许某某、秦某某瑾海家政服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）许某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，现住秦某某经济技术开发区。
委托代理人张剑，河北吴秀萍律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）秦某某瑾海家政服务有限公司(以下简称瑾海公司)，住所地秦某某经济技术开发区(东区)上海道29-3号。
法定代表人王万年，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）山海关开发区兰海实业贸易发展有限公司(以下简称兰海公司)，住所地秦某某经济技术开发区(东区)农垦楼1一7号。
法定代表人杜志瑞，该公司董事长。
委托代理人邓晓雷，河北海立律师事务所律师。

上诉人许某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服秦某某经济技术开发区人民法院（2013）秦开民初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年7月28日许某某与瑾海公司签订了《租房协议书》一份，瑾海公司将位于山海关开发区兰海花园5号别墅租赁给许某某，面积301平方米，租金为5000元/年。租期为2006年8月1日至该房售出日至。许某某与瑾海公司约定5号别墅由许某某垫资进行装修改造，装修改造费为每平方米不超过150元(不包括电、暖工程)，装修标准为不低于三星级宾馆的水准。双方约定在该房屋出售后由瑾海公司支付许某某垫付的装修改造费用。合同签订后，瑾海公司交付了房屋，许某某如约对兰海花园5号别墅进行装修改造，共花费费用28550元，许某某出具《发票》复印件6张，对此瑾海公司不持异议予以认可。许某某如期向瑾海公司支付房屋租赁费至2012年，许某某现居住使用该房屋至今。在签订《山海关兰海花园租赁协议书》时，许某某知道该房屋的产权人(开发商)系兰海公司，由兰海公司转让给瑾海公司，双方签订了《兰海花园小区项目转让协议书》，双方约定瑾海公司可以以兰海公司名义出售房屋，但双方未约定项目转让期间是否可以将房屋出租的事实。另查明，2006年7月6日，兰海公司与瑾海公司签订《兰海花园建设项目出让合同书》一份，该合同书第三条第2(2)约定:自合同生效之日起，甲方(兰海公司)同意乙方(瑾海公司)以甲方的名义出售房屋。房款由甲方派专人收取，收款后将已出售的房屋交给购房人。双方签订的《兰海花园建设项目出让合同书》生效后，瑾海公司经兰海公司同意出售兰海花园8套楼房，兰海公司直接收取房款203万元，并开具税务发票。兰海花园住宅楼共6层48套，兰海公司除认可上述8套楼房的出售外，对瑾海公司自行出售的其他楼房(包括出租给许某某的楼房)均不认可。兰海公司与瑾海公司在履行上述《兰海花园建设项目出让合同》中产生纠纷，经二审终审判决:1、解除兰海公司与瑾海公司签订的《兰海花园建设项目出让合同书?;瑾海公司将《兰海花园建设项目》除已出售的8套住宅楼以外的房屋于判决生效后十五日内返还给兰海公司;兰海公司于判决生效后十五日内返还瑾海公司兰海花园项目出让金4637098元;驳回双方的其他诉讼请求。2、瑾海公司于判决生效后十五日内赔偿兰海公司损失5310984元及自2012年11月1日起至实际交付房屋之日止12132902元未付款的违约金损失(按银行同期贷款利率的1.3倍计算)。
原审法院认为，相关法律规定，依法成立的合同对当事人有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。兰海公司与瑾海公司签订的《兰海花园小区项目转让协议书》中双方约定瑾海公司可以以兰海公司名义出售房屋，但双方未约定项目转让期间是否可以将房屋出租。兰海公司也不认可瑾海公司出租房屋的事实。瑾海公司在与兰海公司兰海花园项目转让期间，将房屋出租给许某某，并与许某某签订《租房协议书》，系瑾海公司与许某某之间的租赁合同关系。根据合同相对性原则，许某某只能向合同另一方当事人-瑾海公司基于合同提出请求主张权利或者提起诉讼，而不能向合同以外的第三人一兰海公司提出请求主张权利或者提起诉讼，兰海公司也不负担许某某与瑾海公司之间合同中规定的义务;也不负担违约责任。故应驳回许某某对兰海公司的诉讼请求。许某某诉至法院要求解除租赁合同关系，在诉讼中瑾海公司也同意解除租赁合同关系，予以支持。许某某在其租赁期间对租赁房屋进行室内装修改造，支付装修改造费为28550元，瑾海公司不持异议予以认可，根据合同约定应由瑾海公司支付。逾期付款利息本院酌定为银行同期贷款利率的1.3倍，自2013年1月31日至付清该款之日止。遂判决:一、解除原告许某某与被告秦某某瑾海家政服务有限公司于2007年7月28日签订的《租房协议书》;原告许某某将位于山海关开发区兰海花园5号别墅返还给被告秦某某瑾海家政服务有限公司。二、被告秦某某瑾海家政服务有限公司向原告许某某支付其已经垫付的房屋装修改造费28550元，并按银行同期贷款利率的1.3倍计算支付自2013年1月31日至其付清该款之日止的利息。三、驳回原告许某某的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后三个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元(许某某已预交260元)，由被告秦某某瑾海家政服务有限公司负担。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，许某某与瑾海公司在《租房协议书》中约定的事项，系许某某与瑾海公司之间的约定，根据合同相对性原则，许某某在所租赁的5号别墅房屋内的装修改造是基于瑾海公司的承诺进行的，该5号别墅装修改造费用只能由瑾海公司负担，故许某某要求兰海公司承担5号别墅装修改造费用及赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人许某某负担。
本判决为终审判决。

审 判 长　刘子明 审 判 员　李德权 代审判员　邹德林

书 记 员　孙秀丽