诸某、郁某与陈某某、郭某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：诸某。
　　原告：郁某。
　　上列二原告共同委托诉讼代理人：郝奕文，上海市捷华律师事务所律师。
　　被告：陈某某。
　　被告：郭某某。
　　被告：郭宝尔。
　　法定代理人：陈某某(系被告郭宝尔的母亲)。
　　法定代理人：郭某某(系被告郭宝尔的父亲)。
　　原告诸某、郁某诉被告陈某某、郭某某、郭宝尔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本案依法转为普通程序继续审理。原告诸某、郁某(参加第二次庭审)及其委托诉讼代理人郝奕文(参加第一次、第二次庭审)、被告陈某某(暨被告郭宝尔的法定代理人、参加第一次庭审)、被告郭某某(暨被告郭宝尔的法定代理人，参加第一次、第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诸某、郁某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令三被告退还购房款人民币(以下币种相同)94.5万元；3、判令三被告按合同约定赔偿两原告房屋总价值370万元；4、判令三被告支付两原告违约金100万元；5、诉讼费由三被告负担。事实和理由：2013年5月19日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》，约定三被告将上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告。原告依约支付94.5万元房款后，被告方于2013年5月19日将房屋交付两原告。两原告将之出租他人。2016年10月1日，两原告通过中介催促被告方办理过户手续，被告方推诿。两原告又于2017年1月9日书面发函催告过户，被告方仍予推诿、回避。后因租客受到案外人骚某。2017年初，两原告查询不动产登记信息，才发现房屋已经过户至案外人名下。案外人要求原告迁出，因考虑案外人已经成为实际产权人，原告无奈于2017年2月底叫租客搬离，将房屋返还案外人。
　　被告陈某某、郭宝尔辩称，系争房屋由三被告及被告郭某某的父母兄弟姐妹子侄共同动迁安置取得，出卖于两原告的时候，尚未办理小产证登记，陈某某无权签约，被拆迁对象也没有全部签字，故应属无效。合同签订后，被告陈某某也未将房屋交付两原告。因认为前面与两原告签署的合同无效，故于2016年找了一个认识的买家把房子给卖了，并把房屋交付给了新的买家。交付前也发现其中有租客，不知道租客从何而来。被告陈某某共收到两原告房款94.5万元。2017年，两原告向公安局报案后，双方曾签署协议书一份，约定由被告将全部房款于2017年12月底返还，期间陈某某已经返还15万元。现同意解除合同并返还购房款79万元，不同意其他诉请。
　　被告郭某某、郭宝尔辩称，合同签订时，系争房屋尚未办理小产证，且未经全体被安置人签字确认，故合同无效。被告一方曾多次通知原告过户，是原告没有配合，但对此被告没有证据。被告郭某某仅作为郭宝尔的父亲在合同上签字，未收取过两原告购房款，没有侵害过两原告利益。被告郭宝尔是未成年人，也不应当承担民事责任。现同意解除合同，不同意返还购房款，不同意赔偿和支付违约金。
　　本院经审理确认如下事实：系争房屋于2013年9月30日经初始登记于上海浦迪房地产开发经营有限公司。
　　2013年5月19日，被告陈某某、郭宝尔作为出卖人(甲方)、原告诸某、郁某作为买受人(乙方)签署《动迁房买卖合同》一份，约定系争房屋的买卖事宜。合同记载，出卖人作为被拆迁人和安置人，安置了系争房屋。合同第二条约定，房屋的总价款为109.5万元。第一笔房款：房屋买卖的定金为2.5万元，该笔定金在双方签订本协议的当日，由买受人交付出卖人。具体时间为2013年5月19日支付出卖人。第二笔房款，在出卖人将钥匙交付买受人后，买受人支付给出卖人部分房价款37.5万元，具体时间为2013年5月26日前支付出卖人。第三笔房款，买受人支付给出卖人部分房价款50万元，具体时间为2013年6月18日前支付出卖人。备注：实际支付金额为人民币伍拾肆万伍仟元整。第四笔房款：在出卖人协助买受人共同办理好房屋产权过户手续当日内，买受人支付给出卖人房款19.5万元。备注：最后一笔支付人民币壹拾伍万元整。合同第三条约定，出卖人收到第一笔房款，出卖人将房屋交付买受人，出卖人同意买受人对房屋进行装修，涉及房屋相应权益转移至买受人。合同第五条“出卖人的违约责任”约定，在房产证没有过户到买受人之前，出卖人有下列情况之一的，买受人可以解除合同，视为出卖人违约。1、出卖人擅自将房屋抵押的；2：出卖人不能及时配合买受人办理产权过户的。出卖人违反以上约定，出卖人承诺按照该房屋同地域可以上市流通的商品房房屋的市场评估价作为补偿款，补偿支付给买受人，并赔偿买受人的房屋装修损失，买受人之前支付的购房款出卖人全额退还，并追加违约金100万元整。假设出卖人没有征得买受人的同意将房屋出售给第三方，那么出卖人即使赔偿买受人的所有损失后还必须将房屋产权证过户到买受人的名下，不影响本协议履行。合同第六条“买受人与出卖人相互配合约定”记载，按照拆迁安置房屋产权办理规定，在该房屋的产权证允许过户交易时，出卖人应当立即协助买受人办理产权过户手续。合同落款处，被告陈某某在出卖人签字捺印处签字捺印，被告郭某某在出卖人签字捺印处签字捺印，还在签名后手写注明“并代郭宝尔”。两原告在买受人签字捺印处签字捺印。2013年5月19日，两原告向被告陈某某支付定金2.5万元，陈某某出具收条。当天，陈某某还在系争房屋打开房门及屋内情况拍摄的照片上签署“华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋已出售给诸某、郁某”字样，并署名。
