个体。
委托代理人吴清和，男，汉族，个体。
委托代理人马占文，男，汉族。
被告宋万福，男，汉族，个体工商户。
委托代理人袁绍伟，黑龙江国盛律师事务所专职律师。
原告谢常某与被告宋万福房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。
原告谢常某委托代理人吴清和、马占文，被告宋万福委托代理人袁绍伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谢常某诉称，2007年至2008年被告欠原告工程款12.5万元，被告宋万福用其所有的生资楼门市房（生资市场楼东数第四家，林房权证林口镇子第031401号，建筑面积56.8平方米）作价30.5万元，抵给原告，原告还需支付被告18万元，经协商被告宋万福以该楼房设定抵押以父亲宋滨的名义在林口建行贷款18万元给宋万福，原告房款全部支付完毕，贷款及利息由原告偿还，被告在2008年10月将房屋交付给原告占有使用，2011年原告将房屋出租，年租金1.3万元，后原告被限制人身自由，被告于2012年将房屋侵占至今，现原告起诉要求:一、判令被告履行与原告签订的房屋买卖协议，并协助原告办理过户手续；二、判令被告交付房屋，返还非法占有期间房租费4.5万元（2012年6月-2015年6月）；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告宋万福辩称，因被告欠原告工程款12.5万元，双方于2008年达成口头抵债协议，被告将生资楼门市房作价30.5万元抵偿给原告，同时被告用该楼房做抵押向建行贷款18万元，贷款本息由原告负责偿还，用于支付剩余的房款，并约定原告偿还完全部银行贷款后被告协助原告办理变更登记手续。
在抵债协议的履行中，原告又先后向被告借款13.8万元，双方约定原告偿还完银行贷款及上述借款后被告协助原告办理房屋变更登记手续。
因此，原告偿还银行贷款及被告处的借款，是双方房屋买卖合同的组成部分，只有在原告将贷款、借款全部还清后，即双方所约定的条件成就后，被告才有义务协助原告进行房屋过户。
可是在合同履行过程中，原告被公安机关限制人身自由，没有继续偿还银行贷款及被告的借款，经银行多次催告被告后，被告偿还了银行的全部贷款。
通过以上经过可以看出原告在履行合同的过程中，没有按照约定偿还贷款，已经构成根本违约，原、被告的房屋买卖合同已经解除，被告没有协助原告办理房屋过户登记手续的义务。
退一步讲，就算是房屋买卖合同仍在履行中，只有在原告支付全部购房款及偿还完被告的借款后，被告才有义务协助原告过户，原告没有履行合同的主要义务，被告没有义务履行合同的附属义务。
另外，原告要求返还4.5万元房屋租赁费缺乏事实和法律依据，因原告被限制自由后，房屋处于无人管理状态，被告为了避免损失，对该房屋进行管理，被告没有将该房屋对外出租，也没有使用该房屋，该房屋始终是处于闲置状态，在房屋闲置期间的全部取暖费是被告交纳的，原告请求返还房租费的前提应当是被告取得了房屋租赁费，另外，因原告根本违约，原、被告的买卖合同已经解除，所以原告要求返还房租费缺乏依据。
综合各方当事人的陈述，确定本案的争议焦点为:1.原告要求被告继续履行房屋买卖协议和办理过户登记手续是否有事实和法律依据；2.原告要求被告给付房屋租赁费4.5万元是否合理。
原告谢常某为支持其主张，向法庭提交证据如下:
证据一（一组），（2013）林民初字第257号民事判决书复印件、（2014）牡民终字第273号民事判决书复印件各一份，意在证明:一、2007年至2008年被告欠原告工程款12.5万元的事实，双方协议被确认为有效；二、被告将争议的门市房作价30.5万元转让给原告，因差额18万元，被告将争议房屋在建行进行抵押，原告负责偿还借款及利息的事实；三、被告在2008年将借款18万元取走，此时被告应将房屋交付给原告，原告取得房屋所有权；四、2011年6月6日原告将争议门市房出租给案外人张连学使用，租金每年1.3万元，租期3年；五、2012年4月被告趁原告被限制人身自由，违反约定，利用案外人阚晓伟将原告所管理的张连学租用的房屋通过转租的方式骗回，抢占至今；六、原告与吴清和存在债务关系，于2010年7月10日将该房屋转让给吴清和。
