谌某某与湖北恒兴缘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告:谌某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，江苏省赣榆县人，住江苏省赣榆县，
委托代理人：鲍立新，湖北天职法律服务所法律工作者（代理权限为特别授权）。
被告：湖北恒兴缘房地产开发有限公司，住所地湖北葛店开发区光谷新城5号楼2单元1层物业办公室。
法定代表人：李永善，该公司总经理。
委托代理人：韩俊杰，湖北省鄂州市鄂城区法律援助中心律师（代理权限为特别授权）。
第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市建设大道709号。
负责人：林顺辉，该行行长。
委托代理人：闻亚，中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行工作人员（代理权限为特别授权）。
委托代理人：胡进，湖北民本律师事务所律师（代理权限为一般授权）。
第三人：林沛芳，女，汉族，1963年4月10日出身，江苏省赣榆县人，住江苏省赣榆县，系原告谌某某之妻。
委托代理人：谌某某，第三人林沛芳之夫。

本院于2015年8月3日受理了原告谌某某诉被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，依法由审判员姚四明适用简易程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告谌某某及其委托代理人鲍立新、被告委托代理人韩俊杰、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行委托代理人胡进、第三人林沛芳委托代理人谌某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谌某某诉称，2012年4月22日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告光谷新城8栋2单元1103室面积为67.24平方米的商品房，总价214,361元；被告须于2012年12月30日前向原告交付标的房，180日内为原告办理房产登记并颁证。原告依约履行了房款支付义务，但被告不仅迟延交房且在无商品房预售许可和未验收合格情况下交房，至今仍拒不为原告办理权属登记及颁发房权两证。故向法院起诉，请求：1、解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；2、解除原告与第三人签订的贷款合同；3、判令被告赔付原告首付款64,361元，按揭贷款本金72,679元、贷款利息31,457元，违约金2,143元，以上共计170,640元；4、判令被告向第三人偿还原告贷款余额；5、本案诉讼费由被告承担。
原告谌某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：
证据一、原告的身份证复印件、被告的工商登记信息、组织机构代码，拟证实原、被告的的诉讼主体资格。
证据二、《商品房买卖合同》，拟证实：1、原告与被告签订了购房合同，价格为214,361元；2、合同约定被告应于2012年12月30日向原告交付标的房屋，并在180日内为原告办理房产登记，否则原告有权退房，被告应支付违约金2,143元。
证据三、《个人住房借款合同》、个人支付凭证，拟证实原告依合同约定为购买房屋申请了银行部分贷款，原告与银行己向被告付足房款，会发生利息成本。
证据四、《付款对账单》，拟证实原告如期向第三人中国建设银行偿还本息，截止2015年6月4日，己支付购房本金72679元，利息31457元。
证据五、《付款票据》4张，拟证实原告如期向被告支付了购房款64,361元，并且附随事项损失抵押费270元。
证据六、《催告书》及《邮寄回执》，拟证实原告多次向被告致函，催办土地使用证和房屋所有权证，但被告至今未办理相关证件。
被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司辩称，1、要求继续履行合同，驳回原告的诉讼请求；2、不存在利息、违约金等问题；3、原告没有收房，但房屋是完全可以办证的；4、根据合同约定，在面积差方面，我们应该给原告差额2,764元。
被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据材料：
证据一、《客户基本情况表》，拟证实原告向被告购房的基本情况。
证据二、光谷新城《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《湖北省商品房预售许可证》，拟证实所诉商品房证件齐全，手续合法，买卖合法。
证据三、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书和房屋幢平面图》，拟证实本案所诉房屋工程竣工验收质量合格，各房屋面积数明确，具备办证条件。
证据四、2013年1月6日《交房公告》、《项目多退少补登记表》、《业主档案卡》，拟证实被告按照约定交付了房屋，也为业主办理了房屋产权证，履行了义务。
证据五、《关于通知业主办理房屋产权登记证公告》以及《照片》，拟证实被告现在可以办理房屋产权证，原告未按照规定提供相关证件,责任在原告。
证据六、《近期销售商品房合同文本》2份，拟证实现在商品房销售价格下跌较大，原告房屋贬值，这是原告解除合同的根本原因，有违诚信原则。
第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行述称：1、原告与被告之间争议的房屋是否办证，能否办证，请法院核实后予以认定；2、如果原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法解除，则请求：⑴解除申请人与原、被告及第三人林沛芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；⑵原告及第三人林沛芳返还剩余贷款本金111900.28元、利息200.72元（截止至2015年9月21日下欠利息200.72元,此后的利息、罚息按借款合同约定计算至贷款全部清偿之日止），本息合计112101元;⑶被告对上述债务承担连带清偿责任；⑷如原、被告及第三人林沛芳未足额返还贷款本息，则第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行有权就上述债务以原告、第三人林沛芳提供的抵押的房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿；⑸涉及本案受理费及其他诉讼费用均由原、被告及第三人林沛芳承担。
第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行向本院提交了如下证据材料：
证据一、《个人住房（商业用房）借款合同》，拟证实：1、本案原告与第三人林沛芳借款关系成立，合法、有效且己履行；2、被告对上述借款承担连带保证责任。
证据二、《个人贷款支付凭证》，拟证实第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行按照借款合同约定履行了解放款义务，对原告享有合法债权。
证据三、《抵押证明》，拟证实第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行有权就原告提交的房产进行抵押、变卖，享有优先抵押权。
证据四、《贷款信息》，拟证实要求原、被告共同返还剩余贷款本金及利息。
第三人林沛芳未向本院提交证据材料。
被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行、第三人林沛芳对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五均无异议，对上述无异议的证据，本院予以采信。
被告对原告提交的证据六有异议，认为：⑴该证据发生在起诉前；⑵不是被告不办证，而是原告不来办证。
第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行对原告提交的证据六不予质证。
第三林沛芳对原告提交的证据六没有异议。

