许某某与马某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：许某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：吴国俊，上海市功茂律师事务所律师。
　　被告：马某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：施恩锁，上海明庭律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆懿颖，上海明庭律师事务所律师。
　　第三人：上海肥满实业有限公司，住所地上海市宝山区长江西路XXX号XXX楼XXX室-56。
　　法定代表人：陈满意，董事长。
　　委托诉讼代理人：朱颂平，男。
　　原告许某某与被告马某某、第三人上海肥满实业有限公司(以下简称肥满公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许某某的委托诉讼代理人吴国俊、被告马某某的委托诉讼代理人施恩锁、陆懿颖、第三人肥满公司的委托诉讼代理人朱颂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告许某某向本院提出诉讼请求：1、原、被告就上海市静安区长临路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《大康招待所租赁合同》于2018年1月31日解除；2、被告退还原告租金90,625元；3、被告返还原告房屋押金30,000元；4、被告赔偿原告三个月的租金108,750元。事实与理由：2014年10月10日，原、被告就系争房屋签订《大康招待所租赁合同》，租赁期限自2014年10月10日起至2019年11月31日止，租金实际为435,000元一年，每半年支付一次。合同签订后，原告支付了押金30,000元及按约支付租金。2017年下半年，被告因系争房屋另行出租给第三人肥满公司，向原告提出提前终止《大康招待所租赁合同》，终止时间为2018年底，2018年2月起系争房屋实际由第三人肥满公司租赁使用。然被告至今未退还原告押金及2018年2月1日至4月15日期间已支付的租金，故起诉至法院。审理中，原告撤回要求被告赔偿三个月租金108,750元的诉讼请求。
　　被告马某某到庭辩称，同意双方租赁合同于2018年1月31日解除，不同意其他诉讼请求。案外人上海大康物业管理有限公司(以下简称大康公司)组织原、被告及第三人进行协商，解除了原、被告之间的租赁合同，不存在违约；同时第三人已经将被告应支付的全部款项支付给了原告，系代被告履行付款义务，因此免除了被告相应的付款义务。
　　第三人肥满公司到庭辩称，原告的诉讼请求与第三人无关。当时因大康招待所经营困难，第三人确有房屋需求，因此与大康公司协商租赁系争房屋，第三人为此向被告支付了200,000元，向原告支付了280,000元补偿，具体构成不清楚，当时都是口头协商，只要第三人支付280,000元，原告就同意搬走。
　　当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为大康公司。大康公司将系争房屋出租给被告马某某。
　　2014年10月10日，马某某(甲方)与许某某(乙方)签订《大康招待所租赁合同》，承租期限从2014年10月10日至2019年11月31日，租金全年共计440,000元，按照先付后用原则，每半年支付一次，付款时间为每年的10月15日之前和次年的4月15日之前，另押金30,000元。同日，马某某出具收条，今收大康招待所押金3万元整。
　　2017年10月3日，许某某向马某某支付2017年10月16日至2018年4月15日期间的租金。
　　2018年2月起，肥满公司实际租赁使用系争房屋，许某某搬离系争房屋。为此，肥满公司向马某某支付了200,000元物业转让款，向许某某支付了280,000元。
　　审理中，原告申请证人周某某(大康公司员工)出庭作证，证人周某某到庭陈述当时肥满公司急需用房，给马某某200,000元、许某某280,000元，促成合同解除及交接手续后，大康公司与肥满公司签订了租赁合同；其中280,000元包括了马某某应当退还给许某某的租金、补偿金，具体构成不清楚；三方系口头协商，并未形成书面协议；且证人本人未参与协商过程。原告不认可证人证言，认为280,000元系肥满公司给予原告的装潢等损失的补偿。被告认可证人证言，并认为肥满公司支付的280,000元补偿中包含了未使用的租金及押金，系肥满公司代为履行，故被告无需再向原告退还该部分钱款。第三人肥满公司对协商过程表示不清楚，280,000元系补偿，具体构成不清楚，当时许某某要求支付280,000元后搬离系争房屋。本院认为证人未参与协商，且对于280,000元构成亦无法陈述清楚，故不予采信。
　　审理中，马某某向法庭递交押金收条原件，曾表示已经退还过押金，后变更陈述为押金已经结清，包含在肥满公司支付的28万元。许某某表示押金收条系2018年3、4月时，将收条原件交给大康公司要求协助催讨押金，对于原件为何在被告手上的原因不清楚。
　　审理中，原、被告一致确认租金标准实际为每年435,000元。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告对于协商解除租赁合同并无异议，故对于原告主张《大康招待所租赁合同》于2018年1月31日解除，本院予以确认。对于合同解除的后果，被告认为第三人支付280,000元系代为履行被告在双方合同项下的义务，代替被告向原告支付未使用租金、押金及补偿金，然第三人陈述支付280,000元的目的系让原告搬离系争房屋，审理中也未有代为履行的意思表示，且双方并未达成书面的解除及转让协议，故被告的主张缺乏相应的依据，本院不予采信。因双方合同已经解除，被告应当退还原告未使用的租金及押金，故原告的诉讼请求，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告许某某与被告马某某就上海市静安区长临路XXX弄XXX号房屋签订的《大康招待所租赁合同》于2018年1月31日解除；
　　二、被告马某某应于本判决生效之日起十日内退还原告许某某租金90,625元及押金30,000元。
　　如未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,712.50元，减半收取计1,356.25元，由被告马某某负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：沈伟俊

书记员：郇  鑫