许某与辛某某等确认合同有效纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：许某，现住大庆市。
委托诉讼代理人：崔晓勇,黑龙江合昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许万福，住青冈县。
被上诉人（原审被告）：黑龙江德圣隆房地产开发有限公司。
法定代表人：张俊宝，职务经理。
委托诉讼代理人：高振军，现住黑龙江省大庆市。
被上诉人（原审第三人）：大庆市海龙建筑安装工程有限公司。
法定代表人：吴凤海，职务经理。
被上诉人（原审第三人）：辛某某，现住青冈县。
委托诉讼代理人：王宏宇,黑龙江继东律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：陈中林，现住青冈县。

上诉人许某因与被上诉人辛某某、黑龙江德圣隆房地产开发有限公司（以下简称德圣隆公司）、大庆市海龙建筑安装工程有限公司（以下简称海龙公司）、陈中林确认合同有效纠纷一案，不服青冈县人民法院（2014）青法民初字第360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许某的委托诉讼代理人崔晓勇、许万福，被上诉人辛某某及其委托诉讼代理人王宏宇，被上诉人黑龙江德圣隆房地产开发有限公司的法定代表人张俊宝及其委托诉讼代理人高振军，被上诉人大庆市海龙建筑安装工程有限公司的法定代表人吴凤海、被上诉人陈中林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许某上诉请求：1.请求撤销（2014）青法民初字第360号民事判决第一项、第二项，改判上诉人签订的合同成立并有效，该房屋归上诉人所有，被上诉人黑龙江德圣龙房地产开发有限公司协助上诉人办理产权登记手续；2.依法改判驳回被上诉人辛某某的各项诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定理由是错误的。从时间上看，海龙公司与德圣隆公司用商品房抵顶工程款的协议是2010年8月13日，当时就将涉案商品房交付给海龙公司。上诉人与德圣龙公司签订商品房买卖合同的时间是2010年12月28日，并已实际占有和使用了涉案房屋。辛某某与德圣隆公司预告登记时间是2012年8月17日，此时上诉人的房屋买卖合同已生效，上诉人已实现占有和使用涉案房屋，已全部履行完房屋买卖合同约定的权利和义务。被上诉人辛某某所做的预告登记是虚假的，是借款让与担保关系，是应当撤销的行为。原审判决适用法律错误。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定与本案事实不相符，不适用本案。预告登记是虚假的，不是真实发生的买卖行为，不存在对抗上诉人的房屋买卖合同关系，预告登记是可撤销的，海龙公司的工程价款优先受偿已履行完毕。原审判决对证据认定错误，原审没有审查证据的真实性。德圣隆公司没有提交财务帐目，辛某某也没有提交能够证明其合同履行的证据。上诉人及海龙公司与德圣隆公司之间的抵债协议、商品房交易合同在辛某某预告登记之前就已全部履行完毕，应当认定抵债协议和商品房交易合同为合法有效。

本院认为，第一、关于德圣隆公司与辛某某签订商品房买卖协议及进行房屋预告登记是否虚假，是否属于应予撤销问题。在本案中，上诉人许某主张被上诉人辛某某与德圣隆公司之间的商品房买卖合同及预告登记虚假，但未能提供证据证明其主张成立，且辛某某与德圣隆公司对双方的民事行为真实性均无异议，故本院对上诉人的该诉讼主张不予支持。第二、关于一审判决适用法律是否存在错误问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，因上诉人许某不是涉诉工程的承包人，且自认是与德圣隆公司签订了商品房买卖合同，被上诉人辛某某与德圣隆公司亦签订了商品房买卖合同，并已交付了全部购房款。依照上述法律规定，上诉人许某对涉案商服房不具有优先受偿权。关于上诉人许某与海龙公司称被上诉人德圣隆公司与辛某某之间存在的是借贷法律关系问题。因被上诉人德圣隆公司与辛某某均承认辛某某在购买涉及商品房时是交付的现金，否认存在借贷关系，且上诉人许某亦未举证证明双方之间存在借贷关系。因此，对上诉人许某所提被上诉人德圣隆公司与辛某某之间存在借贷关系的上诉主张，本院不予认定。第三、关于一审判决对证据认定是否存在错误问题。因上诉人许某与德圣隆公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，且意思表示真实，应认定上诉人许某与德圣隆公司签订的商品房买卖合同有效。据此，许某上诉请求确认其与德圣隆公司签订的商品房买卖合同有效的上诉理由成立，应当予以支持。因许某在一审诉讼中未请求德圣隆公司协助办理产权登记手续，且其所签订的商品房买卖合同未进行预告登记，其可依法另行向德圣隆公司主张权利。因此，本院对许某在二审时提出由德圣隆公司协助办理产权登记手续的上诉请求不予支持。
因上诉人许某与德圣隆公司签订的商品房买卖合同、被上诉人辛某某与被上诉人德圣隆公司签订的商品房买卖合同均属于债权纠纷，不属于物权纠纷，原审法院判决涉案房屋所有权归辛某某所有缺乏法律依据，应予以撤销。与时同时，上诉人许某上诉请求涉案房屋所有权应归其所有的上诉理由亦不能成立，本院予以支持。
关于被上诉人德圣隆公司与辛某某签订商品房买卖协议效力问题。因被上诉人德圣隆公司与辛某某签订商品房买卖协议时，被上诉人德圣隆公司已经将涉案房屋抵给海龙公司，被上诉人德圣隆公司先与上诉人许某签订了商品房买卖合同，被上诉人德圣隆公司在没有处分权的情况下，又与被上诉人辛某某签订商品房买卖协议，其行为损害了他人利益，应当认定被上诉人德圣隆公司与辛某某签订的商品房买卖协议无效。
综上所述，许某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：

一、撤销青冈县人民法院（2014）青法民初字第360号民事判决；
二、辛某某与黑龙江德圣隆房地产开发有限公司签订的美名苑东区1号楼2楼商服（20、21、23门）面积为749平方米的商品房买卖合同无效；
三、许某与黑龙江德圣隆房地产开发有限公司签订的美名苑东区1号楼2楼商服（20、21、23门）面积为749平方米的商品房买卖合同有效；
四、驳回许某其他诉讼请求。
五、驳回辛某某其他诉讼请求。
一、二审案件受理费95360元及保全费10000元，由被上诉人黑龙江德圣隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张　敏 代理审判员　　付振铎 代理审判员　　杜雪红

书记员：王雁