被告对此组证据的形式要件没有异议，原告与被告达成抵债协议后，通过该门市房向银行贷款18万元，该笔贷款是以被告父亲的名义进行贷款，并以该门市房作抵押，双方约定贷款本息由原告偿还，原告负责偿还贷款本金及利息，是双方房屋抵债协议的组成部分，而原告却将双方的约定与双方的抵债协议割裂开是不正确的，根据物权法的规定，因原、被告属于不动产买卖，在双方没有办理产权变更登机前原告是没有取得所有权的，原告以双方达成口头协议就认定原告取得房屋所有权于法相悖，原告诉称被告利用阚晓伟非法占有本案争议的门市房缺乏事实依据，在张连学将争议门市房转租给阚晓伟后，因阚晓伟经营不善，无法继续经营，将争议门市房闲置，处于无人管理状态，被告为了保护财产利益对房屋进行管理，符合法律规定，被告不存在非法占有行为，且后期原告构成根本违约后双方解除了房屋转让合同，被告占有房屋合理合法。
关于原告与本案的代理人吴清和的抵债协议，因原告没有依法取得房屋所有权，且没有征得原转让人同意，原告与吴清和之间的房屋抵债协议已经法院判决不受法律保护。
本院认为，被告对此组证据的形式要件没有异议，对此组证据的形式要件本院予以采信；关于原告提出的证明问题一、二、四、六，属于事实问题，已经上述生效判决所确认，因此本院予以采信；由于争议门市房未办理房屋过户登记手续，因此，对原告提出的证明问题三，即原告对争议门市房已经取得所有权，本院不予采信；对证明问题五，即被告通过转租的方式将争议门市房骗回、抢占，因原告未提供被告采用欺骗方式抢占房屋的证据，此项证明问题，本院不予采信。
证据二，林口县公安局询问笔录复印件一份，意在证明:被告自认2012年4月将房屋收回，不是被告所述房屋处于无人管理状态。
被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，争议的门市房在阚晓伟不经营后，处于弃管状态，被告才对该门市房进行管理，后期因原告未履行还款义务，构成根本违约，双方解除合同，被告将房屋收回，被告是合法占有该房屋。
本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，对此份证据的形式要件本院予以采信；庭审过程中，被告自认争议门市房自2012年4月份由其管理，因此，原告的此项证明问题本院予以采信，对其他证明问题，因笔录中未提及，本院不予采信。
证据三，中国建设银行存折复印件二张，还款对账单复印件四张，意在证明:原告自2008年11月30日起至2012年3月末共计偿还银行贷款6.7万元，其中吴清和自2010年7月起至2012年3月替原告还款25300元的事实。
被告质证称，2012年3月之前由原告偿还的银行贷款本息，自原告被限制人身自由后，原告未偿还欠款，经银行向被告催款后，从2012年3月开始由被告偿还银行贷款，被告偿还159924.09元，通过原告提交的还款记录不能证实其中的部分还款是吴清和偿还的。
本院认为，被告对此组证据的形式要件没有异议，被告自认从贷款之日起至2012年3月的全部贷款由原告偿还，因此对原告证明从2008年至2012年3月末的贷款全部由原告偿还本院予以采信；经本庭对上述还款明细进行核对，原告的实际还款数额并不是6.7万元，对原告证明的还款数额本院不予采信；同时上述证据无法证明其中的25300元贷款由吴清和偿还，因此，对原告证明吴清和自2010年7月起至2012年3月替原告还款25300元的事实，本院不予采信。
证据四，房产证复印件一份，意在证明:争议房屋的原产权人为宋万福，现原告要求被告履行过户义务，将争议门市房过户给原告谢常某。
被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，争议房屋的所有权仍属于被告，因原告未履行合同义务，被告没有义务协助原告办理变更登记，因原告构成违约，双方合同已经解除。
本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，对此份证据的形式要件本院予以采信，对争议房屋的原产权人为被告宋万福被告没有异议，本院予以采信。
证据五，林口县公安局对张连学的询问笔录复印件一份，意在证明:被告称原告被限制人身自由后，房屋处于无人看管的状态是不真实的，张连学在询问笔录中可以证明被告宋万福拿房照找张连学说房子是宋万福本人的，因此可以证实被告以上所说的全不是真实的，也是不客观的。
被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，此份证据与本案不具有关联性，张连学在经营按摩房期间因经营不善，将房屋转租给阚晓伟，根本不能证实被告强行将张连学撵走，强占争议房屋。
