谈际文、谈某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：谈际文，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：谈某，男，xxxx年xx月xx日出生，系谈际文之子。上诉人（原审原告）：谈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。上诉人（原审原告）：谈敏，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鄂州市人，住大冶市，系谈际文之女。委托诉讼代理人：谈某，男，xxxx年xx月xx日出生，系谈敏之兄。被上诉人（原审被告）：成明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大冶市人，住大冶市。被上诉人（原审被告）：成辉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大冶市人，住大冶市，系成明之子。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：成世民，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住大冶市，系成明之兄。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈琰，湖北靖柏律师事务所律师。

谈际文、谈某、谈敏上诉请求：1、撤销鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初723号民事判决或将本案发回重审；2、判令解除谈际文、谈某、谈敏与成明、成辉签订的《还建房买卖合同》；3、判令成明、成辉向谈际文、谈某、谈敏返还坐落于鄂州巿鄂城区八中对面文苑壹号小区12栋1单元901室房屋；4、判令成明、成辉向谈际文、谈某、谈敏支付违约金73,340.00元；5、判令成明、成辉向谈际文、谈某、谈敏支付房屋占用使用费（按1,500.00元/月的标准，自合同解除之日起算至实际返还之日止）；6、由成明、成辉承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：第一，一审法院推定支付房屋尾款的最后期限是2018年7月31日系事实认定错误，适用法律错误。双方合同第七条明确约定首期购房款126,700.00元；合同第四条第2款第2项约定房屋交付之日起两年内（截止第二年的12月31日）支付240,000.00元。两项相加正好与购房全款366,700.00元完全吻合。“两年内”是指2016、2017年两个年份，为免歧义，双方特别约定了第二年的12月31日，即2017年的12月31日。括号内的部分是对正文的具体细化和特别约定，法院裁判应当尊重当事人的真实意思表示。其一，合同订立时，对谈际文、谈某、谈敏明显不利。成明、成辉仅仅在支付少量款项的情况下，谈际文、谈某、谈敏就交付房屋，明显与一般的交易习惯不符。因此，双方经商议确认：两年内为2016、2017两个年份；并特别在合同中注明了“截止第一年的12月31日和截止第二年的12月31日”。同时，合同约定的利息12,000.00元，以本金240,000.00元、年利息6%为计算标准，正好与12个月的利息金额相当，足以说明最后的付款日不是24个月。其二，一审法院认为“涉案《还建房屋买卖合同》中房屋总价款约定金额与付款方式约定总计金额不一致”系事实认定错误。结合上下文，可以查清双方关于付款的真实意思表示。合同第四条第一款中第二次付款金额空白处系双方遗漏，金额应当为60,000.00元。房屋总价款减去第一次、第三次的余额为第二次付款的60,000.00元，金额上完全吻合；合同第七条首付款126,700.00元支付后交付房屋，刚好与第一、第二次的付款金额126,700.00元付清后交付房屋的交付条件完全吻合。其三，合同明确约定了付款时间及节点。合同第四条第一款约定了第一次、第二次、第三次付款的条件；第四条第二款变更了付款的时间为签订合同之日第一年的12月31日和第二年的12月31日。