许某与李某某、罗红军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告许某，女。
委托代理人鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告李某某，男。
被告罗红军，男。

原告许某与被告李某某、罗红军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案，依法由审判员汪平红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许某及其委托代理人鲁小炉、被告李某某、罗红军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2014年5月21日，被告罗红军与湖北鑫昌置业有限公司签订《商品房买卖合同》1份，湖北鑫昌置业有限公司将系争房屋出卖给被告罗红军，房屋总价款409612元。当日，被告罗红军交付了首付款129612元，余款28万元通过在银行办理按揭贷款支付。2015年8月24日，被告罗红军出具1份委托书给被告李某某，委托被告李某某出卖系争房屋。2016年1月23日，被告李某某与原告口头约定系争房屋出卖给原告，房价款24万元，被告罗红军下欠银行按揭贷款由原告负责偿还。当日，原告给付被告李某某购房款12万元，被告李某某出具了收条，原告并出具1张下欠被告李某某12万元的欠条1张。被告李某某并将被告罗红军的授权委托书、《商品房买卖合同》、交首付房款收据、房屋钥匙一并交给了原告。后原告偿还了房屋贷款9200元，并要求二被告办理房屋过户手续，双方发生争议。原告遂诉至本院。同时查明，被告罗红军因欠刘文斌、徐洪借款，系争房屋于2016年1月16日被本院查封，并于同年1月26日对被告罗红军送达查封系争房屋财产保全裁定。
上述事实，有原告提供的2015年8月24日授权委托书、2014年5月21日《商品房买卖合同》、2014年5月21日交首付房款收据、2016年1月23日被告李某某出具的收条、2016年1月23日原告出具的欠条及当事人当庭陈述证实。

本院认为，被告李某某受被告罗红军委托出卖系争房屋，虽与原告许某未签订书面房屋买卖合同，但2016年1月23日原告履行了交付房款12万元的义务，被告李某某履行了交付系争房屋的义务，双方各自所履行的义务均属合同主要义务，且对方接受，在前述义务履行完毕后双方的口头房屋买卖合同即成立且生效。双方虽对办理房屋所有权转移手续无约定，但依法理上看，给付是指债之关系上特定人间得请求履行的特定行为，包括主给付义务与从给付义务。合同从给付义务是基于法律规定和诚实信用原则，具有补助主给付义务的功能，确保债权人的利益能够获得最大的满足。故被告罗红军协助原告许某办理房屋所有权转移登记手续是其应尽的从给付义务。系争房屋被告罗红军于2014年5月21日购买，至今两年有余尚未将系争房屋产权办至其名下，加之系争房屋现被本院查封，已进入执行程序，依法应公开拍卖，在被告罗红军作为被执行人的执行案件未执行终结的情况下，系争房屋不可能被解封，这就造成将系争房屋产权办至原告名下已成为事实上不可能。但原告购买房屋除享受实际上的管领权利外，应保证其在法律上享有系争房屋的所有权，此亦系原告购买系争房屋的主要目的之一，但现该目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”的规定，原告请求解除合同的诉请本院应予支持，二被告关于不同意解除合同的抗辩意见本院不予采纳。合同解除后，原告因履行合同给付的购房款（含按揭贷款）应予返还。原告购买价值四十余万元的系争房屋，竟然不与被告罗红军签订书面合同，造成双方权利义务约定不明，违约责任亦不明，原告作为完全民事行为能力人，负有重大过失，考虑原告自身的过错及原告享有了系争房屋的居住利益，对原告请求赔偿利息损失的诉求本院不予支持。被告李某某受被告罗红军委托出卖系争房屋，所产生的后果应由委托人即被告罗红军承担法律责任。故对原告请求被告李某某返还购房款的诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第四项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告许某与被告罗红军于2016年1月23日成立的系争房屋口头房屋买卖合同；
二、由被告罗红军返还原告许某购房款12万元及原告许某已偿还银行的房屋贷款9200元；
三、驳回原告许某的其他诉讼请求。
案件受理费1450元，原告许某负担450元，被告罗红军负担1000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　汪平红

书记员：熊梦玉