许金奖与佳木斯天龙房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

佳木斯天龙房地产开发有限责任公司
李宏纯（黑龙江君德律师事务所）
许金奖
许培钊
于庆波

上诉人（原审被告，反诉原告）佳木斯天龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区沿江路口107号。
法定代表人王景富，该公司经理。
委托代理人李宏纯，黑龙江君德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）许金奖，个体工商户，住黑龙江省佳木斯市。
委托代理人许培钊，住福建省泉州市。
委托代理人于庆波，住黑龙江省哈尔滨市。
上诉人佳木斯天龙房地产开发有限责任公司与被上诉人许金奖房屋买卖合同纠纷一案，佳木斯市向阳区人民法院作出（2015）向民初字第131号民事判决。
宣判后，天龙公司不服，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月27日公开开庭进行了审理。
上诉人委托代理人李宏纯、被上诉人许金奖及委托代理人许培钊、于庆波到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原审判决认定:2013年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的学城名筑L号楼2单元1层2号商品房（产籍号2-0201-026-020102），建筑面积297.89平方米。
2013年10月21日，被告为原告出具了商品房预收款专用票据。
2013年11月4日，原告在不动产登记管理局办理了不动产产权预告登记。
本院认为，双方争议的工程款系双方建设工程施工合同纠纷，与本案不是同一法律关系，双方可另案解决。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  ，《中华人民共和国民法通则》第七十一条  ，《中华人民共和国物权法》第三十四条  、第三十九条  、第二百四十五条  第一款  之规定，判决:1、被告（反诉原告）佳木斯天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内，将位于佳木斯市向阳区学城名筑L号楼2单元1层2号商品房（产籍号2-0201-026-020102）交付给原告（反诉被告）许金奖；2、被告（反诉原告）佳木斯天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内，赔偿原告（反诉被告）许金奖租金损失每月10000元（2015年1月14日起至本判决生效之日止）；3、驳回被告（反诉原告）佳木斯天龙房地产开发有限责任公司的反诉请求。
案件受理费11800元、反诉费4900元，由被告（反诉原告）佳木斯天龙房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，佳木斯天龙房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉称:1、一审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。
上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同系基于双方的建筑施工合同关系的顶账行为，其真实目的有两个:一方面己超额支付工程款的方式激励施工方快速施工保证工期；另一方面以商品房买卖的形式办理房屋的抵押贷款供双方使用。
一审中，上诉人诉讼请求明确提出解除合同，恢复物权，就是请求法院查清双方真实法律关系，确认被上诉人未付房款情况下解除买卖合同，恢复上诉人物权。
其核心请求是物权的恢复与确认，并非商品房买卖，对于商品房买卖合同的解除仅是物权恢复的途径而非最终目的。
一审法院在未就案由及适用法律释明上诉人的情况下，以商品房买卖合同纠纷作为本案的案由，进而以本诉与反诉为不同法律关系为由驳回上诉人一审反诉请求系适用法律错误，二审应予纠正。
一审被上诉人诉请为返还原物，前提应为其已经办理涉案房屋物权登记并完成交付。
一审法院有意忽略房屋交付问题，仅凭被上诉人提供的所谓地下室装修及房屋钥匙等证据便认定房屋交付缺乏客观依据。
上诉人与被上诉人之间为建设施工合同关系，被上诉人具体负责大理石施工，其对于涉案房屋的短暂占有施工是基于建设施工合同的他主占有，并非实际交付。
在上诉人质疑钥匙真实性的情况下，一审法院并未对钥匙等重要证据实际调查便结合其他证据予以确认，直接导致案件事实不清。
一审中被上诉人提交的“向阳公安分局桥南派出所出具的情况说明”是被上诉人自导自演的一出闹剧，与本案起诉一样是被上诉人利用登记事实诱导执法及司法机关强行取得房屋所有权的无良手段。