第二，成明、成辉是否按时、足额支付购房款，是认定他们是否存在违约情形，谈际文、谈某、谈敏是否享有合同解除权的关键环节。一审法院对直接影响本案定性的关键事实，即成明、成辉实际付款的时间和金额均未查明，属于基本事实认定不清。一审认定2017年8月10日成明、成辉支付给谈际文、谈某、谈敏的金额为50,000.00元系事实认定错误。谈际文、谈某、谈敏在2017年8月10日仅收到了成明、成辉支付的10,200.00元。出具50,000.00元收条的原因是，双方对前期付款情况进行对账确认，当天并未发生50,000.00元的资金往来。成明、成辉对是否按时足额支付购房款，应当承担举证责任。其一，谈际文、谈某、谈敏仅收到成明、成辉支付的95,000.00元。双方有资金往来的流水为70,800.00元，其余为现金。其二，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”第二条规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”成明、成辉仅仅只出具了95,000.00元的收条，且经双方确认的转账流水仅有70,800.00元。合同第七条约定首期购房款为126,700.00元，成明、成辉并没有足额支付了第一次、第二次的购房款126,700.00元。其三，双方约定在合同签订3日内，成明、成辉应当支付66,700.00元。但2016年6月12日，双方签订合同前后，成明、成辉仅在2016年5月21日付款5,000.00元，2016年6月7日付款5,000.00元，2016年8月4日付款9,000.00元，明显超过合同约定的付款时间。第三，一审法院认定2018年1月23日的谈际文、谈某、谈敏催告函中，仅仅只是对合同最后一次付款时间进行描述，但并没有对成明、成辉的第一次、第二次迟延付款以及谈际文、谈某、谈敏依法享有合同解除权进行认定。谈际文、谈某、谈敏认为成明、成辉在第一次、第二次、第三次均迟延付款超过30日，达到合同约定的解除条件。谈际文、谈某、谈敏书面函告成明、成辉，限他们在2018年1月30日前付款全款，否则将依法追究他们的其他法律责任。第四，一审法院对于房屋买卖合同中买受人到底是谁这一基本事实没有查清。签订还建房买卖合同的是成明，但成明又提供了成辉的身份证复印件用于办理房屋交付。到底是成明自己买房，还是成明代子买房？买卖合同的主体未查清，直接影响相关责任者可能承担的民事责任，对本案有直接利害关系。第五，一审法院依据成明、成辉单方面书写的合同落款日期及他们当庭自认，就推定房屋交付日期为8月1日，明显与事实和交易习惯相悖，事实认定错误。《交房通知书》，是商品房交付的有效凭证，这是众所周知的事实。成明、成辉一审认可谈际文、谈某、谈敏提交的证据六《交房通知书》的真实性和合法性，谈际文、谈某、谈敏在2016年6月14日已经将具备交付条件且载明住户名称为成辉的《交房通知书》交付给成明、成辉，成辉凭此凭条即可领取钥匙、办理入住手续。凭条交付后，物业公司仅认可《交房通知书》上记载的人员，谈际文、谈某、谈敏对房屋已经失去控制，没有钥匙，根本不可能在2016年8月1日交付房屋。其一，交房时间为2016年6月14日与2016年6月12日成明、成辉向谈际文、谈某、谈敏提供成辉的身份证复印件用于办理房屋交付事宜相互印证。其二，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“众所周知的事实，当事人无需举证证明。”成明、成辉并未提供相反证据足以推翻《交房通知书》上载明的交房时间2016年6月14日。其三，证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。一审法院仅依据成明、成辉单方面书写的合同落款日期及谈际文、谈某、谈敏的陈述，直接否定了《交房通知书》记载的交房时间，错误明显。第六，合同签订日期为2016年6月14日。按照交易习惯，买卖双方根本不可能在合同都没有签订的情况下就交付房屋。同时，合同正文空白处多为谈际文、谈某、谈敏所写，但合同尾部落款的日期仅有成明书写，谈际文、谈某、谈敏并没有落款日期。