诉房屋租赁合同纠纷民事判决书

冯鑫
王东（陕西益能达律师事务所）
陈武胜

再审申请人（一审原告、二审被上诉人），延安供电局电气公司，住所地延安百米大道。
法定代表人张卫强。
委托代理人赵鹏程。
委托代理人白立新。
再审被申请人（一审被告、二审上诉人）冯鑫，男，1968年12月2日出生。
委托代理人王东，陕西益能达律师事务所律师。
原审被告延安市鑫烁豆花饮食有限责任公司。
法定代表人冯鑫。
委托代理人陈武胜。
再审申请人延安供电局电气公司（以下简称电气公司）与再审被申请人冯鑫，延安市鑫烁豆花饮食有限责任公司（以下简称豆花公司）房屋租赁合同纠纷一案，宝塔区人民法院于2006年12月7日作出（2006）宝民初字第652号民事判决，冯鑫不服，向本院提起上诉。本院于2007年3月27日作出（2007）延中民终字第00124号民事裁定，撤销原判，发回原审法院重审。宝塔区人们法院又于2007年11月8日作出（2007）宝民初字第993号民事判决，冯鑫仍不服，再次向本院提起上诉。本院于2008年2月20日作出（2008）延中民终字第00059号民事判决并宣告后，电气公司不服，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2009年11月25日作出（2009）陕民申字第00574号民事裁定，指令本院对本案再审。本院依法另行组成合议庭，于2010年5月12日公开开庭审理了本案，除电气公司法定代表人张卫强、冯鑫因故未到庭外，电气公司的委托代理人赵鹏程、白新立，冯鑫的委托代理人王东，豆花公司的委托代理人陈武胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原一审判决认定:2003年3月29日，被告冯鑫以个人名义与原告延安供电局电气公司签订了《承包经营合同》，双方约定，原告自己所属的一楼门面房三间承包给被告冯鑫自主经营，一切证照、费用、税收均由被告冯鑫自理，盈亏自负；承包期一年至2004年5月1日；承包费按年交纳97311.60元；拖欠费用一月以上，原告有权终止合同；原、被告在履行合同期间，房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成被告损害的，双方互不承担责任。之后，双方开始履行合同。2003年4月8日，被告延安市鑫烁豆花饮食有限责任公司成立，被告冯鑫作为该公司经理在自己租赁的房屋中经营《豆花鱼庄》餐厅，租赁费由豆花公司代付。租赁期届满后，原、被告未续签书面合同，被告冯鑫继续租赁至2006年12月5日止，原告收回了出租房屋，双方实际解除了合同关系。期间，被告因故拖欠租赁费119498.20元，经原告多次向被告所要均未果。原告遂将被告起诉至人民法院，请求依法保护其合法权益。被告对原告提供的《承包经营合同》无异议。
本院认为，电气公司与冯鑫个人签订的《承包经营合同》其实质内容为房屋租赁关系，该合同内容真实，条款齐备合法，应为有效合同，应受法律保护。该租赁合同的相对方为电气公司与冯鑫个人。合同履行中，豆花公司虽向电气公司交纳过租金，但合同双方并未对合同主体的变更达成合意，且在合同履行期满后，冯鑫还以个人名义向电气公司交纳租金50000元，故冯鑫称该合同的主体为电气公司和豆花公司的理由不能成立。该租赁期届满后，冯鑫继续使用租赁物，电气公司未提出异议，原租赁合同继续有效，应视为不定期租赁。冯鑫作为租赁合同的主体，应按照合同的约定及时向电气公司支付租金。被告豆花公司虽实际使用租赁物，但依据合同相对性原则，该公司并不是合同的相对方不应是本案的当事人。另外，电气公司与冯鑫还约定“原、被告在履行合同期间，房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成被告损失的，双方互不承担责任，”故冯鑫请求减少租金的理由本院不予支持。再审申请人申请再审的理由成立，其请求本院应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  （二）项之规定，判决如下:
一、撤销延安市中级人民法院（2008）延中民终字第00059号民事判决；
二、维持宝塔区人民法院（2007）宝民初字第993号民事判决。
上诉费4500元由冯鑫负担。
本判决为终审判决。

本院认为，电气公司与冯鑫个人签订的《承包经营合同》其实质内容为房屋租赁关系，该合同内容真实，条款齐备合法，应为有效合同，应受法律保护。该租赁合同的相对方为电气公司与冯鑫个人。合同履行中，豆花公司虽向电气公司交纳过租金，但合同双方并未对合同主体的变更达成合意，且在合同履行期满后，冯鑫还以个人名义向电气公司交纳租金50000元，故冯鑫称该合同的主体为电气公司和豆花公司的理由不能成立。该租赁期届满后，冯鑫继续使用租赁物，电气公司未提出异议，原租赁合同继续有效，应视为不定期租赁。冯鑫作为租赁合同的主体，应按照合同的约定及时向电气公司支付租金。被告豆花公司虽实际使用租赁物，但依据合同相对性原则，该公司并不是合同的相对方不应是本案的当事人。另外，电气公司与冯鑫还约定“原、被告在履行合同期间，房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成被告损失的，双方互不承担责任，”故冯鑫请求减少租金的理由本院不予支持。再审申请人申请再审的理由成立，其请求本院应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  （二）项之规定，判决如下:

一、撤销延安市中级人民法院（2008）延中民终字第00059号民事判决；
二、维持宝塔区人民法院（2007）宝民初字第993号民事判决。
上诉费4500元由冯鑫负担。

审判长：李树德
审判员：冯小炯
审判员：王欣

书记员：沙文华