谈杏红诉通山县福某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

谈杏红
刘昕（湖北佳成律师事务所）
通山县福某房地产开发有限责任公司
陈晓伍
徐唐早（湖北自成律师事务所）

上诉人（原审被告）:谈杏红。
委托代理人:刘昕，湖北佳成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:通山县福某房地产开发有限责任公司。
法定代表人:黄地平，系该公司经理。
委托代理人:陈晓伍，系该公司副经理。
委托代理人:徐唐早，湖北自成律师事务所律师。
上诉人谈杏红因与被上诉人通山县福某房地产开发有限责任公司（以下简称通山福某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2014）鄂通山民二初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
被上诉人通山福某公司辩称:1.邹建营在一审第一次开庭时并非作为证人旁听。因谈杏红提供第二份合同作为反驳证据，在第二次庭审中邹建营才作为证人出庭作证，证人对作证的事实未违反证人不得旁听法庭审理的规定。证人邹建营、朱望先虽是通山福某公司的员工，但法律并未规定其不能作为证人，且其证明的事实与第一份合同内容相符，也是客观事实，一审予以采信于法有据。2.本案前后两份合同内容截然不同，第一份合同购买的是104、117、108三个门档，面积为128.02平方米，总价款35.3万元，减去谈杏红已支付的21.8万元，还下欠13.5万元。第二份合同购买的是104、117两间住宅，面积为94.62平方米，单价为2055.92元／平方米，总价款为20万元。两份合同的价款、房屋使用性质、面积均不同，被上诉人依第一份合同主张权利，谈杏红也认可第一份合同是真实的，故一审判决谈杏红支付下欠房款及利息并无不当。证人已证实签订第二份合同是为了方便谈杏红办理住房公积金贷款，帮助其解决本案房屋的欠款问题，第二份合同内容不是双方真实意思表示。谈杏红用第二份合同贷款的事实也佐证了证人的证言。此外，谈杏红不仅按第一份合同履行了部分付款义务，还依据第一份合同占有了104、117、108三个门档。因此，第一份合同是双方真实履行的合同，第二份合同是为了帮助谈杏红办理公积金贷款的虚拟合同。3.被上诉人主张谈杏红偿还欠款13.5万元是正确的，起诉状将房屋价款写成33.5万元是失误，被上诉人已提供证据证明购房款总额为35.3万元，谈杏红已偿还21.8万元，下欠13.5万元，故一审判决正确。4.谈杏红称本案房屋存在质量问题没有证据证明，本案房屋已经过验收合格。双方签订的第一份合同合法有效，谈杏红应依合同约定履行付款义务并承担违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审过程中，谈杏红向本院提交了一份水木清华楼盘部分居民签名向通山县人民政府反映情况的书面材料。欲证明其所购买的商品房一楼在通羊河涨水时化粪池的水从卫生间便池及地漏中倒溢，影响居住生活，房屋存在质量问题。
通山福某公司质证认为，这份证据相当于证人证言，但证人未出庭作证，无法核实签名人员的真实身份。本案的房屋是经过相关部门验收合格后出卖的，上诉人提供的证据不能证明其所购买的房屋存在质量问题，上诉人在一审时也没有对房屋质量问题提出反诉，故该证据与本案无关联性。
本院认为，谈杏红提供的证据通山福某公司不予认可，且证人未出庭作证，通山县人民政府及相关职能部门亦未对谈杏红等人反映的情况作出书面回复或处理意见。故该证据不足以证明其证明对象，谈杏红今后如有证据证明房屋存在质量问题，可另行主张权利。
二审经审理查明，一审认定的事实正确，二审继续予以认定。
本院认为:1.通山福某公司与谈杏红于2012年12月26日、2014年3月21日签订了两份购房合同。第一份购房合同所购房屋为104、117、108三间门档，在签订第一份购房合同后，通山福某公司向谈杏红交付了104、117、108三间房屋。谈杏红共支付了21.8万元购房款，并对三间房屋进行了装修，占有、使用至今。且三间房屋位于楼房的第一层，面临公路，合同注明的用途为商铺，实事上谈杏红亦将108房作商铺使用。第二份合同所购房屋为104、117两间，用途为住宅。从常识分析，在双方签订第二份合同之前，第一份合同是合法有效的，双方亦进行了履行。假如双方要解除第一份合同，重新签订第二份合同，必然会针对第一份合同解除后涉及的违约责任承担、如何返还财产和价款等问题进行协商处理，尤其是谈杏红对三间房屋进行了装修的情况下，双方更应该对返还财产的时间及方式作出明确约定。