成明、成辉利用了谈际文、谈某、谈敏的疏忽大意，故意将合同日期延后，恶意明显。第七，一审法院对案涉房屋登记在鄂州市永森房地产开发有限公司名下这一基本事实没有查清。综上，鉴于一审法院在成明、成辉在合同主体地位、付款情况、存在的多次违约、谈际文、谈某、谈敏是否享有第一次、第二次、第三次迟延付款的合同解除权等诸多本案的关键事实没有查清、认定错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三项的规定，谈际文、谈某、谈敏恳请二审法院将本案发回重审或查清事实后依法改判，以维护谈际文、谈某、谈敏的合法权益。成明、成辉共同辩称，第一，当事双方于2016年8月1日签订的《还建房买卖合同》系双方真实意思表示，是生效合同。买卖合同按照合同性质分类为诺成合同即意思表示一致，即发生合同效力，那么双方于2016年8月1日签订的《还建房买卖合同》是依法成立的合同，自成立时生效，当事双方应当遵守合同约定的权利和义务，谈际文、谈某、谈敏的义务是交付房屋，成明、成辉的义务是支付购房款，且谈际文、谈某、谈敏在合同约定的期限内已经履行完毕该合同约定的义务。第二，根据对《还建房买卖合同》的主要内容的文字解释，那么支付房屋尾款的期限是实际交房之日起两年内，即支付房屋尾款的最后期限是2018年7月31日。该《还建房买卖合同》第四条第一款约定，房屋总价款366,700.00元；第四条第二款第二项约定，房屋正式交付起两年内（截止第二年的12月31日）、支付房款240,000.00元、利息12,000.00元。该格式合同是谈际文、谈某、谈敏提供，且合同前后多次出现前后不一致的地方，根据合同法第一百二十五条所规定的合同解释规则。第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”那么根据主合同的字面理解，第四条第二款第二项约定，房屋正式交付起两年内支付房款240,000.00元、利息12,000.00元，即房屋交付之日起，算至两年内付清，也就是在2018年7月31日前付清即可。谈际文、谈某、谈敏在上诉状第一条中述称的“以本金推算利息”的方法系其主观臆断，而且其“推算”的结论明显也是错误的。第三，成明、成辉依约履行《还建房买卖合同》项下的义务且不存在违约的情形。成明、成辉在《还建房买卖合同》约定的履行期届满前已经完成了给付房款的义务，因为谈际文、谈某、谈敏系近亲属关系，合同并未约定成明、成辉到底向谁给付款项，而且成明、成辉在履行合同的过程中，谈敏等都分别要求成明、成辉向其履行过，所以导致成明、成辉无法向其中特定的上诉人履行，由于谈际文、谈某、谈敏的特定的家庭关系，成明、成辉有理由相信无论向谁给付购房款都是一样的，故成明、成辉认为已经完成了给付购房款的义务。第四，谈某在上诉状所称已达到了合同约定的解除条件是没有事实和法律依据的。根据《合同法》的规定，合同的解除有法定解除和约定解除，成明、成辉如期地按照谈际文、谈某、谈敏的指示给付购房款（支付方式包括：现金给付，微信转账，支付宝转账，网银转账）而且也给付了合同约定的12,000.00元利息甚至在总购房款的基础上超额给付了7,000.00元，而谈际文、谈某、谈敏述称没有按时给付购房款是没有事实依据的，不符合约定解除的条件，成明、成辉在履行《还建房买卖合同》过程中也没有法定解除的情形，故成明、成辉认为双方签订的《还建房买卖合同》是有效的且未被解除。第五，《交房通知单》所载明的时间与《还建房买卖合同》生效的时间没有关联性。《还建房买卖合同》第十条约定：本合同自甲、乙签字之日起生效，合同载明签字日期是2016年8月1日，那么《还建房买卖合同》的生效日期是2016年8月1日。谈际文、谈某、谈敏述称：由于《交房通知单》所载明的时间为2016年6月14日，从而推定交房时间为2016年6月14日，这是谈际文、谈某、谈敏的主观臆断。《交房通知单》于2016年6月14日出具的原因在于，由于双方从2016年初就房屋买卖进行多次协商后成明、成辉给付了谈际文、谈某、谈敏部分定金后，谈际文、谈某、谈敏要求物业出具《交房通知单》，但是由于房屋买卖合同并没有签订，成明、成辉并没有实际给付购房款，所以成明、成辉是没有占有该房屋，在《还建房买卖合同》签订后，成明、成辉按照合同约定给付购房款后才占有该房屋并进行装修。