许某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）康永贵，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，原籍昌黎县靖安镇，现住呼和浩特市。
委托代理人霍灿宇，河北海立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾广利，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住昌黎县。
委托代理人李振勇，昌黎县正声法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）曾广福，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住昌黎县。
委托代理人王淑艳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住昌黎县。系曾广福妻子。
被告:许某(徐氏)，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住昌黎县。

上诉人康永贵因房屋买卖合同纠纷一案，不服昌黎县人民法院（2014）昌民初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告许某与曾纪景(1996年去世)生有四子一女，长子曾广福、次子曾广利、三子曾某，四子曾广国，长女曾广英。许某与曾纪景在昌黎县靖安镇曾各庄村建有正房四处，其中南院南北正房两处，北院南北正房两处。1991年8月11日，经中人瞥昭贵、曾昭起、曾宪金说和，许某与曾纪景将房产分配给四个儿子，并由曾广福(与本案被告曾广福同名)执笔书写了文书。北院北正房三间及房屋附属设施分配给曾广利，北院北正房三间及房屋附属设施分配给曾广福。南院北正房三间分给三子曾某，南院南正房三间分给四子曾广国。曾广利及妻子长期在东北居住。2012年5月，曾广福将北院北三间自己的正房，连同分给曾广利的北院南三间正房，以100000元的价格卖给了康永贵，双方签订了房屋买卖契约。2014年3月，曾广利回昌黎老家得知自己的住房已被曾广福卖给康永贵。康永贵将曾广利的房屋前院墙及猪圈墙部分损坏。2014年4月，曾广利诉至法院，要求确认康永贵与曾广福之间签订的房屋买卖协议无效，由康永贵返还房产，将损坏的南院墙东部分墙体恢复原状。
原审法院认为，被告许某及丈夫曾纪景将自己的房产分配给自己的四个儿子，是赠与行为，在曾广利接受赠与的意思表示做出时，该赠与行为即生效，曾广利对所接受赠与的房屋享有所有权。曾广福擅自将曾广利的房屋出卖给康永贵，康永贵与曾广福之间的房屋买卖行为损害了曾广利的利益，且该行为未得到曾广利的追认，因此，康永贵与曾广福之间的房屋买卖协议属于部分无效，曾广福占有该房款构成不当得利，应部分返还给康永贵。对曾广利的诉讼请求予以支持。曾广福主张对本案争议房屋享有所有权以及卖房得到了母亲许某的同意及委托，被告许某当庭予以否认，曾广福无证据加以证实，原审法院不予确认。康永贵抗辩该房屋买卖已经过了许某的同意，同理，其抗辩理由不能成立。遂依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)项、《中华人民共和合同法》第五十六条之规定，判决:一、被告曾广福与被告康永贵于2012年5月2日所签订的买卖曾广利房屋的协议部分无效。二、被告康永贵将位于昌黎县靖安镇曾各庄村的东邻曾宪贺、西邻曾广岩的南正房三间返还给曾广利。三、被告康永贵将位于昌黎县靖安镇曾各庄村的东邻曾宪贺、西邻曾广岩的南正房三间的南院墙东半部分墙体恢复原状。以上二、三项与本判决生效之日起十日内履行。案件受理费80元，减半收取40元由被告曾广福、康永贵均担。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，曾广福擅自将诉争的曾广利的农宅出卖给康永贵，侵害了曾广利的权益，该行为事后未得到房屋所有权人曾广利的追认，曾广福与康永贵关于诉争农宅的买卖行为无效。原审判决由买受人康永贵将诉争的房屋返还给曾广利，以及将推到的诉争房屋的院墙恢复原状并无不当。康永贵购房款及损失可另案主张。康永贵上诉称，其购买诉争房屋时得到曾广利母亲许某的同意，该主张与许某在一审当庭证言相矛盾，本院不予支持。关于曾广利提交的《分家单》是否真实存在的问题，虽然该《分家单》当事人未签字，但是曾家分家有中人及执笔人见证，且曾家按《分家单》实际已经履行多年，已经形成了事实上的分家，康永贵不认可分家单事实已经存在的主张，与事实不符，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人康永贵负担。
本判决为终审判决。

审 判 长　刘子明 审 判 员　李德权 代审判员　邹德林

书 记 员　孙秀丽