且通山福某公司及谈杏红均当庭确认，本案的104、117、108三间房屋只能整体出售给一户，不宜分割后出售给两户。108房的门店价值相对较高，而且是104、117号房屋出入的必然通道。假设按谈杏红陈述，因为三间房屋的总价太高，其无力付清尾款，双方协商变更第一份合同，签订的第二份合同才是双方真实意思表示，那么谈杏红不再购买108房之后，其占有的108房何时退出？装修费用如何处理？多付的1.8万元何时退款？尤其是谈杏红购买的104、117房如何出入？这些问题均无法回避。而且在这种假设成立的情况下，谈杏红已经付清了104、117号房屋价款，再办理住房公积金按揭贷款已无必要。且通山福某公司不会为了迟延退回谈杏红多付的1.8万元购房款而甘愿让谈杏红长期占用108号门店，两者的价值差距太大，不符合日常生活经验规则。故此，对签订第二份合同的目的及当时的真实情况，谈杏红的解释不符合生活常识，通山福某公司的解释符合常理。一审时通山福某公司提供的证人邹建营、朱望先虽然是其员工，但其并非不能作为证人，第一次庭审时谈杏红提交第二份购房合同反驳通山福某公司起诉所依据的第一份购房合同，故在第二次庭审中邹建营作为签订第二份合同时的经办人员出庭作证，邹建营并未旁听第二次庭审，法院并不能否定其证人身份。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条  规定:审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第六十九条  第（二）规定:下列证据不能单独作为认定案件事实的依据:（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。一审认定双方签订的第一份合同真实有效，是双方实际履行的合同。双方于2014年3月21日签订了第二份购房合同不是双方真实履行的合同，而是为了方便谈杏红办理住房公积金贷款，付清下欠购房款，第二份合同内容并非双方真实意思表示。上述认定并非单独采信证人证言，而是结合两份购房合同的内容，本案三间房屋的结构及谈杏红占有使用三间房屋的真实情况，谈杏红在签订第二份合同后确实办理了按揭贷款  等情况，全面、客观地审核全案证据，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据效力综合分析后作出的判断。一审对两份合同效力的认定符合证据规则的规定，二审继续予以认定。2.在通山福某公司与谈杏红于2012年12月26日签订的《商品房买卖合同》中，在商品房总价款条款中约定商品房总价款为35.3万元。在付款方式条款中约定“余款壹拾叁万伍千元整于2013年12月20日前付清”，但将“壹拾叁万伍千元整”用笔划掉了，而且谈杏红持有的合同复印中约定商品房总价款也为35.3万元，付款方式中余款后面的“壹拾叁万伍千元整”也用笔划掉了。故不能以合同付款方式条款中被划掉的数额来否定合同商品房总价款条款的效力。在一审起诉状中，通山福某公司的诉讼请求为:判令谈杏红向通山福某公司给付购房款13.5万元及欠款利息1.5万元，合计15万元。在事实与理由部分陈述，商品房买卖合同约定房屋价款为33.5万元，谈杏红已付20万元，下欠13.5万元。但在一审第一次庭审中（一审卷宗77页），通山福某公司当庭陈述房屋按套计算总价款为35.3万元，并提供了商品房买卖合同予以证实。且谈杏红对该商品房买卖合同的真实性并无异议，只是主张第一份合同内容被后来签订的第二份合同变更。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条  规定:诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。故可以认定通山福某公司对起诉状中陈述的房屋价款反悔并有相反证据足以推翻。一审认定通山福某公司与谈杏红2012年12月26日签订的商品房买卖合同约定商品房总价款35.3万元并无不当。根据该合同第七条  第1项  约定，一审判决谈杏红支付下欠的购房款13.5万元并从2013年12月21日起至本判决确定履行期限届满之日止按日万分之二点一的利率计算利息，符合双方的约定及法律规定，并未加重谈杏红的违约责任。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人谈杏红的上诉理由不能成立，依法不予支持。上诉人主张其购买的房屋存在质量问题的证据亦不充分，以后如有证据，可根据合同约定或法律规定另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由谈杏红负担。
本判决为终审判决。

