许某某、程丽某二审民事判决书

上诉人（原审被告）:许某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，
被上诉人（原审原告）：程丽某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，山东省烟台市人，住山东省烟台市牟平区，
委托代理人：王滋楚，湖北扶轮律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
原审被告：丁修兵，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，
原审被告：湖北兴胜房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省鄂州市鄂城区丁祖镇。
法定代表人：丁剑，该公司经理。
原审被告：李相珍，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，
委托代理人：翁新明，湖北长捷律师事务所律师（代理权限为特别授权）。

上诉人许某某与被上诉人程丽某、原审被告丁修兵、李相珍、湖北兴胜房地产开发有限责任公司（以下简称湖北兴胜公司）案外人执行异议之诉一案，不服鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初257号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人许某某、被上诉人程丽某的委托代理人王滋楚、原审被告李相珍的委托代理人翁新明到庭参加了诉讼，原审被告丁修兵、湖北兴胜公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本院二审经审理查明，2015年11月9日，鄂城区人民法院作出（2015）鄂鄂城民初字第02008号民事判决，缺席判决位于广东省××路××室住房为李相珍与丁修兵婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。
原审认定其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：房屋买卖合同是否有效，程丽某是否属于善意第三人。房屋买卖合同未经抵押权人同意，是否影响房屋买卖合同效力。
1、关于房屋买卖合同是否有效的问题。涉案房屋属于丁修兵与李相珍的夫妻共同财产，丁修兵以个人名义将房屋卖予程丽某属于无权处分，对于无权处分而签订的房屋买卖合同其效力应当为有效合同。理由是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从上述法律规定看，物权效力与否不影响债权合同的效力，无权处分合同应当属于有效合同。合同虽然有效，但只针对买卖合同中的丁修兵与程丽某，合同有效不等同第三人已经取得房屋的所有权。
2、关于程丽某是否属于善意第三人的问题。虽然无权处分并不直接导致物权属性发生变动，但程丽某只要符合善意第三人合法取得的条件就能最终导致房屋所有权发生变动。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。程丽某在购房时是否属于善意，综合法庭调查及双方举证质证，其与丁修兵签订《房屋买卖合同》时，并不知道该房屋属于夫妻共同财产，况且房屋产权证登记显示属于丁修兵个人财产，合同也约定了合理的价格，此时程丽某符合善意第三人的条件。此后，程丽某与丁修兵、李相珍签订的委托书虽然约定的是委托卖房，但内容包含了房屋议价、买卖、过户等所有重大事项。这表明李相珍对程丽某买房卖房、房屋过户等行为表示认可。事后，程丽某将所有购房款支付完毕，程丽某与丁修兵也办理了交房手续，根据高度盖然性原则，做为房屋共有人李相珍应当知道上述事实，而且程丽某也没有义务将卖房情况告知李相珍。虽然房屋在交付后未办理过户手续，但并非基于程丽某自身原因未办理过户登记，而是法院在交房后三个月内查封了涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行异议中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。程丽某购买的房屋符合上述法律规定，依法予以保护。
3、关于房屋买卖合同未经抵押权人同意，是否影响房屋买卖合同效力的问题。虽然讼争房屋在签订《房屋买卖合同》之前已经设立抵押。但在签订合同之时，双方约定将部分购房款归还抵押权利人解除抵押，以达到无瑕疵的物权转让。在买卖合同履行过程中，抵押权人应当收回的贷款已经收回，抵押权已然消灭，双方的房屋买卖行为不仅未实际侵害抵押权人的合法利益，反而保护了抵押权人的利益。因此，上诉人上诉称房屋未经抵押权人同意，影响房屋买卖合同效力的理由不能成立。
本案是案外人执行异议之诉一案，程丽某要求确认位于广东省××路××号房屋归其所有，确权目的是为了排除法院对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案被上诉人程丽某请求解除查封实际上是要求执行法院排除对涉案房屋的执行，其民事诉状的事实与理由当中也予以了叙述。结合以上分析，程丽某对涉案房屋具有足以排除强制执行的民事权益存在。
综上，原审认定基本事实清楚，证据确凿，依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

审判长 邹围
审判员 陈萍
审判员 宋光亮

书记员： 秦静