本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，对此份证据的形式要件本院予以采信，此份证据能够证明争议门市房由原告出租给张连学，张连学又将争议门市房出租给阚晓伟，对原告的其他证明问题，由于此份证据无法证实，本院不予采信。
被告宋万福为支持其答辩意见，向法庭提交证据如下:
证据一（一组），中国建设银行个人贷款对账单复印件三张，意在证明:原告因没有按照双方的约定向银行偿还贷款，在银行向被告催缴后，被告无奈，向银行偿还贷款合计159924.09元，因原告未履行偿还贷款的义务，原告构成根本违约。
原告对此组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议:一、原告被限制人身自由后，被告为索取该房屋抢先向银行还贷，其意图就是故意造成原告所谓的违约不还贷的事实，目的是为了侵占原告房屋，被告偿还的借款只是一部分；二、原告对被告的房款支付义务，自2008年10月已经全部履行完毕，不存在违约行为，即使原告违约还贷，也是对借款银行承担违约责任，与被告没有任何关系。
本院认为，原告对此组证据的形式要件没有异议，对此组证据的形式要件本院予以采信，根据贷款对账单，对被告偿还银行贷款合计159924.09元本院予以采信，对其他证明问题，本院不予采信。
证据二（一组），供热费票据复印件三张，意在证明:2012年、2013年、2014年争议房屋的供热费由被告交纳，共计12954元。
原告对此组证据的形式要件及证明问题均没有异议。
本院认为，原告对此组证据没有异议，本院予以采信。
证据三（一组），借据复印件二张，意在证明:原告与被告达成房屋抵债协议后，原告向被告借款13.8万元，约定原告偿还贷款及该笔借款后，被告方协助原告办理房屋登记手续，原告偿还借款属于双方房屋买卖合同的所附条件，属于房屋买卖合同的组成部分。
原告对此组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，此次借款与本案没有关联性，不属于买卖合同的组成部分或者附加条款，本案是房屋买卖纠纷，并且原告付款义务与被告交付房屋义务在2008年10月已经履行完毕，现原告起诉被告要求被告履行过户义务，属于买卖合同中的后合同义务，对于之后原、被告形成的任何债权债务关系都与本案无关。
本院认为，原告对此组证据的形式要件没有异议，对此组证据的形式要件本院予以采信，对原告另欠被告13.8万元，已经生效判决确认，因此，对原告另欠被告13.8万元本院予以采信；对被告证明偿还此13.8万元为原、被告房屋买卖协议的补充部分，因被告未提供证据予以证明，本院不予采信。
证据四，牡丹江市中级人民法院的开庭笔录复印件一份，意在证明:原告向被告偿还借款是被告履行房屋买卖合同，协助原告办理变更登记的前提条件。
原告认为，证人应当出庭作证，证人无正当理由未出庭作证，其证人证言不能作为证据使用，证言内容与事实不符，而且证人证言没有被该审法院确认。
本院认为，证人应当出庭作证，证人无正当理由未出庭作证，对证人证言本院不予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下:
2007年至2008年，被告宋万福承建林口县“生资楼”的建筑工程，因原告谢常某为其工程安装塑钢窗和铝合金门，被告宋万福共计欠原告谢常某工程款12.5万元。
经双方协商，宋万福用其所有的“生资楼”门市房（生资市场楼东数第四家，林房权证林口镇字第031401号，建筑面积56.08平方米）作价30.5万元抵给原告谢常某，因二者之间差额款18万元，谢常某没有现金给付，经原、被告协商，被告宋万福以该楼房设定抵押，以其父亲宋滨的名义在林口县建行贷款18万元给宋万福，该银行贷款本金及利息由原告谢常某偿还。
2008年9月27日宋万福以宋滨的名义在林口建行申请贷款，2008年10月7日宋万福从林口县建行将18万元贷款取走。
之后被告宋万福将门市房交付给原告谢常某管理和使用。
从2008年12月1日开始至2012年3月末，原告谢常某共计偿还银行贷款79280元。
另查明，2010年11月24日，原告谢常某两次向被告宋万福借款13.8万元。
原告谢常某因犯诈骗罪于2012年2月份左右被限制人身自由，于2012年4月27日被批捕，2012年9月10日被判处有期徒刑七年六个月。
争议门市房从原告谢常某被限制人身自由起至今由被告宋万福占有，被告宋万福自2013年3月末起至2014年9月9日将剩余的全部银行贷款已结清，共计偿还银行贷款159924.09元。