谈际文、谈某、谈敏作为出卖方在没有签订买卖合同的和未收到购房款的前提下，将房屋交付给买受人这也明显是不符合常理的。综上所述，成明、成辉在履行期届满前已全部给付了购房款，已履行完毕《还建房买卖合同》约定的义务，但是由于鄂州的房价自2016年起快速上涨，谈际文、谈某、谈敏作为出卖方不遵守诚信原则不愿继续履行合同的行为导致本起诉讼的发生，请求人民法院在查明案件事实并驳回谈际文、谈某、谈敏的上诉请求。谈际文、谈某、谈敏向一审法院起诉请求：1、判令解除谈际文、谈某、谈敏与成明、成辉签订的《还建房买卖合同》；2、判令成明、成辉返还坐落于鄂州市××城区××中对面文苑××小区××单元××室房屋（建筑面积：113.67平方米）；3、判令成明、成辉向谈际文、谈某、谈敏支付违约金73,340元；4、判令成明、成辉向谈际文、谈某、谈敏支付房屋占用使用费（按1500元/月的标准，自合同解除之日起算至实际返还之日止）；5、本案的诉讼费用由成明、成辉承担。一审法院认定事实：位于鄂州市××城区文苑××小区××单元××室的房屋（建筑面积：113.67㎡）系谈际文、洪回香夫妻共同共有的拆迁还建房，谈某、谈敏系谈际文、洪回香夫妇的子女，洪回香于2016年年底去世。2016年8月1日，谈敏以其父母的名义与成明签订了一份《还建房买卖合同》，合同第四条第一款约定，房屋总价款366,700.00元；第四条第二款第二项约定，房屋正式交付起两年内（截止第二年的12月31日），支付房款240,000.00元、利息12,000.00元；第七条第一款约定，首期购房款126,700.00元，该款支付十五日内以房屋实际现状交付房屋。后成明分期分批多次向谈际文（洪回香）、谈敏等人支付房款。2017年8月10日系成明在谈际文、谈某、谈敏起诉前最后一次向谈敏支付房款，支付金额50,000.00元。谈敏出具收条，并注明该款支付的是尾款240,000.00元整的部分。2018年1月23日，谈某向成明发出《关于立即支付购房尾款的合同解除催告函》，告知成明于2018年1月30日前向其账号支付全部购房尾款及利息，逾期未足额支付，则视为不愿意继续履行合同，合同自2018年1月31日起解除。成明在收到催款函后，于2018年1月25、26、27日连续三天与谈某短信联系，表示要求支付房款，谈某均未回复。2018年2月9日，成明向谈某提供的账号打款5元并再次发短信告知，确认收到后回复，立即打款50,000.00元，余款2018年8月1日前一次付清，谈某仍未回复，至起诉时止成明、成辉再未向谈际文、谈某、谈敏支付房款。另查明，该涉案房屋被鄂州市中级人民法院于2016年4月7日查封[查封文件（2016）鄂07民初字27-1号]，查封截止日期至2019年4月13日。一审法院认为，谈际文（洪回香）、谈敏与成明就还建房屋买卖事项进行过多次磋商，最终签订《还建房买卖合同》。谈际文、谈某、谈敏诉称合同实际为2016年6月签订，日期2016年8月1日系成明自行添加，并出具物业公司的交房通知单，及成明2016年8月之前的两次付款流水佐证。成明、成辉答辩称，2016年8月之前系预付购房定金10,000.00元，即表示有意向购买房屋，并提供了成辉的身份证复印件，由洪回香去物业处办理交房手续。一审法院认为，合同系双方当场签订，一式两份双方各自保存，两份合同落款日期一致且均无涂改痕迹，且成明当庭承认实际交房日期即为合同落款日期。谈际文、谈某、谈敏致物业处办理交房手续及成明支付定金的行为，均应视为双方为积极达成房屋买卖而进行的准备行为，故推定合同的签订日及实际交房日均为2016年8月1日。基于上述事实，本案的争议焦点系合同的履行期限是否到期问题，即成明是否逾期未足额支付房款导致合同解除的问题。涉案《还建房买卖合同》第四条第二款第二项约定，房屋正式交付起两年内（截止第二年的12月31日），乙方向甲方付款240,000.00元，利息12,000.00元；第八条第一款第二项约定，逾期超过30日后，甲方有权解除合同。2018年1月23日，谈某向成明发出催告函，通知其在2018年1月30日前足额支付尾款，否则合同解除。