许某某、韩某某与许某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：许某某。
　　原告：韩某某。
　　以上两原告共同委托诉讼代理人：李颖杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　以上两原告共同委托诉讼代理人：郑炜，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　被告：许某某。
　　第三人：施峥峥。
　　原告许某某、韩某某与被告许某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案于2018年3月1日转为普通程序。审理过程中，因与本案审理结果有利害关系，本院于2018年7月4日追加施峥峥作为第三人参加诉讼。本案于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告韩某某以及两原告的共同委托诉讼代理人李颖杰、郑炜，被告许某某到庭参加了诉讼。第三人施峥峥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告许某某、韩某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告之间关于上海市闵行区盐铁塘路xxx弄永康城香樟苑XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)的房屋买卖合同；2.判令被告向两原告返还购房款人民币84万元(以下币种均为人民币)，并赔偿原告损失46万元。2017年12月26日谈话笔录中，原告明确诉请为：1.解除两原告与被告之间关于涉案房屋的房屋买卖合同；2.判令被告向原告返还购房款84万元；3.判令被告赔偿原告损失116万元。2018年1月16日谈话笔录中，原告再次调整诉请为：1.解除两原告与被告之间关于涉案房屋的房屋买卖合同；2.判令被告向原告返还购房款84万元；3.判令被告赔偿原告损失64万元。2018年8月8日的庭审过程中，原告变更诉请3为：判令被告赔偿原告损失66万元。
　　事实和理由：两原告系夫妻，原告许某某与被告系兄妹。原告许某某与被告原先共同居住在上海市静安区南星路XXX弄XXX号公房内，公房承租人系原告许某某与被告的父亲。2014年因旧区改造，南星路房屋拆迁后置换了上海市闵行区盐铁塘路435弄永康城香樟苑XXX号XXX室、XXX室与1804室动迁安置房三套。经家庭内部分割，1801室房屋归许某某、方慧芸夫妇及原告许某某所有，1703室、1804室归被告所有。房屋拆迁补偿协议签订后，两原告与被告协商，由被告将1804室房屋(涉案房屋)作价86万元出售给两原告，因双方系亲属，故未签订书面购房合同。2015年4月29日被告出具说明，承认已将涉案房屋出售给两原告，并收到两原告购房款76万元。之后原告韩某某的父亲韩某某又替两原告支付了购房款8万元。截止至2017年10月25日，两原告共同向被告支付购房款84万元。2015年4月间，被告将涉案房屋交付两原告使用。2017年5月，两原告接到闵行法院传票，原来被告又在2016年8月10日将涉案房屋作价150万元再次出售给了案外人顾某某、应某某，案外人起诉原告要求排除妨害，将房屋交付给案外人。后闵行法院判决驳回了案外人的诉讼请求。被告现明确表示拒绝将涉案房屋出售给两原告，不会与两原告签订书面购房合同，也不会办理房屋产权变更手续，房屋买卖合同已经不具备继续履行的条件，因此两原告起诉至法院。至于诉请3赔偿金额，原告以被告自认的2016年7、8月为被告违约时点，该时间的市场价以被告向案外人再次出售房屋的价格，即150万元为依据进行调整。
　　被告答辩称：不同意原告诉请。2014年3月9日，被告家庭成员取得三套房和一部分现金。通过父母分配，被告取得1703室(一室一厅)和涉案房屋(两室一厅)，1801室由父母和妹妹许某某享有。签完上述动迁协议后，两原告要购买被告的1703室，当初谈好单价是1.5万元每平米(51.57平米，总计77万余元)，总价按75万元来算，双方当场也签了书面合同(该书面合同因变更为涉案房屋出售给原告，被告在出具书面材料给原告后当场将1703室房屋协议撕掉了)。原告一次性付了30万元现金，之后又收到原告银行转某1万元。后来原告过来看房，原告一来认为一室一厅房型不好，二来认为房价卖高了，所以原告提出要么将涉案房屋卖给原告，要么退款。被告当初已经将收到的钱用完了，当时也没办法，在瞒着老婆的情况下只好将涉案房屋二室一厅(71.76平方米，总计86万元)卖给两原告，手写了一份书面材料，单价按1.1984万元每平方米来计算。写过书面材料之后，原告通过银行打款，打了13万元，至今一共收到原告支付的44万元。对于原告诉请，被告认为，其不可能赔偿原告差价损失，因为原先想卖的就是1703室房屋，但由于房款已经用掉，不得已才只好将涉案房屋出售。现在被告只愿意将房款44万元返还给原告。被告在2016年7、8月间直接将涉案房屋内租客赶走，原告询问时直接告诉过原告不再出售涉案房屋。对于房屋差价，当时出售的价格已经远低于市场价。当时周边房屋1.5万至1.6万元一平方米，如果按1.5万元的单价，涉案房屋总价应为107.64万元，房屋差价以再次出售给案外人的150万元减去107.64万元得出42.36万元比较合理，况且被告也没有收到原告84万元购房款。