本院认为，原告谢常某与被告宋万福之间的房屋买卖合同合法有效，双方在口头买卖协议达成后，应该按照协议的约定履行合同义务，原告已经按照约定放弃了对被告所享有的12.5万元工程款债权，并按协议约定以被告父亲宋滨名义用争议门市房作为抵押向银行申请了18万元贷款，将此18万元贷款交付给被告宋万福使用，并在2008年12月1日开始至2012年3月末按时向中国建设银行偿还贷款。
因争议门市房在林口建设银行设定抵押，被告宋万福在双方的买卖协议达成后未为原告办理过户登记手续，而是将争议门市房直接交付给原告谢常某占有使用，因此，被告宋万福取走18万元银行贷款，并将争议门市房交付给原告占有使用时，原告关于房屋买卖协议中的合同义务已经履行完毕，被告应在原告偿还完全部银行贷款，能办理房屋过户登记手续时为原告办理房屋过户登记手续。
即使在2012年3月份，原告被限制人身自由，迟延支付银行贷款，被告也不应在未经原告同意，未给原告考虑时间的情况下变更还款账户，直接偿还剩余银行贷款，并将争议门市房直接收回，林口建设银行完全可以在对争议门市房实现抵押权的情况下扣划剩余银行贷款。
关于被告主张原告偿还被告的后期借款13.8万元，是双方房屋买卖协议的组成部分，因被告未提供证据予以证明，本院不予支持。
被告主张原、被告之间的买卖合同已经解除，双方的权利义务已经消灭，由于被告未提供双方之间关于争议门市房的解除合同，又未提供证据证明被告已经按照《中华人民共和国合同法》第九十四条  的规定向原告依法行使了解除权，因此，被告主张双方的房屋买卖协议已经解除，证据不足，本院不予支持。
关于原告主张被告给付房屋租赁费4.5万元（2012年6月—2015年6月），根据公安局对案外人张连学的询问笔录，证实原告占有争议门市房后，虽然将争议门市房出租给张连学3年，但张连学只向原告交了一年的房屋租赁费1.3万元，原告未提供证据证明2012年6月张连学不承租后，此房屋一直由被告对外出租，因此关于原告的此项请求，本院不予支持。
关于被告已经替原告偿还的银行贷款159924.09元，被告可另行向原告起诉主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条  ，判决如下:
被告宋万福于本判决生效后10日内履行与原告谢常某之间的关于林房权证林口镇字第031401号房屋（建筑面积56.08平方米）的买卖协议，协助原告谢常某办理房屋过户登记手续；
驳回原告谢常某的其他诉讼请求。
案件受理费6550元，诉讼保全费2045元，均由被告宋万福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为，被告对此组证据的形式要件没有异议，对此组证据的形式要件本院予以采信；关于原告提出的证明问题一、二、四、六，属于事实问题，已经上述生效判决所确认，因此本院予以采信；由于争议门市房未办理房屋过户登记手续，因此，对原告提出的证明问题三，即原告对争议门市房已经取得所有权，本院不予采信；对证明问题五，即被告通过转租的方式将争议门市房骗回、抢占，因原告未提供被告采用欺骗方式抢占房屋的证据，此项证明问题，本院不予采信。
证据二，林口县公安局询问笔录复印件一份，意在证明:被告自认2012年4月将房屋收回，不是被告所述房屋处于无人管理状态。
被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，争议的门市房在阚晓伟不经营后，处于弃管状态，被告才对该门市房进行管理，后期因原告未履行还款义务，构成根本违约，双方解除合同，被告将房屋收回，被告是合法占有该房屋。
本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，对此份证据的形式要件本院予以采信；庭审过程中，被告自认争议门市房自2012年4月份由其管理，因此，原告的此项证明问题本院予以采信，对其他证明问题，因笔录中未提及，本院不予采信。
证据三，中国建设银行存折复印件二张，还款对账单复印件四张，意在证明:原告自2008年11月30日起至2012年3月末共计偿还银行贷款6.7万元，其中吴清和自2010年7月起至2012年3月替原告还款25300元的事实。
被告质证称，2012年3月之前由原告偿还的银行贷款本息，自原告被限制人身自由后，原告未偿还欠款，经银行向被告催款后，从2012年3月开始由被告偿还银行贷款，被告偿还159924.09元，通过原告提交的还款记录不能证实其中的部分还款是吴清和偿还的。