　　2013年5月25日，被告陈某某、郭某某出具《承诺书》，记载陈某某与郭某某系合法夫妻关系，郭宝尔系两人的女儿。现有浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，该房屋为动迁安置房，我们三人确认该房产归女方陈某某及女儿郭宝尔所有，男方郭某某不享有任何产权。现于2013年5月19日签订上述房屋的买卖协议，三人同意将该房产出售给郁某与诸某。当天，两原告向被告陈某某转账支付37.5万元，陈某某出具收条。
　　2013年6月15日，两原告向被告陈某某转账支付房款54.5万元。
　　2016年8月24日，系争房屋经核准登记于陈某某、郭宝尔名下。
　　2017年1月9日，两原告向被告陈某某、郭宝尔发函要求陈某某、郭宝尔于10日内协同两原告一起办理系争房屋的交易过户手续。
　　2017年3月3日，系争房屋因被被告陈某某、郭宝尔转让而经核准登记于案外人戚某某名下。
　　2017年4月17日，被告陈某某向两原告出具《承诺书》，记载“本人陈某某，因前续房款问题，将于2017年5月1日之前支付给郁某(工行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)人民币拾伍万元整。于2017年6月10日之前支付给郁某(工行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)人民币叁拾万元整”。于2017年8月1日之前支付给郁某(工行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)叁拾万元整。其余尾数贰拾柒万元整于2017年11月底之前完全给付。本人承诺于2023年4月之前，与前夫郭某某不存在转移、隐藏名下任何财产的行为。一经发现，诸某与郁某保留追究本人相关赔偿责任。如果不存在此现象，双方的房屋买卖无其他债务纠纷。
　　2017年4月28日，原告郁某出具字据，载明“今收到陈某某人民币伍万元整”。
　　2017年5月16日，原告郁某出具字据，载明“今收到陈某某返还部分房款人民币柒万圆整”。
　　2017年5月28日，原告郁某出具字据，载明“今收到陈某某返还部分房款人民币叁万圆整”。
　　期间，两原告支付了系争房屋自2013年2月起至2016年12月底的物业管理费。
　　审理中，两原告表示接受系争房屋交付后曾对房屋进行过装修，但装修不要求在本案中进行处理。两原告还表示，三被告的违约行为致使其增加了另行购房的成本、发生精神损失、交通费损失、误工费损失、买房款筹集时的亏损七、八万元、还有贷款利息损失2万元。被告郭某某表示，合同约定违约金高于实际损失，请求调低。
　　经两原告申请，本院委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋于2017年2月底市场价值(不含装修)进行评估。2018年7月26日，上海富申房地产估价有限公司出具司法鉴定估价报告，鉴定结论为系争房屋在满足全部假设和限制条件下，于价值时点2017年2月28日的房地产市场价值为333.37万元。
　　本院认为，双方所签署的《动迁房买卖合同》系双方真实意思表示，一经签署，即已生效。即便三被告对系争房屋无权处分，亦不影响合同效力，更何况房屋产权后来确实登记于被告陈某某和郭宝尔名下。至于合同的出卖方，从合同落款来看，被告郭某某的身份并非特定为郭宝尔的法定代理人，三被告共同构成合同的出卖方，应共同承担合同义务。
　　现合同因被告一方的原因客观上已不能继续履行，三被告构成根本违约，两原告主张解除合同，符合法律规定，亦符合合同约定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张返还房款94.5万元，于法有据，但因其中15万元，被告陈某某已作返还，故仅予支持余额79.5万元。至于原告主张的按合同约定补偿损失370万元及违约金100万元，同为合同约定的违约责任，两原告未曾明确放弃，其实质均为违约金。根据法律规定，约定的违约金过分高于或者过分低于实际损失的，当事人可以请求调整。现被告郭某某主张调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整为200万元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十三条、第十九条、第二十条、第二十三条、第二十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：
　　一、原告诸某、郁某与被告陈某某、郭某某、郭宝尔就上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《动迁房买卖合同》解除；
　　二、被告陈某某、郭某某、郭宝尔应于本判决生效之日起十日内返还原告诸某、郁某购房款人民币79.5万元；
　　三、被告陈某某、郭某某、郭宝尔应于本判决生效之日起十日内支付原告诸某、郁某违约金人民币200万元。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币51,315元，评估费人民币9,700元，合计人民币61,015元，由原告诸某、郁某负担人民币22,155元，被告陈某某、郭某某、郭宝尔负担人民币38,860元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：宋丽君

书记员：张春华