成明收到催告函后，积极与谈际文、谈某、谈敏联系，要求先行支付尾款50,000.00元，余款2018年8月1日前付清。双方在庭审质证及辩论环节，均对履行期限的理解存在分歧，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，涉案《还建房屋买卖合同》中存在多处前后不一致之处，房屋总价款约定金额与付款方式约定总计金额不一致，付款期限主文内容与括号中说明内容不一致，双方对合同内容前后不一致的部分，均有不同的理解。一审法院认为，涉案《还建房屋买卖合同》经双方签字确认，对合同的瑕疵部分双方均未尽到审慎注意义务，双方均存在过错。在双方对合同约定的瑕疵内容部分有歧义时，应当依据合同主文内容确定合同主要权利义务，即房屋总价款及履行期限均依据合同主文内容确定，故涉案合同支付房屋尾款的期限是实际交房之日起两年内，即支付房屋尾款的最后期限是2018年7月31日。同时，在谈某发出催款函后，成明积极联系谈某，要求履行付款义务，且明确表示在合同履行期限届满之前付清所有款项。成明的积极履行行为，阻断了《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同的适用条件，成明、成辉有义务协助谈际文、谈某、谈敏在合同期限内履行合同的义务，故谈际文、谈某、谈敏的诉讼请求均不能成立，不予支持。综上所述，谈际文、谈某、谈敏的诉讼请求不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十五条之规定，判决：驳回谈际文、谈某、谈敏全部诉讼请求。案件受理费3,208.00元，减半收取为1,604.00元，由谈际文、谈某、谈敏共同负担。二审期间，成明、成辉向本院提交了一份账户历史明细清单，用以证明成明于2018年6月4日向谈某转账支付余下房款190,000.00元，已经全部付清房款。关于成明、成辉提交的证据。谈际文、谈某、谈敏质证认为，对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该款是合同解除后的自然债务，可以随时返还，因成明迟延付款，不能证明其完全付清尾款。本院审查认为，成明、成辉提交的账户历史明细清单，具有真实性、合法性与关联性，对证据的证明目的的异议不构成对该证据所证明的事实的否定，故本院对该证据依法予以采纳。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2018年6月4日，成明通过其工行账户向谈某的银行账户转账付款190,000.00元。本案二审的争议焦点为：1、谈际文、谈某、谈敏请求解除合同是否符合约定；2、成明、成辉是否应当向谈际文、谈某、谈敏返还房屋、支付违约金及房屋占用使用费。本院结合案件事实及当事人诉辩观点评析如下：关于谈际文、谈某、谈敏请求解除合同是否符合约定的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，当事人行使约定解除权应当具备合同约定的解除条件。本案中，《还建房屋买卖合同》第四条约定：“1、该房屋总价为366,700.00元。第一次付款：乙方在签订本合同3日内，向甲方支付购房款66,700.00元；第二次付款：自房屋正式交付之日（乙方拿到房屋钥匙日）前3日内，乙方同意向甲方支付购房款____元；第三次付款：自房屋具备办理权属登记之日前60日内，乙方同意向甲方支付购房款240,000.00元。2、关于房屋第二次、第三次付款合计240,000.00元，甲乙双方一致同意按以下方式支付：（1）……；（2）房屋正式交付起两年内（截止第二年的12月31日），乙方向甲方付款240,000.00元，利息12,000.00元；（3）乙方应向甲方支付利息：以购房款240,000.00元为基数，参照同期银行贷款年利率6%的标准，从合同签订之日起算至实际支付之日止。”第八条第一款第二项约定：“逾期超过30日后，甲方有权解除合同。乙方应当自收到解除合同通知之日起7日内按房屋转让的总价款的20%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房款。”