本院认为:1.通山福某公司与谈杏红于2012年12月26日、2014年3月21日签订了两份购房合同。第一份购房合同所购房屋为104、117、108三间门档，在签订第一份购房合同后，通山福某公司向谈杏红交付了104、117、108三间房屋。谈杏红共支付了21.8万元购房款，并对三间房屋进行了装修，占有、使用至今。且三间房屋位于楼房的第一层，面临公路，合同注明的用途为商铺，实事上谈杏红亦将108房作商铺使用。第二份合同所购房屋为104、117两间，用途为住宅。从常识分析，在双方签订第二份合同之前，第一份合同是合法有效的，双方亦进行了履行。假如双方要解除第一份合同，重新签订第二份合同，必然会针对第一份合同解除后涉及的违约责任承担、如何返还财产和价款等问题进行协商处理，尤其是谈杏红对三间房屋进行了装修的情况下，双方更应该对返还财产的时间及方式作出明确约定。且通山福某公司及谈杏红均当庭确认，本案的104、117、108三间房屋只能整体出售给一户，不宜分割后出售给两户。108房的门店价值相对较高，而且是104、117号房屋出入的必然通道。假设按谈杏红陈述，因为三间房屋的总价太高，其无力付清尾款，双方协商变更第一份合同，签订的第二份合同才是双方真实意思表示，那么谈杏红不再购买108房之后，其占有的108房何时退出？装修费用如何处理？多付的1.8万元何时退款？尤其是谈杏红购买的104、117房如何出入？这些问题均无法回避。而且在这种假设成立的情况下，谈杏红已经付清了104、117号房屋价款，再办理住房公积金按揭贷款已无必要。且通山福某公司不会为了迟延退回谈杏红多付的1.8万元购房款而甘愿让谈杏红长期占用108号门店，两者的价值差距太大，不符合日常生活经验规则。故此，对签订第二份合同的目的及当时的真实情况，谈杏红的解释不符合生活常识，通山福某公司的解释符合常理。一审时通山福某公司提供的证人邹建营、朱望先虽然是其员工，但其并非不能作为证人，第一次庭审时谈杏红提交第二份购房合同反驳通山福某公司起诉所依据的第一份购房合同，故在第二次庭审中邹建营作为签订第二份合同时的经办人员出庭作证，邹建营并未旁听第二次庭审，法院并不能否定其证人身份。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条  规定:审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第六十九条  第（二）规定:下列证据不能单独作为认定案件事实的依据:（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。一审认定双方签订的第一份合同真实有效，是双方实际履行的合同。双方于2014年3月21日签订了第二份购房合同不是双方真实履行的合同，而是为了方便谈杏红办理住房公积金贷款，付清下欠购房款，第二份合同内容并非双方真实意思表示。上述认定并非单独采信证人证言，而是结合两份购房合同的内容，本案三间房屋的结构及谈杏红占有使用三间房屋的真实情况，谈杏红在签订第二份合同后确实办理了按揭贷款  等情况，全面、客观地审核全案证据，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据效力综合分析后作出的判断。一审对两份合同效力的认定符合证据规则的规定，二审继续予以认定。2.在通山福某公司与谈杏红于2012年12月26日签订的《商品房买卖合同》中，在商品房总价款条款中约定商品房总价款为35.3万元。在付款方式条款中约定“余款壹拾叁万伍千元整于2013年12月20日前付清”，但将“壹拾叁万伍千元整”用笔划掉了，而且谈杏红持有的合同复印中约定商品房总价款也为35.3万元，付款方式中余款后面的“壹拾叁万伍千元整”也用笔划掉了。故不能以合同付款方式条款中被划掉的数额来否定合同商品房总价款条款的效力。在一审起诉状中，通山福某公司的诉讼请求为:判令谈杏红向通山福某公司给付购房款13.5万元及欠款利息1.5万元，合计15万元。在事实与理由部分陈述，商品房买卖合同约定房屋价款为33.5万元，谈杏红已付20万元，下欠13.5万元。但在一审第一次庭审中（一审卷宗77页），通山福某公司当庭陈述房屋按套计算总价款为35.3万元，并提供了商品房买卖合同予以证实。且谈杏红对该商品房买卖合同的真实性并无异议，只是主张第一份合同内容被后来签订的第二份合同变更。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条  规定:诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。故可以认定通山福某公司对起诉状中陈述的房屋价款反悔并有相反证据足以推翻。一审认定通山福某公司与谈杏红2012年12月26日签订的商品房买卖合同约定商品房总价款35.3万元并无不当。根据该合同第七条  第1项  约定，一审判决谈杏红支付下欠的购房款13.5万元并从2013年12月21日起至本判决确定履行期限届满之日止按日万分之二点一的利率计算利息，符合双方的约定及法律规定，并未加重谈杏红的违约责任。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人谈杏红的上诉理由不能成立，依法不予支持。上诉人主张其购买的房屋存在质量问题的证据亦不充分，以后如有证据，可根据合同约定或法律规定另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由谈杏红负担。

审判长：胡应文
审判员：孙兰
审判员：陈继高

书记员：章婷