许某某与宜都市陆某街道办事处十里铺村民委员会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

许某某
张祖喜（湖北启方律师事务所）
宜都市陆某街道办事处十里铺村民委员会
胡守强（湖北仁辉律师事务所）

原告许某某。
委托代理人张祖喜，湖北启方律师事务所律师.
被告宜都市陆某街道办事处十里铺村民委员会，住宜都市十里铺村
法定代表人张忠全，该村委会主任。
委托代理人胡守强，湖北仁辉律师事务所律师。
原告许某某诉被告宜都市陆某街道办事处十里铺村民委员会（以下简称陆某十里铺村）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法由审判员熊燕适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告许某某及其诉讼代理人张祖喜、被告陆某十里铺村诉讼代理人胡守强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告许某某诉称:原告于2011年4月14日在宜都市招投标监督管理办公室组织的房产拍卖会上拟购被告便民市场商住楼4号楼，房屋建筑面积322.12平方米，价款38万元；2011年8月10日，双方签订购房协议，当日原告交清购房款，被告交付房屋；原告准备入住前，发现该房存在多处质量问题，经宜都市建设工程质量监督站调查并确认，后原告多次与被告协商，2013年9月6日双方达成书面协议:由被告于2014年12月31日前给原告原地修建框架结构面积一致的房屋一栋，若被告未在2014年12月31日前交付，承担原告购房款损失6万元。
后被告再次违约，原告诉至法院，庭审中请求被告赔偿原告房屋修复损失8万元、资金占用损失15.2万元（38万元×10%×4年）、房屋租金2万元（5000元×4年），扣除被告已经支付的3万元，还应支付原告22.2万元，由被告承担诉讼费用。
被告陆某十里铺村辩称:一、对原告诉请购买房屋的事实、建筑面积、价款、签订协议等事实无异议。
二、针对原告诉请提出5点答辩意见。
①2013年9月6日原、被告之间的协议书，与2011年8月10日的房屋买卖协议的部分内容相违背。
2013年9月6日协议书对房屋结构进行更改并增加了房屋造价成本，同时该协议也未得到村民代表会议的通过。
②所卖的房屋只存在部分质量问题，可以解决。
③被告已经补偿了原告的损失3万元。
④房屋已经移交，不可能再无偿建造框架结构房屋一栋交付给二原告，这样会给集体造成巨大的经济损失。
⑤原被告之间2011年8月10日的房屋买卖协议的全部权利义务已全部履行。
综上，请求人民法院驳回原告诉请。
原告为支持自己的诉讼请求，提供以下证据:
1、2011年8月10日房屋买卖协议书一份，证明原告购买被告房屋的事实。
2、2011年8月10日收据一份，证明原告已经交付房款的事实。
3、2012年2月14日宜都市建设工程质量监督站出具的陆某十里铺村环境整治商住楼工程调查报告一份，证明被告出售的房屋存在严重的质量问题（楼板裂缝、墙体裂缝等）。
4、2013年9月6日协议书一份，证明被告应当于2014年12月31日为原告原地建造同面积框架结构房屋一栋，若未按时交付应当支付6万元房款利息。
被告对原告提供的证据，经质证认为证据1、2、3真实性、合法性、关联性无异议。
但是证据3补充说明，房屋不存在整体质量问题，根据调查报告第4点可以说明房屋质量可以解决。
证据4真实性无异议。
合法性有异议，该协议内容与原房屋买卖协议的部分内容不一致，而且该协议内容并未得到村民代表大会的通过。
被告未向本院提供证据。
本院对原告提供证据1、2、3的真实性、合法性、予以认可，将结合本案关联性予以采信；证据4是双方自愿签订的协议，被告认为未经村民代表大会认可，是被告内部管理规定，不影响该协议效力，且该协议更能说明被告出售的房屋有质量问题，本院予以采信。
本院认为:原、被告房屋买卖合同及2013年9月6日签订的协议，是双方真实意思表示，为有效合同，双方均应遵守。
原告出资购买被告所有的商住楼，被告理应按时按质交付房屋，后因该房屋存在多处质量问题，致使被告交付不能，被告实属违约。
经宜都市建设工程质量监督站报告认定房屋存在楼板裂缝、墙体裂缝等瑕疵，庭审中，被告申请对该房质量问题导致修复的损失进行司法鉴定，宜昌诚信房地产估价咨询有限公司评定房屋修复损失价值125086元。
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条  规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因补充协议约定被告另建等同面积和结构房屋不能按时交付，现原告同意接受房屋，被告未予维修，要求被告承担维修损失应予支持。
原告请求被告赔偿房屋维修损失，鉴定评估报告认定125086元，双方无异议，本院予以支持；原告请求资金占用损失，有双方协议约定，且不按时按质交付房屋的过错责任在于被告，被告理应承担违约责任。
按协议约定，除原告已获3万元赔偿外，被告还应承担原告购房款损失6万元（2013年5月1日至2014年12月31日、20个月），原告自愿放弃2014年12月31日后损失，不违背法律规定，故本院认定原告资金占用损失60000元；原告诉请租金损失，因属重复计算，本院不予支持。
据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条  之规定，判决如下:
一、被告宜都市陆某街道办事处十里铺村民委员会赔偿原告许某某房屋维修损失125086元，承担资金占用损失60000元，合计人民币185086元，于判决生效后十日内支付；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案因适用简易程序，诉讼费减半收取650元，由被告宜都市陆某街道办事处十里铺村民委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状两份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为:原、被告房屋买卖合同及2013年9月6日签订的协议，是双方真实意思表示，为有效合同，双方均应遵守。
原告出资购买被告所有的商住楼，被告理应按时按质交付房屋，后因该房屋存在多处质量问题，致使被告交付不能，被告实属违约。
经宜都市建设工程质量监督站报告认定房屋存在楼板裂缝、墙体裂缝等瑕疵，庭审中，被告申请对该房质量问题导致修复的损失进行司法鉴定，宜昌诚信房地产估价咨询有限公司评定房屋修复损失价值125086元。
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条  规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因补充协议约定被告另建等同面积和结构房屋不能按时交付，现原告同意接受房屋，被告未予维修，要求被告承担维修损失应予支持。
原告请求被告赔偿房屋维修损失，鉴定评估报告认定125086元，双方无异议，本院予以支持；原告请求资金占用损失，有双方协议约定，且不按时按质交付房屋的过错责任在于被告，被告理应承担违约责任。
按协议约定，除原告已获3万元赔偿外，被告还应承担原告购房款损失6万元（2013年5月1日至2014年12月31日、20个月），原告自愿放弃2014年12月31日后损失，不违背法律规定，故本院认定原告资金占用损失60000元；原告诉请租金损失，因属重复计算，本院不予支持。

据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条  之规定，判决如下:
一、被告宜都市陆某街道办事处十里铺村民委员会赔偿原告许某某房屋维修损失125086元，承担资金占用损失60000元，合计人民币185086元，于判决生效后十日内支付；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案因适用简易程序，诉讼费减半收取650元，由被告宜都市陆某街道办事处十里铺村民委员会承担。

审判长：熊燕

书记员：邹清