本院认为，被告对此组证据的形式要件没有异议，被告自认从贷款之日起至2012年3月的全部贷款由原告偿还，因此对原告证明从2008年至2012年3月末的贷款全部由原告偿还本院予以采信；经本庭对上述还款明细进行核对，原告的实际还款数额并不是6.7万元，对原告证明的还款数额本院不予采信；同时上述证据无法证明其中的25300元贷款由吴清和偿还，因此，对原告证明吴清和自2010年7月起至2012年3月替原告还款25300元的事实，本院不予采信。
证据四，房产证复印件一份，意在证明:争议房屋的原产权人为宋万福，现原告要求被告履行过户义务，将争议门市房过户给原告谢常某。
被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，争议房屋的所有权仍属于被告，因原告未履行合同义务，被告没有义务协助原告办理变更登记，因原告构成违约，双方合同已经解除。
本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，对此份证据的形式要件本院予以采信，对争议房屋的原产权人为被告宋万福被告没有异议，本院予以采信。
证据五，林口县公安局对张连学的询问笔录复印件一份，意在证明:被告称原告被限制人身自由后，房屋处于无人看管的状态是不真实的，张连学在询问笔录中可以证明被告宋万福拿房照找张连学说房子是宋万福本人的，因此可以证实被告以上所说的全不是真实的，也是不客观的。
被告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，此份证据与本案不具有关联性，张连学在经营按摩房期间因经营不善，将房屋转租给阚晓伟，根本不能证实被告强行将张连学撵走，强占争议房屋。
本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，对此份证据的形式要件本院予以采信，此份证据能够证明争议门市房由原告出租给张连学，张连学又将争议门市房出租给阚晓伟，对原告的其他证明问题，由于此份证据无法证实，本院不予采信。
被告宋万福为支持其答辩意见，向法庭提交证据如下:
证据一（一组），中国建设银行个人贷款对账单复印件三张，意在证明:原告因没有按照双方的约定向银行偿还贷款，在银行向被告催缴后，被告无奈，向银行偿还贷款合计159924.09元，因原告未履行偿还贷款的义务，原告构成根本违约。
原告对此组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议:一、原告被限制人身自由后，被告为索取该房屋抢先向银行还贷，其意图就是故意造成原告所谓的违约不还贷的事实，目的是为了侵占原告房屋，被告偿还的借款只是一部分；二、原告对被告的房款支付义务，自2008年10月已经全部履行完毕，不存在违约行为，即使原告违约还贷，也是对借款银行承担违约责任，与被告没有任何关系。
本院认为，原告对此组证据的形式要件没有异议，对此组证据的形式要件本院予以采信，根据贷款对账单，对被告偿还银行贷款合计159924.09元本院予以采信，对其他证明问题，本院不予采信。
证据二（一组），供热费票据复印件三张，意在证明:2012年、2013年、2014年争议房屋的供热费由被告交纳，共计12954元。
原告对此组证据的形式要件及证明问题均没有异议。
本院认为，原告对此组证据没有异议，本院予以采信。
证据三（一组），借据复印件二张，意在证明:原告与被告达成房屋抵债协议后，原告向被告借款13.8万元，约定原告偿还贷款及该笔借款后，被告方协助原告办理房屋登记手续，原告偿还借款属于双方房屋买卖合同的所附条件，属于房屋买卖合同的组成部分。
原告对此组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，此次借款与本案没有关联性，不属于买卖合同的组成部分或者附加条款，本案是房屋买卖纠纷，并且原告付款义务与被告交付房屋义务在2008年10月已经履行完毕，现原告起诉被告要求被告履行过户义务，属于买卖合同中的后合同义务，对于之后原、被告形成的任何债权债务关系都与本案无关。
本院认为，原告对此组证据的形式要件没有异议，对此组证据的形式要件本院予以采信，对原告另欠被告13.8万元，已经生效判决确认，因此，对原告另欠被告13.8万元本院予以采信；对被告证明偿还此13.8万元为原、被告房屋买卖协议的补充部分，因被告未提供证据予以证明，本院不予采信。