本案基本事实是上诉人于2013年3月30日与被上诉人签订学城名筑3#、4#、5＃楼建筑工程（外墙）承包施工定向书，其后于2013年4月10日分别以刘永新、张桂珠、丁维佳名义与被上诉人（佳木斯市前进区宏发石材经销处为被上诉人经营个体商号）签订合同。
上述三份合同约定工程总价约5000000元，后续上诉人又追加6#、7#、8＃楼三栋楼外墙理石铺装工程（上述4栋楼工程合同未签）给上诉人，总计工程款约为9000000元。
上诉人为激励施工方快速施工，预付工程款7641354元，远超实际完工量（约3800000元）近3800000元，并将本案房产作为工程款抵给被上诉人，岂料被上诉人收到预付款后，怠于履行施工义务，并妄图利用房产过户事实，在未支付合同对价时强占房屋。
2、被上诉人利用物权之诉回避商品房买卖合同履约瑕疵，不曾交付的房屋没有返还基础，更不会产生利息损失。
纵观全案并没有证据可以证实涉案房屋真实交付，被上诉人以物权返还设立案由是有意回避商品房买卖合同在购房人付款这一环节的瑕疵，直接利用登记事实实现强占房屋的目的。
本案的争议焦点应该是被上诉人是否通过合法途径取得房屋的所有权，对于房屋价款的交付及房屋办理交付入户都是这一争议焦点的关键事实。
被上诉人有意回避，一审法院对于上诉人的质疑与答辩置之不理造成本案事实不清，错误裁判。
如果房屋的交付入户都不真实，基于自主占有而行使的使用权处分及损失更是无源之水无本之木。
一审法院无视上述事实，仅凭被上诉人提供的房产中介机构提供的价格参考便做出相应损失及确定数额的判决极不严肃，二审法院应该查清事实予以纠正。
3、上诉人对于争议房屋的善意装修添附已投入1500000元，已经与房屋成为不可分割物，即便法院支持被上诉人返还主张，仍应考虑被上诉人对于上诉人的善意添附的合理赔偿。
上诉请求:撤销原判，依法改判。
被上诉人许金奖辩称:上诉人的上诉理由及事实不客观，没有法律依据，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，是个公正判决，上诉人的上诉理由均不能成立，请求本院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审期间，上诉人向本院提交如下证据:
证据一、设计委托合同、装饰装修施工合同、付款凭证及账目。
证明上诉人将本案争议房屋发包给大连鲲鹏装饰装修工程有限公司装修为销售样板间，合同价款1020553元，已付834050元。
装修行为发生在商品房买卖合同签订前，但并未将装修权益一并转让予许金奖。
可以说明本案争议的房屋登记系工程款结算前的让与担保，并非房屋产权转让的真实意思表示。
被上诉人质证意见为，对证据一的真实性有异议，因为是复印件，无法确认真实性。
上诉人说凭证与合同是一体的，因为所有的收款凭证与合同之间的名称是不相符的，付款人也不是上诉人。
装修样板间的款项双方已经在2013年10月9日结算清了。
证据二、付李某某装饰工程款明细一份、票据三份，共470000元，及证人李某某证言。
证明上诉人在鲲鹏公司施工结束后，雇佣李某某完成后续装修完善工作，已付工程款470000元，尚有家具款等仍未结清。
被上诉人质证意见为，真实性与证明问题均有异议，一审中上诉人提供的付款明细表中明确说明争议房产发生的装修费用双方共同确认为1500000元，被上诉人已于2013年10月9日给上诉人出具1500000票据，该票据在上诉人处，针对装修所发生的款项经双方核定为1500000元，从被上诉人应当给付被上诉人的款中进行冲抵，上诉人在一审证据中已经列举了，不属于新证据，证明的问题双方已经解决完，因此证人所某某的费用都在1500000元之内。
本院经审查认为，上诉人提供的证据一中设计委托合同、装饰装修施工合同、付款凭证均为复印件，付款明细为单方制做，据此，对该证据本院不予采信。
即便上诉人证据为真实，亦无法证明上诉人主张的争议房屋转让非双方真实意思表示。
关于证据二，上诉人对争议房屋装修费用已认定为1500000，在其提供的“许金奖付款明细表”（该表系上诉人认可付给被上诉人许金奖的工程款）中，上诉人已将1500000元装修款计算在应给付被上诉人工程款之内，亦即上诉人将争议房屋装修款已折抵工程款，被上诉人对此也予认可，而该证据系上诉人给付案外人装修房屋费用，与本案无关，本院不予采信。
经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，上诉人对该商品房买卖合同的真实性没有异议，且上诉人在二审中明确表示该房屋是用其应付给被上诉人的大理石款折抵房款，据此，对上诉人与被上诉人就争议房屋的买卖合同效力，本院予以确认。