　　第三人未到庭进行答辩。
　　原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
　　第一组证据：1、2015年4月29日，被告的手写说明，证明被告将涉案房屋作价86万元出售给两原告，截止至2015年4月29日，两原告已经支付购房款76万元，余款10万元在半年内付清；
　　2、原告申请法院调查的，自2014年6月至2016年4月期间，被告名下卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡和卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX(现卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)的银行卡账户明细，证明被告上述两张银行卡共收到现金及案外人韩某某转某63.69万元。结合后续证据，已经足以证明截至起诉日，原告共计向被告支付购房款84万元；
　　3、转某记录，证明2015年2月7日支付1万元，4月29日支付5万元，4月30日支付5万元，10月24日支付3万元；
　　4、许某某出具的情况说明，证明被告将涉案房屋出售给两原告，两原告向被告支付购房款84万元。其中，2015年2月间，被告购买汽车的20万元也是原告以现金方式提供给被告的。
　　第二组证据：《上海市商品房预售合同》、配套商品房供应单，证明2015年4月29日上海盛淼房地产开发有限公司将涉案房屋作价693,358.4元出售给被告，拆迁人上海北航置业发展有限公司向被告交付涉案房屋。
　　第三组证据：结婚证、户口簿，证明两原告系夫妻，原告许某某与被告系兄妹，许某某系原告许某某与被告的父亲。
　　第四组证据：1、《动迁房(预售/预购)合同》，证明被告以150万元将涉案房屋出售给案外人顾某某、应某某；
　　2、(2017)沪0112民初12764号民事判决书，证明闵行法院驳回案外人顾某某、应某某起诉原告要求排除妨碍、腾出房屋的诉请。
　　被告对第一组证据中证据1真实性无异议，认为系其手写。但认为76万元当时没有全部收到，只收到了一部分，共计是40几万元。双方另约定，不足的款项由原告在后面几天再支付，10万元在产证办下来之后支付。第一组证据中证据2，被告认为第一笔30万元现金收到，并非原告陈述的35万元。2015年2月7日、4月29日、4月30日、10月24日转某的共计14万元收到，对原告陈述的另外的款项不予认可。现存流水无法证明是原告支付。第一组证据中证据3真实性无异议，予以认可。补充说明，这里一共收到14万元，加上原告原先购买1703室房屋以现金方式支付的30万元。该款项之后也转到了购买二室一厅的款项里面。对第一组证据中证据4的真实性有异议，事实以许某某在2018年1月16日法院拨打电某某的陈述为准。对买车的20万元，被告认为其没有收到过这笔款项，其父亲许某某在法院的电话询问中也没有提到这笔钱，最后许某某与双方均是亲属关系，不能作为证据使用。对第二组、第三组、第四组证据均无异议。
　　被告未向法院提交证据。
　　第三人未向法院提交证据，亦未对原告提交的证据进行质证。
　　本院经审查，认为原告提交的第一组证据中的1、3，第二组、第三组、第四组证据真实、合法、且与待证事实相关，故本院对上述证据的证明效力予以认可。对原告提交的第一组证据中的证据2，本院认为，该证据真实、合法，且与本案有关联性，本院对该证据的证明效力予以认可。对原告提交的第一组证据中的证据4，本院认为，该证据不符合证人证言的形式要件，且与本院拨打证人电某某的陈述存在矛盾，故本院对证人的情况说明不予采纳，证人的真实表述应以证人在电某某的陈述为准。
　　根据原告提交的证据及双方当事人庭审陈述，本院查明事实如下：
　　两原告系夫妻关系，原告许某某与被告许某某系兄妹关系，案外人许某某系原告许某某与被告许某某之父，案外人韩某某系原告韩某某之父。
　　2014年3月9日，案外人上海北航置业发展有限公司(甲方)与许某某(乙方，被拆迁人或公有房屋承租人)签订《上海市房屋拆迁补偿协议》，约定乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计3套，分别为：盐铁塘路xxx弄xx幢西单元xxx号1703室、1801室、1804室。
　　经家庭协商，1703室以及1804室(涉案房屋)归被告所有。2015年4月29日，案外人上海盛淼房地产开发有限公司(甲方、卖方)与被告许某某(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为71.76平方米。
　　同日，被告出具手写说明一份，载明：“今自愿将本人名下房产(永康城香樟园xx号xxxx室，二室一厅，共计72平方米)出卖于妹妹许某某夫妻，作价86万元。现收首付76万元。余款10万元整，半年内付清。”