证据四，牡丹江市中级人民法院的开庭笔录复印件一份，意在证明:原告向被告偿还借款是被告履行房屋买卖合同，协助原告办理变更登记的前提条件。
原告认为，证人应当出庭作证，证人无正当理由未出庭作证，其证人证言不能作为证据使用，证言内容与事实不符，而且证人证言没有被该审法院确认。
本院认为，证人应当出庭作证，证人无正当理由未出庭作证，对证人证言本院不予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下:
2007年至2008年，被告宋万福承建林口县“生资楼”的建筑工程，因原告谢常某为其工程安装塑钢窗和铝合金门，被告宋万福共计欠原告谢常某工程款12.5万元。
经双方协商，宋万福用其所有的“生资楼”门市房（生资市场楼东数第四家，林房权证林口镇字第031401号，建筑面积56.08平方米）作价30.5万元抵给原告谢常某，因二者之间差额款18万元，谢常某没有现金给付，经原、被告协商，被告宋万福以该楼房设定抵押，以其父亲宋滨的名义在林口县建行贷款18万元给宋万福，该银行贷款本金及利息由原告谢常某偿还。
2008年9月27日宋万福以宋滨的名义在林口建行申请贷款，2008年10月7日宋万福从林口县建行将18万元贷款取走。
之后被告宋万福将门市房交付给原告谢常某管理和使用。
从2008年12月1日开始至2012年3月末，原告谢常某共计偿还银行贷款79280元。
另查明，2010年11月24日，原告谢常某两次向被告宋万福借款13.8万元。
原告谢常某因犯诈骗罪于2012年2月份左右被限制人身自由，于2012年4月27日被批捕，2012年9月10日被判处有期徒刑七年六个月。
争议门市房从原告谢常某被限制人身自由起至今由被告宋万福占有，被告宋万福自2013年3月末起至2014年9月9日将剩余的全部银行贷款已结清，共计偿还银行贷款159924.09元。
本院认为，原告谢常某与被告宋万福之间的房屋买卖合同合法有效，双方在口头买卖协议达成后，应该按照协议的约定履行合同义务，原告已经按照约定放弃了对被告所享有的12.5万元工程款债权，并按协议约定以被告父亲宋滨名义用争议门市房作为抵押向银行申请了18万元贷款，将此18万元贷款交付给被告宋万福使用，并在2008年12月1日开始至2012年3月末按时向中国建设银行偿还贷款。
因争议门市房在林口建设银行设定抵押，被告宋万福在双方的买卖协议达成后未为原告办理过户登记手续，而是将争议门市房直接交付给原告谢常某占有使用，因此，被告宋万福取走18万元银行贷款，并将争议门市房交付给原告占有使用时，原告关于房屋买卖协议中的合同义务已经履行完毕，被告应在原告偿还完全部银行贷款，能办理房屋过户登记手续时为原告办理房屋过户登记手续。
即使在2012年3月份，原告被限制人身自由，迟延支付银行贷款，被告也不应在未经原告同意，未给原告考虑时间的情况下变更还款账户，直接偿还剩余银行贷款，并将争议门市房直接收回，林口建设银行完全可以在对争议门市房实现抵押权的情况下扣划剩余银行贷款。
关于被告主张原告偿还被告的后期借款13.8万元，是双方房屋买卖协议的组成部分，因被告未提供证据予以证明，本院不予支持。
被告主张原、被告之间的买卖合同已经解除，双方的权利义务已经消灭，由于被告未提供双方之间关于争议门市房的解除合同，又未提供证据证明被告已经按照《中华人民共和国合同法》第九十四条  的规定向原告依法行使了解除权，因此，被告主张双方的房屋买卖协议已经解除，证据不足，本院不予支持。
关于原告主张被告给付房屋租赁费4.5万元（2012年6月—2015年6月），根据公安局对案外人张连学的询问笔录，证实原告占有争议门市房后，虽然将争议门市房出租给张连学3年，但张连学只向原告交了一年的房屋租赁费1.3万元，原告未提供证据证明2012年6月张连学不承租后，此房屋一直由被告对外出租，因此关于原告的此项请求，本院不予支持。
关于被告已经替原告偿还的银行贷款159924.09元，被告可另行向原告起诉主张权利。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条  ，判决如下:
被告宋万福于本判决生效后10日内履行与原告谢常某之间的关于林房权证林口镇字第031401号房屋（建筑面积56.08平方米）的买卖协议，协助原告谢常某办理房屋过户登记手续；
驳回原告谢常某的其他诉讼请求。
案件受理费6550元，诉讼保全费2045元，均由被告宋万福负担。

审判长：马达
审判员：邵明婷
审判员：高宇

书记员：秦境一