上诉人与被上诉人应按合同约定全面履行自己的义务，被上诉人已履行了交付房款义务，而合同约定上诉人交付房屋时间为2014年5月31日，上诉人应按合同约定日期履行交付房屋义务，上诉人未交付房屋，应该承担相应的违约责任。
从被上诉人诉状的诉请及事实理由阐述中可知，被上诉人是要求上诉人交付房屋而非返还原物。
上诉人主张解除该房屋买卖合同没有事实和法律依据，本院不予支持。
该房屋1500000元装修款上诉人已折抵工程款，对上诉人主张的争议房屋装修添附赔偿，本院不予支持。
原审法院按中介机构出具的意见书认定的争议房屋租金判决上诉人因迟延履行给被上诉人造成的损失并无不当。
至于上诉人主张的超额支付工程款问题，与本案不属同一法律关系，不应与本案一同审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元由佳木斯天龙房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，双方争议的工程款系双方建设工程施工合同纠纷，与本案不是同一法律关系，双方可另案解决。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  ，《中华人民共和国民法通则》第七十一条  ，《中华人民共和国物权法》第三十四条  、第三十九条  、第二百四十五条  第一款  之规定，判决:1、被告（反诉原告）佳木斯天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内，将位于佳木斯市向阳区学城名筑L号楼2单元1层2号商品房（产籍号2-0201-026-020102）交付给原告（反诉被告）许金奖；2、被告（反诉原告）佳木斯天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内，赔偿原告（反诉被告）许金奖租金损失每月10000元（2015年1月14日起至本判决生效之日止）；3、驳回被告（反诉原告）佳木斯天龙房地产开发有限责任公司的反诉请求。
案件受理费11800元、反诉费4900元，由被告（反诉原告）佳木斯天龙房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，佳木斯天龙房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉称:1、一审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。
上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同系基于双方的建筑施工合同关系的顶账行为，其真实目的有两个:一方面己超额支付工程款的方式激励施工方快速施工保证工期；另一方面以商品房买卖的形式办理房屋的抵押贷款供双方使用。
一审中，上诉人诉讼请求明确提出解除合同，恢复物权，就是请求法院查清双方真实法律关系，确认被上诉人未付房款情况下解除买卖合同，恢复上诉人物权。
其核心请求是物权的恢复与确认，并非商品房买卖，对于商品房买卖合同的解除仅是物权恢复的途径而非最终目的。
一审法院在未就案由及适用法律释明上诉人的情况下，以商品房买卖合同纠纷作为本案的案由，进而以本诉与反诉为不同法律关系为由驳回上诉人一审反诉请求系适用法律错误，二审应予纠正。
一审被上诉人诉请为返还原物，前提应为其已经办理涉案房屋物权登记并完成交付。
一审法院有意忽略房屋交付问题，仅凭被上诉人提供的所谓地下室装修及房屋钥匙等证据便认定房屋交付缺乏客观依据。
上诉人与被上诉人之间为建设施工合同关系，被上诉人具体负责大理石施工，其对于涉案房屋的短暂占有施工是基于建设施工合同的他主占有，并非实际交付。
在上诉人质疑钥匙真实性的情况下，一审法院并未对钥匙等重要证据实际调查便结合其他证据予以确认，直接导致案件事实不清。
一审中被上诉人提交的“向阳公安分局桥南派出所出具的情况说明”是被上诉人自导自演的一出闹剧，与本案起诉一样是被上诉人利用登记事实诱导执法及司法机关强行取得房屋所有权的无良手段。
本案基本事实是上诉人于2013年3月30日与被上诉人签订学城名筑3#、4#、5＃楼建筑工程（外墙）承包施工定向书，其后于2013年4月10日分别以刘永新、张桂珠、丁维佳名义与被上诉人（佳木斯市前进区宏发石材经销处为被上诉人经营个体商号）签订合同。
上述三份合同约定工程总价约5000000元，后续上诉人又追加6#、7#、8＃楼三栋楼外墙理石铺装工程（上述4栋楼工程合同未签）给上诉人，总计工程款约为9000000元。
上诉人为激励施工方快速施工，预付工程款7641354元，远超实际完工量（约3800000元）近3800000元，并将本案房产作为工程款抵给被上诉人，岂料被上诉人收到预付款后，怠于履行施工义务，并妄图利用房产过户事实，在未支付合同对价时强占房屋。
