许某某与丁某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：许某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：丁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：周发，上海君乐律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘雪芹，上海君乐律师事务所律师。
　　上诉人许某某因与被上诉人丁某某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人许某某上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判丁某某与谭德明于2010年12月21日签订的《房地产买卖协议》及丁某某与许某某、谭德明于2013年2月6日签订的补充协议解除，丁某某将上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)归还许某某。事实与理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误。第一，丁某某于2016年7月10日强迫许某某在人民币(以下币种均为人民币)3万元的房款收条上签字，丁某某当天并未与许某某就签订合同及过户事宜进行过协商。第二，许某某已于2016年7月1日通知办理过户事宜，但丁某某逾期后才联系许某某称无法签订合同和过户，该行为构成违约，许某某有权解除合同。第三，在2016年7月1日的函件，以及2017年2月、3月的反诉中许某某都提出了解除合同，故应当根据前述时间节点而非判决作出前的时间节点判断丁某某是否属于限购范围。第四，丁某某配偶并非合同当事人，根据房地产交易中心的要求，需要丁某某及其配偶同时作为购买人方可过户，仅丁某某一人作为购买人无法办理交易。故丁某某配偶虽于2018年4月具备了购买房屋的条件，但并不代表丁某某可以以自己的名义购买房屋。第五，目前房屋处于查封状态，合同无法继续履行，合同目的亦无法实现，一审法院判决驳回许某某的诉讼请求未考虑客观情况。
　　被上诉人丁某某辩称：不同意上诉人许某某的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　丁某某向一审法院起诉请求：判令许某某继续履行《房地产买卖居间协议》，并协助丁某某办理房产过户登记手续。
　　许某某向一审法院提出反诉请求：1、解除丁某某与谭德明于2010年12月21日签订的《房地产买卖协议》；2、解除丁某某与许某某、谭德明于2013年2月6日签订的补充协议；3、判令丁某某将系争房屋返还给许某某。
　　一审法院认定事实：2010年12月21日，丁某某(买方、乙方)与许某某的丈夫谭德明(卖方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价款98万元。该协议特别注明，此房为拆迁房暂无产证，乙方应在2010年12月21日前支付首付50万，尾款48万到产权过户完成后一次性付清。在此期间，甲方如毁约则需承担房款总额百分之百的违约金给乙方。2010年12月22日，丁某某通过银行转账向许某某账户支付49万元，加上现金支付的1万元，谭德明向丁某某出具了首付款50万元的收条。2011年4月起，系争房屋由丁某某居住使用至今。2013年2月6日，丁某某与许某某及谭德明签订补充协议一份，约定双方一致确认《房地产买卖居间协议》有效，且一致同意增加许某某为《房地产买卖居间协议》的乙方，考虑到谭德明患病需用钱，丁某某需于本协议签订后2日内支付谭德明、许某某房款10万元，同意余款支付给许某某。该协议上丁某某、许某某、谭德明均签字确认。补充协议签订当日，丁某某通过其妻子刘娟的账户向许某某账户支付10万元房款。2013年5月17日，谭德明死亡。2014年4月27日、2015年8月1日，丁某某向许某某分别支付2万元、3万元。2013年5月23日，系争房屋办理了初始登记。2014年1月16日，系争房屋登记在许某某名下。2016年7月1日，许某某向丁某某发出通知函，通知小产证已经办好，要求丁某某在2016年7月10日前签订正式的房地产买卖合同，并将房屋过户至丁某某名下，如果丁某某不按期过户则许某某有权解除合同。丁某某收到该函件后，于2016年7月10日上门与许某某沟通房屋买卖相关事宜，许某某于当日向丁某某出具3万元的房款收条一张，双方当日对于房屋买卖相关事宜未能协商一致发生争执。嗣后，丁某某向一审法院提起诉讼，要求许某某继续履行房屋买卖协议，协助其办理房产变更登记手续。许某某提起反诉要求解除合同。
　　一审审理中，许某某确认丁某某已累计支付房款68万元，尚余30万元房款未付。许某某称其未向丁某某交付过系争房屋，其于2011年下半年得知丁某某装修入住系争房屋后口头提出过异议，但未采取过任何措施；丁某某称系争房屋系许某某方交付其使用，许某某方从未对其入住房屋提出过异议。