　　2015年2月7日，案外人韩某某通过转某方式向被告名下卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡内转入1万元；4月29日，转入5万元；4月30日，转入5万元；10月24日，转入3万元。
　　2016年1月22日，案外人韩某某通过转某方式向被告名下卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX(现卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)的银行卡内转入1.5万元；2月24日，转入1万元；3月22日，转入2.2万元。
　　2016年8月10日，被告许某某、第三人施峥峥(甲方、出卖方)与案外人顾某某、应某某(乙方、购买方)签订《动迁房(预售/预购)合同》一份，约定：经甲、乙双方协商后，甲方同意出售涉案房屋，乙方决定购买该房屋。甲、乙双方协商一致，同意上述房屋转让总价款为150万元整。
　　2017年5月9日，案外人顾某某、应某某因占有排除妨害纠纷向本院起诉许某某、方慧芸，本院经审理后于2017年8月4日作出(2017)沪0112民初12764号民事判决书，判决驳回了顾某某、应某某的全部诉讼请求。
　　上述案件审理过程中，被告许某某作为该案案外人向法院提交了一份情况说明，其中对其与许某某、韩某某之间的法律关系以及“2015年4月29日的手写说明”陈述如下：1、本人于2015年4月29日向许某某提出借款50万元，当时许某某夫妇提出如果本人无法归还所借的钱，就以总价86万元购买本人名下永康城香樟园xx号xxxx室的房屋。我与许某某实际借款金额以许某某银行转某凭证为准，本人从未收取过现金；2、本人从来未收到许某某夫妻86万元；3、这份借款协议完全是在许某某的授意下所写，里面的内容完全不是本人的真实意愿，也和事实不符合，本人完全是出于对家人的信任才写的这份协议；4、这份协议当时按照我的理解就是一份借款协议。
　　因房屋买卖合同纠纷，两原告起诉至法院。
　　2018年1月16日，原告向本院陈述其付款金额及日期如下：1、2014年6月，现金支付35万元；2、2015年2月，通过案外人韩某某银行柜台现金存款，支付20万元；3、2015年2月7日，通过案外人韩某某转某支付1万元；4、2015年4月，通过案外人韩某某银行柜台现金存款，支付15万元；5、2015年4月29日，通过案外人韩某某转某支付5万元；6、2015年4月30日，通过案外人韩某某转某支付5万元；7、2015年10月24日，通过案外人韩某某转某支付3万元。剩余尾款2万过户时支付。
　　同日，因证人许某某患XXX疾病无法出庭，本院拨打证人电话，其在电某某陈述事实如下：原告许某某是其女儿，原告韩某某是其女婿。一开始被告卖的是小房子(1703室房屋)，后来卖的是大房子(涉案房屋)，都是其儿子名下的房屋。卖房子的时候证人也在场，但是过程记不清了，总共多少房款不知道，只知道被告已经收到84万元。原先买卖小房子(1703室房屋)是两家人家商量好买的。价格记不清了，过了几天付钱的。付钱时原告许某某、证人夫妇、原告韩某某父母、还有被告在场，付了30万元，是通过现金支付的。之后再付款证人就不在场了，被告已经收到84万元的情况是亲家母、妻子及女婿讲的，但没有问过被告。2015年初被告买车花了多少钱证人不清楚，也不清楚谁给的钱。现金35万元这一笔款，究竟是付了30万元还是35万元，证人记不清了。但证人认为其书写的情况说明是真实的。
　　本案审理过程中，经原告申请，本院调取了被告名下两张银行卡账户明细，除案外人韩某某转某外，另有：2014年6月6日，尾号5485的银行卡分32笔收到共计29.74万元现金存款；2015年3月11日，尾号5485的银行卡收到不明卡存入的4.5万元；4月29日，尾号5485的银行卡分11笔收到共计10.75万元现金存款。
　　本院认为，虽然被告在另案的诉讼中，认为其与两原告之间的法律关系应为借贷关系，但本案中，被告认可其与两原告之间存在房屋买卖合同关系，且被告于2015年4月29日出具的手写说明亦明确了房屋买卖的标的、金额，故本院认可原、被告双方就涉案房屋买卖的要约、承诺已达成一致。
　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同”之规定，房屋买卖合同属于要式合同。本案中，被告出具的手写说明载明了房屋买卖的标的、金额、付款时间等条款，且两原告通过案外人转某的方式已经支付了部分房价款，被告亦表示接受，故原、被告双方的房屋买卖合同关系已经成立并生效。
　　根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，另一方当事人可以解除合同之规定，两原告可以在被告明确不再出售涉案房屋时选择解除合同。本案中，经双方当事人一致确认，2016年7、8月间，被告明确表示不再出售涉案房屋，并将涉案房屋另售他人，两原告可以在协商无果的情况下，选择解除与被告之间的房屋买卖合同关系。因此，两原告此项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案房屋并未过户，故双方之间房屋买卖合同关系解除后，两原告应向被告返还涉案房屋，被告应向两原告返还所收到的购房款，并赔偿两原告因合同解除所造成的损失。
