许某某诉鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

许某某
马建军（黑龙江怀安律师事务所）
鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司
张国树
贾长太

原告许某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休工人。
委托代理人马建军，黑龙江怀安律师事务所律师。
被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司。
委托代理人张国树，该公司法律顾问。
第三人贾长太，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
原告许某某诉被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司（以下简称经纬房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月15日受理后，依法由代理审判员刘亚莹适用简易程序分别于2014年4月16日、4月23日、5月15日三次公开开庭进行了审理，后因案情较为复杂，依法组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。依被告经纬房地产公司的申请，依法追加贾长太为本案第三人。原告许某某、委托代理人马建军、被告经纬房地产公司委托代理人张国树及第三人贾长太到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

本院认为，第三人贾长太与被告经纬房地产公司系挂靠关系，本案争议的事实系发生在贾长太挂靠期间，故经纬房地产公司要求追加贾长太为本案第三人的请求合法，本院予以准许。
原告许某某与被告经纬房地产公司商品房买卖关系的成立系因证人李立东抵账而形成。李立东欠许某某的门款，其因资金紧张，遂与许某某协商，以案涉房屋抵许某某的门款。双方达成协议后，李立东给许某某开具商品房买卖合同，许某某给李立东出具欠房款61，850.00元的欠条一份。至此，李立东与许某某以商品房抵账的形式将双方的门款结算完毕，而双方又形成新的债权债务关系。因李立东出具的商品房买卖合同未经经纬房地产公司的确认，故许某某持该合同到经纬房地产公司换取正式的商品房买卖合同。经纬房地产公司给许某某出具房屋购销协议书及收据各一份。至此，李立东与许某某以房抵账的关系得到有效确认，许某某与经纬房地产公司形成商品房买卖合同关系，故许某某与经纬房地产公司签订的房屋购销协议系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，经纬房地产公司未依约交付房屋的行为属违约行为。鉴于诉争房屋已被经纬房地产公司另行出卖，其变更诉讼请求合法，本院予以准许。房屋购销协议签订后，许某某收到李立东现金50，000.00元，因许某某、经纬房地产公司及李立东均没有证据证明其主张，故对许某某收取李立东现金50，000.00元的行为性质本院不予认定。经纬房地产公司没能提供有效证据证明其主张，故其答辩意见本院不予采纳。
许某某与李立东签订的房屋抵账协议书约定房屋总价款为135，000.00元，而其与经纬房地产公司签订的房屋购销协议书则约定房屋价款为144，000.00元。庭审中，许某某自认并未向经纬房地产公司补交房屋差价款9，000.00元，故许某某实际交纳房款的数额为135，000.00元，其主张已交纳购房款144，000.00元的诉讼请求，本院支持135，000.00元，未交纳的9，000.00元，本院不予支持。许某某要求经纬房地产公司给付其已交纳的房屋维修基金2，314.00元、水电取暖费1，600.00元、物业费1，444.00元的诉讼请求，因上述费用的收取和受益非经纬房地产公司，故该诉讼请求本院不予支持。案涉房屋购销合同签订于贾长太挂靠经纬房地产公司经营期间，其法律后果应由贾长太承担，经纬房地产公司承担连带责任。但是，许某某和经纬房地产公司均没有证据证明贾长太存在过错，且案涉房屋系由经纬房地产公司再次出卖给他人，因此，这种“一房二卖”的法律后果不应由第三人贾长太承担，而应由经纬房地产公司承担。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条  之规定，判决如下:
一、解除原告许某某与被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司商品房买卖合同。
二、被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司给付原告许某某已付购房款135，000.00元，赔偿损失135，000.00元，两项合计270，000.00元。此款于本判决生效后十五日内一次性给付完毕。
三、驳回原告许某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，700.00元，原告许某某承担384.00元，被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司承担5，316.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。

本院认为，第三人贾长太与被告经纬房地产公司系挂靠关系，本案争议的事实系发生在贾长太挂靠期间，故经纬房地产公司要求追加贾长太为本案第三人的请求合法，本院予以准许。
原告许某某与被告经纬房地产公司商品房买卖关系的成立系因证人李立东抵账而形成。李立东欠许某某的门款，其因资金紧张，遂与许某某协商，以案涉房屋抵许某某的门款。双方达成协议后，李立东给许某某开具商品房买卖合同，许某某给李立东出具欠房款61，850.00元的欠条一份。至此，李立东与许某某以商品房抵账的形式将双方的门款结算完毕，而双方又形成新的债权债务关系。因李立东出具的商品房买卖合同未经经纬房地产公司的确认，故许某某持该合同到经纬房地产公司换取正式的商品房买卖合同。经纬房地产公司给许某某出具房屋购销协议书及收据各一份。至此，李立东与许某某以房抵账的关系得到有效确认，许某某与经纬房地产公司形成商品房买卖合同关系，故许某某与经纬房地产公司签订的房屋购销协议系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，经纬房地产公司未依约交付房屋的行为属违约行为。鉴于诉争房屋已被经纬房地产公司另行出卖，其变更诉讼请求合法，本院予以准许。房屋购销协议签订后，许某某收到李立东现金50，000.00元，因许某某、经纬房地产公司及李立东均没有证据证明其主张，故对许某某收取李立东现金50，000.00元的行为性质本院不予认定。经纬房地产公司没能提供有效证据证明其主张，故其答辩意见本院不予采纳。
许某某与李立东签订的房屋抵账协议书约定房屋总价款为135，000.00元，而其与经纬房地产公司签订的房屋购销协议书则约定房屋价款为144，000.00元。庭审中，许某某自认并未向经纬房地产公司补交房屋差价款9，000.00元，故许某某实际交纳房款的数额为135，000.00元，其主张已交纳购房款144，000.00元的诉讼请求，本院支持135，000.00元，未交纳的9，000.00元，本院不予支持。许某某要求经纬房地产公司给付其已交纳的房屋维修基金2，314.00元、水电取暖费1，600.00元、物业费1，444.00元的诉讼请求，因上述费用的收取和受益非经纬房地产公司，故该诉讼请求本院不予支持。案涉房屋购销合同签订于贾长太挂靠经纬房地产公司经营期间，其法律后果应由贾长太承担，经纬房地产公司承担连带责任。但是，许某某和经纬房地产公司均没有证据证明贾长太存在过错，且案涉房屋系由经纬房地产公司再次出卖给他人，因此，这种“一房二卖”的法律后果不应由第三人贾长太承担，而应由经纬房地产公司承担。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条  之规定，判决如下:

一、解除原告许某某与被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司商品房买卖合同。
二、被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司给付原告许某某已付购房款135，000.00元，赔偿损失135，000.00元，两项合计270，000.00元。此款于本判决生效后十五日内一次性给付完毕。
三、驳回原告许某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，700.00元，原告许某某承担384.00元，被告鹤岗市经纬房地产开发集团有限公司承担5，316.00元。

审判长：刘亚莹
审判员：韩强
审判员：孙丽娟

书记员：赵依华