　　一审法院另查明：1、系争房屋被上海市虹口区人民法院(以下简称“虹口法院”)查封，限制起始日期为2016年12月13日至2019年12月13日。该查封涉及的是(2016)沪0109民初24842号民事调解书，许某某因民间借贷纠纷与案外人达成调解协议，许某某需归还案外人借款本息共计1,450,000元。丁某某已就上述司法查封向虹口法院提出执行异议，虹口法院于2018年9月17日作出(2018)沪0109执异65号执行裁定，驳回丁某某的执行异议。丁某某对该裁定不服，向虹口法院提起执行异议之诉，虹口法院尚未作出裁判。一审法院根据丁某某的申请对系争房屋进行了轮候查封。2、丁某某与刘娟于2008年2月14日登记结婚，于2016年6月24日登记离婚，两人均为非本市户籍。2016年7月6日，丁某某与朱红霞登记结婚，朱红霞为本市户籍。丁某某与朱红霞于2017年6月28日登记离婚。丁某某与刘娟于2017年7月3日再次登记结婚。3、截至2018年4月，刘娟的社保缴纳情况为在63个月内累计缴纳了61个月，截止2019年7月，刘娟的社保缴纳情况为累计缴纳76个月。4、丁某某与妻子刘娟自述在上海无其他房产。5、一审审理中，丁某某表示有能力现金支付剩余房款。6、南翔镇静华村民委员会于2017年3月1日出具的证明一份,写明“许某某未上过学，是文盲。”
　　一审法院认为：本案的争议焦点在：一、如果许某某是文盲，其签署的补充协议是否有效？二、丁某某在签署《房地产买卖居间协议》时不符合本市住房限售政策，如目前符合限售政策，协议能否继续履行？三、虹口法院的司法查封是否在客观上导致协议无法继续履行？四、许某某于2016年7月发函催告丁某某在2016年7月10日之前办理网签及过户手续后，丁某某方未在该期限内与许某某办理相关手续是否构成违约？许某某能否据此行使解除权？关于争议焦点一，一审法院认为许某某提交的南翔镇静华村民委员会的证明不足以证明其是文盲，且即便其是文盲，仍具有完全民事行为能力，而补充协议是其与谭德明共同签署，房款也是支付至其账户，故许某某关于其对协议内容不清楚的抗辩意见一审法院不予采信，即便其是文盲，也不影响其签订的补充协议的效力。关于争议焦点二，丁某某与谭德明签订《房地产买卖居间协议》时，本市尚未出台住房限售政策，故其签订上述协议时是否符合限售政策不影响协议的履行。目前丁某某与刘娟家庭在本市缴纳社保的记录符合本市住房限售政策，故目前协议不存在因限售政策而不能履行的情形。关于争议焦点三，虹口法院于2016年12月13日对系争房屋进行了司法查封，但丁某某与许某某方系在2010年就系争房屋签订的买卖协议，许某某也确认丁某某于2011年入住系争房屋至今，虽然许某某称其并未向丁某某交付系争房屋，但其在2011年知晓丁某某入住系争房屋后也无依据证明其提出过异议，故应确认许某某已于2011年将房屋交付丁某某使用。房屋交付的时间在司法查封之前，丁某某方也向虹口法院就上述司法查封提出了异议，现虹口法院尚未就执行异议之诉作出裁判，故该司法查封是否客观上会导致系争房屋的买卖协议不能履行尚不确定。关于争议焦点四，许某某发函通知丁某某于2016年7月10日前与许某某办理网签及办理过户手续后，丁某某于2016年7月10日当日上门与许某某就房屋买卖事宜进行沟通，许某某于当日向丁某某出具了3万元的收条一张，后续双方未能就合同履行问题达成一致。一审法院认为虽然双方未能在2016年7月10日前办理网签及过户手续，但丁某某已在许某某限定的时间内上门就相关事宜与许某某进行磋商，且当时丁某某的配偶是本市户籍，丁某某家庭符合本市住房限售政策，故不能认定未办理网签及过户手续是基于丁某某违约，许某某就此行使解除权缺乏依据，一审法院不予采信。综上，一审法院认为丁某某与许某某丈夫谭德明签订的《房地产买卖居间协议》及丁某某、许某某及谭德明签订的补充协议均合法有效，当事人应依约履行。许某某签署补充协议系对谭德明将房屋出售给丁某某的行为进行了追认，自愿加入《房地产买卖居间协议》成为该协议的主体。丁某某已按约支付房款68万元并实际入住，许某某作为产权人应当继续履行合同义务。关于丁某某要求许某某办理过户的诉请，因系争房屋目前存在另案的司法查封，房屋产权过户受到限制，故丁某某的诉请一审法院暂难以支持。对于许某某要求解除《房地产买卖居间协议》并返还系争房屋的反诉请求，一审法院认为许某某的解除权并不成立，理由在分析争议焦点时已详细阐述，不再赘述。
　　据此，一审法院作出判决：一、驳回丁某某的全部诉请请求；二、驳回许某某的全部反诉请求。
　　二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为：关于许某某是否享有合同解除权的问题，许某某认为丁某某未在过户知会函要求的最后期限前配合过户，该行为构成违约，据此许某某具有合同解除权；丁某某则认为其已于许某某通知的时限内上门与许某某进行协商，因协商无果故未能办理后续过户手续。对此，本院认为，根据现有证据及双方当事人陈述，可以认定丁某某于2016年7月10日确有上门与许某某就房屋买卖事宜进行沟通，现许某某未能提供充分证据证明丁某某明确表示不愿配合过户，故一审法院认为现无法认定未办理网签及过户手续是丁某某一方的过错，许某某行使解除权缺乏依据，本院予以认同。因双方签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议并未解除，现丁某某与刘娟家庭在本市缴纳社保的记录符合本市住房限售政策，不存在因限售政策而不能履行的情形，故许某某称因限售政策，合同无法履行的意见，本院不予采纳。目前系争房屋虽处于司法查封状态，但许某某一方向丁某某出售系争房屋并将系争房屋交付丁某某占有使用的时间在司法查封之前，且丁某某方也已提起执行异议之诉，故许某某现主张因查封而导致合同目的无法实现的意见，依据不足，本院亦无法采纳。
　　综上所述，许某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费80元，由许某某负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　陈雅葳

审判员：彭  辰

书记员：余  艺