2、被上诉人利用物权之诉回避商品房买卖合同履约瑕疵，不曾交付的房屋没有返还基础，更不会产生利息损失。
纵观全案并没有证据可以证实涉案房屋真实交付，被上诉人以物权返还设立案由是有意回避商品房买卖合同在购房人付款这一环节的瑕疵，直接利用登记事实实现强占房屋的目的。
本案的争议焦点应该是被上诉人是否通过合法途径取得房屋的所有权，对于房屋价款的交付及房屋办理交付入户都是这一争议焦点的关键事实。
被上诉人有意回避，一审法院对于上诉人的质疑与答辩置之不理造成本案事实不清，错误裁判。
如果房屋的交付入户都不真实，基于自主占有而行使的使用权处分及损失更是无源之水无本之木。
一审法院无视上述事实，仅凭被上诉人提供的房产中介机构提供的价格参考便做出相应损失及确定数额的判决极不严肃，二审法院应该查清事实予以纠正。
3、上诉人对于争议房屋的善意装修添附已投入1500000元，已经与房屋成为不可分割物，即便法院支持被上诉人返还主张，仍应考虑被上诉人对于上诉人的善意添附的合理赔偿。
上诉请求:撤销原判，依法改判。
被上诉人许金奖辩称:上诉人的上诉理由及事实不客观，没有法律依据，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，是个公正判决，上诉人的上诉理由均不能成立，请求本院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审期间，上诉人向本院提交如下证据:
证据一、设计委托合同、装饰装修施工合同、付款凭证及账目。
证明上诉人将本案争议房屋发包给大连鲲鹏装饰装修工程有限公司装修为销售样板间，合同价款1020553元，已付834050元。
装修行为发生在商品房买卖合同签订前，但并未将装修权益一并转让予许金奖。
可以说明本案争议的房屋登记系工程款结算前的让与担保，并非房屋产权转让的真实意思表示。
被上诉人质证意见为，对证据一的真实性有异议，因为是复印件，无法确认真实性。
上诉人说凭证与合同是一体的，因为所有的收款凭证与合同之间的名称是不相符的，付款人也不是上诉人。
装修样板间的款项双方已经在2013年10月9日结算清了。
证据二、付李某某装饰工程款明细一份、票据三份，共470000元，及证人李某某证言。
证明上诉人在鲲鹏公司施工结束后，雇佣李某某完成后续装修完善工作，已付工程款470000元，尚有家具款等仍未结清。
被上诉人质证意见为，真实性与证明问题均有异议，一审中上诉人提供的付款明细表中明确说明争议房产发生的装修费用双方共同确认为1500000元，被上诉人已于2013年10月9日给上诉人出具1500000票据，该票据在上诉人处，针对装修所发生的款项经双方核定为1500000元，从被上诉人应当给付被上诉人的款中进行冲抵，上诉人在一审证据中已经列举了，不属于新证据，证明的问题双方已经解决完，因此证人所某某的费用都在1500000元之内。
本院经审查认为，上诉人提供的证据一中设计委托合同、装饰装修施工合同、付款凭证均为复印件，付款明细为单方制做，据此，对该证据本院不予采信。
即便上诉人证据为真实，亦无法证明上诉人主张的争议房屋转让非双方真实意思表示。
关于证据二，上诉人对争议房屋装修费用已认定为1500000，在其提供的“许金奖付款明细表”（该表系上诉人认可付给被上诉人许金奖的工程款）中，上诉人已将1500000元装修款计算在应给付被上诉人工程款之内，亦即上诉人将争议房屋装修款已折抵工程款，被上诉人对此也予认可，而该证据系上诉人给付案外人装修房屋费用，与本案无关，本院不予采信。
经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，上诉人对该商品房买卖合同的真实性没有异议，且上诉人在二审中明确表示该房屋是用其应付给被上诉人的大理石款折抵房款，据此，对上诉人与被上诉人就争议房屋的买卖合同效力，本院予以确认。
上诉人与被上诉人应按合同约定全面履行自己的义务，被上诉人已履行了交付房款义务，而合同约定上诉人交付房屋时间为2014年5月31日，上诉人应按合同约定日期履行交付房屋义务，上诉人未交付房屋，应该承担相应的违约责任。
从被上诉人诉状的诉请及事实理由阐述中可知，被上诉人是要求上诉人交付房屋而非返还原物。
上诉人主张解除该房屋买卖合同没有事实和法律依据，本院不予支持。
该房屋1500000元装修款上诉人已折抵工程款，对上诉人主张的争议房屋装修添附赔偿，本院不予支持。
原审法院按中介机构出具的意见书认定的争议房屋租金判决上诉人因迟延履行给被上诉人造成的损失并无不当。
至于上诉人主张的超额支付工程款问题，与本案不属同一法律关系，不应与本案一同审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元由佳木斯天龙房地产开发有限责任公司负担。

审判长：郑玉祥

书记员：蒋婧玮