　　本案争议焦点在于被告共收到两原告支付购房款金额为多少？对此，原告认为，根据其申请法院调查取得的被告银行卡信息、被告出具的手写说明以及证人的情况说明，其已经向被告支付84万元购房款；而被告则认为，原告仅支付44万元。本院认为，被告手写说明虽有初步证明效力，但考虑到原告在谈话笔录中陈述的付款过程与申请法院调查取得被告银行卡信息后提交的举证意见中载明的付款过程并不一致，本院仍需结合当事人陈述、证人证言以及各项证据综合判断。
　　现分析如下：一、原告陈述且被告无异议的费用：1、2015年2月7日转某支付的1万元；2、2015年4月29日转某支付的5万元；3、4月30日转某支付的5万元；4、10月24日转某支付的3万元。上述费用双方均无异议，且有转某凭证及银行卡收款记录，本院对上述费用的支付情况予以确认。二、原告陈述但被告否认的费用：1、原告陈述于2014年6月首次支付现金35万元，被告仅认可收到30万元，本院认为该笔金额能够对应尾号5485的银行卡于2014年6月6日的29.74万元现金存入记录，因证人在电某某无法回忆起具体现金支付的35万元还是30万元，本院结合被告自认以及银行卡现存记录，认可原告于2014年6月首次支付被告现金30万元；2、原告陈述于2015年2月通过银行柜台直接存现方式支付被告买车费用20万元，因该笔费用证人不清楚是否存在，且并无银行卡现存记录予以佐证，故本院对该笔20万元房款的支付情况不予认可；3、原告陈述于2015年4月通过银行柜台现存方式支付的现金15万元，被告否认其收到上述钱款。本院认为，该金额可以对应尾号5485的银行卡于2015年4月29日现存收到的10.75万元，虽被告认为其银行卡一直有现金存入，并不能代表该款项为原告支付，但通过银行卡现存记录显示，被告银行卡平时并无如此巨大现存金额，被告亦无法就其从事生意往来提供任何反驳证据，故本院认为该笔银行卡现存记录为原告存入的可能性较大，本院确认原告于2015年4月29日通过现金方式支付被告10.75万元；4、原告于举证意见中陈述其于2015年3月11日向被告支付4.5万元，因该笔款项系卡存，无法显示存入银行卡的信息，且该笔费用存入时间为3月11日，相较原告主张的现金支付15万以及被告银行卡现存10.75万的时间有一定差距，故本院认为该笔费用无法与原告在2018年1月16日谈话笔录中陈述的任何一笔款项相对应，本院对该笔金额不予采纳；5、尾号4951银行卡2016年1月22日、2月24日、3月22日支付的共4.7万元，虽被告予以否认，但其无法解释为何在其与案外人韩某某并无生意及其他金钱往来的情况下，案外人会向其银行卡内打款，亦未就此进行举证，故本院对上述三笔费用予以确认。至于被告手写说明中认可收到的共计76万元房款，本院认为，根据原告2018年1月16日谈话笔录中的陈述以及该手写证明可推知，原告在2015年10月24日已付款84万元，但该付款金额及付款时间与被告银行卡记录并不一致，且原告在2015年10月24日之后又再次向被告支付4.7万元，亦与尾款剩余金额不符，故本院无法认可被告手写说明中记载的已收款金额为真实收款金额。综合以上分析，本院认为，原告付款金额及时间应为：2014年6月6日支付30万元，2015年2月7日支付1万元，2015年4月29日支付10.75万元，同日支付5万元，2015年4月30日支付5万元，2015年10月24日支付3万元，2016年1月22日支付1.5万元，2016年2月24日支付1万元，2016年3月22日支付2.2万元，以上合计59.45万元。
　　对于房屋买卖合同关系解除后原告所受损失，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告再次出售涉案房屋，应当预见其违约行为给原告的可得利益损失为再次出售的房价减去其与原告约定的房价，故本院认定原告所受损失为150万元-86万元=64万元。
　　第三人施峥峥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由第三人自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告许某某、韩某某与被告许某某之间的房屋买卖合同关系解除；
　　二、原告许某某、韩某某于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市闵行区盐铁塘路xxx弄永康城香樟苑XXX号XXX室的房屋返还给被告许某某；
　　三、被告许某某于本判决生效之日起十日内返还原告许某某、韩某某购房款人民币594,500元；
　　四、被告许某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告许某某、韩某某房屋买卖合同关系解除后所受损失人民币640,000元。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费计人民币18,300元，由原告许某某、韩某某负担人民币323.91元，由被告许某某负担人民币15,060.9元。保全费人民币5,000元，由被告许某某负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：陈  洁