上述条款是对付款期限、金额以及逾期付款解除合同的约定。结合合同约定及履行情况看，谈际文、谈某、谈敏请求解除合同不符合合同约定。首先，合同约定的付款时间不一致，谈际文、谈某、谈敏提交的证据不足以证明成明、成辉逾期付款。合同第四条第一款中约定“自房屋具备办理权属登记之日前60日内，乙方同意向甲方支付购房款240,000.00元。”而该条第二款中约定“房屋正式交付起两年内（截止第二年的12月31日），乙方向甲方付款240,000.00元，利息12,000.00元。”上述条款约定240,000.00元购房款的支付时间明显不一致，谈际文、谈某、谈敏未提交证据证明该房屋何时具备办理权属登记，且该房屋已被另案查封，不能证明成明、成辉付款逾期。其次，“房屋正式交付起两年内（截止第二年的12月31日）”该条款存在两种以上解释。谈际文、谈某、谈敏认为“房屋正式交付起两年内（截止第二年的12月31日）”是指2017年12月31日。由于约定“两年内（截止第二年的12月31日）”，没有明确是指2017年12月31日，故对付款截止期限存在两种以上不同的理解，一为2017年12月31日（第一个年度范围内的12月31日）、二为2018年7月31日（两年内）、三为2018年12月31日（第一年到2017年7月31日，没有到当年12月31日；第二年到2018年7月31日，第二年的12月31日即2018年12月31日）。若根据“房屋正式交付起两年内（截止第二年的12月31日）”来确定支付时间，因《还建房屋买卖合同》是出卖方提供的格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，也应当作出对谈际文、谈某、谈敏一方不利的解释，即其认为付款截止期限到2017年12月31日，依法不予支持。最后，结合当事人签订合同的目的以及按照合同条款的通常理解，成明支付尾款及利息未构成违约。本案中，合同条款存在瑕疵，且对延期付款已经约定了利息。按照通常理解，双方签订合同的目的是出卖方出售房屋收取价款，买受方支付价款取得房屋所有权；出卖方同意买受方的尾款及利息在两年内支付。从谈某2018年1月23日致成明的《关于立即支付购房款尾款的合同解除催告函》可以看出，谈某催告的是购房款尾款及利息，并未涉及前期款项，且其诉状中自认首付款126,700.00元已经支付。成明已将尾款240,000.00元中的50,000.00元及利息12,000.00元支付给了谈敏，实际下欠尾款为190,000.00元。按照两年内付款的约定，若从签订合同之日正式交房起算，两年的付款期限到2018年7月31日止。若按照《交房通知单》上的时间2016年6月14日起算，则两年的付款期限到2018年6月13日止。无论截止时间是2018年7月31日，还是2018年6月13日，成明在2018年6月4日已经向谈某支付下欠的尾款190,000.00元，至此已经履行完付款义务，未构成违约。因此，由于成明已经依约履行了全部付款义务，合同约定的解除条件未成就，谈际文、谈某、谈敏请求解除合同，本院依法不予支持。关于成明、成辉应否向谈际文、谈某、谈敏返还房屋、支付违约金及房屋占用使用费的问题。
上诉人谈际文、谈某、谈敏因与被上诉人成明、成辉房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谈某，上诉人谈际文、谈敏的共同委托诉讼代理人谈某，被上诉人成明、成辉及其共同委托诉讼代理人成世民、陈琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”谈际文、谈某、谈敏请求判令成明、成辉返还房屋、支付违约金及房屋占用使用费的前提是成明、成辉付款违约，合同解除。因合同约定的解除条件并未成就，本院对谈际文、谈某、谈敏要求解除合同的诉讼请求未予支持，故其请求判令成明、成辉返还房屋、支付违约金及房屋占用使用费，亦不能成立，本院依法不予支持。综上所述，谈际文、谈某、谈敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,208.00元，由谈际文、谈某、谈敏负担。本判决为终审判决。