本院认为，该证据属快递邮件，且有邮寄回执单，说明邮件己送达，对该证据，本院予以采信。
原告对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六均有异议。认为：证据一是被告单方制作的与本案没有关联性；证据二合法性有所欠缺，规范手续不到位；证据三的真实性无法确认，被告验收时间是在交付之后，交房时没有验收；证据四是被告单方制作的不能证明其目的；证据五原告没有看到，只有通知是没有用的；对证据六不予认同。
第三人林沛芳对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六均无异议。
第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四均异议，对证据五、证据六不予质证。
本院认为，被告提交的证据一、证据四、证据五是被告单方制作的，与本案无关，不予采信；被告提交的证据二、证据三是土地、建设、房管等相关部门批准或颁发的相关权证材料，真实、可信，本院予以采信；被告提交的证据六，与本案无关，不予采信。
原告、被告、第三人林沛芳对第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行提交的证据一、证据二、证据三均无异议，对上述无异议的证据，本院予以采信。
原告、第三人林沛芳对第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行提交的证据四的真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为原告偿还的本息与第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行的贷款信息有出入。被告对第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行提交的证据四的真实性没有异议，但认为被告签订担保合同是在合同履行有效情况下履行的，合同解除了就没有必要。
本院认为，第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行提交的证据四是在一定期限内反映的贷款信息，只要截止时间相同、依据的利率相同，计算的还本付息数额就一致。因此，该证据真实、可信，本院予以采信。
经庭审质证查明如下事实：
原告谌某某与被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司于2010年12月31日签订了编号为GF-2000-0171（合同编号为GGXC-1018）《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于葛店镇××、××光××单元××室房屋，建筑面积为67.24平方米，总价款214,361元；原告于2010年12月31日前付房款64,361元，余款150,000元办理银行按揭手续；被告应当在2012年12月30日前向原告交付经验收合格的商品房。合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：⑴逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买卖人支付己付房价款万分之壹的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按己付房价款1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金。3、给予30日的宽限期，如出卖人仍不能办理登记备案的按前项处理。”
原告谌某某依合同约定于2012年4月30日向被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司支付首期购房款64,361元。
2012年5月30日，原告谌某某、第三人林沛芳、被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：谌某某向第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行借款人民币150,000元，用于购买被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司位于葛店镇××、××楼××单元××室的房产，第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行将贷款人民币150,000元一次性足额划入被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司的账户，由原告谌某某、第三人林沛芳按月偿还借款本息；原告谌某某、第三人林沛芳以其购买的上述房产为贷款提供抵押担保，被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司为上述贷款提供连带责任担保。
另查明，被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司未按合同约定时间向原告谌某某交付房屋，也没有为原告谌某某办理房屋产权和土地权属证书。
本院认为，原告谌某某与被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法、有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司未按合同约定时间履行向原告交付房屋、办理房屋产权及土地权属证书的义务，致使原告不能实现合同目的。原告请求人民法院依法解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保合同的，应予支持”。故对原告请求解除与中国建设银行股份有限公司湖北省分行签定的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。据此，本案所涉《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，湖北恒兴缘房地产开发有限公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还中国建设银行股份有限公司湖北省分行和谌某某。故对谌某某要求湖北恒兴缘房地产开发有限公司向其返还购房款和己偿还的贷款本金和利息的诉讼请求，以及第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行要求返还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。中国建设银行股份有限公司湖北省分行在收到全部购房贷款本息后，应当依法办理解除抵押物抵押手续，原、被告应予以配合协助办理。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，违约金应当依据原、被告在合同中约定的方法计算，原告请求被告支付违约金的合理部分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告谌某某与被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司签订的编号为GF-2000-0171（合同编号为GGXC-1018）《商品房买卖合同》；
二、解除原告谌某某、第三人林沛芳、被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
三、被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告谌某某返还购房款人民币64,361元、返还己支付的贷款本金人民币39,205.81元、利息人民币30,032.62元(利息以银行结算单为准，自2012年6月11日算至2015年10月14日止)；
四、被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告谌某某支付违约金人民币1,336元；
五、被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行返还贷款余额人民币110,794.19元及后期利息(利息计算至2015年10月14日止,此后金额以银行结算单为准);
上述应付款项，于本判决生效之日起三日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
六、如果被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司未履行本判决主文第五项内容，则第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行可对抵押物光谷新城8栋2单元1103号房屋拍卖、变卖后的价款优先受偿。
七、驳回原告谌某某的其他诉讼请求。
本案受理费人民币2,510元由被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，帐号：17×××61。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 姚四明

书记员： 黄显婷