许某某与陈某某、陈某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：许某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：李爱红，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　被告：陈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告(反诉被告)许某某与被告(反诉原告)陈某某、被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)许某某的委托诉讼代理人李爱红、周思涵，被告(反诉原告)陈某某，被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)许某某向本院提出诉讼请求：1、要求解除陈某某与许某某就上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)成立的房屋买卖合同关系；2、要求陈某某、陈某返还购房款人民币224,400元(以下币种均为人民币)及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月1日计算至购房款返还之日)；3、要求陈某某、陈某赔偿房价上涨的损失30万元。事实和理由：2013年8月3日，陈某某与许某某签署《承诺协议书》，约定陈某某将系争房屋以120万元的价格出售给许某某。2013年9月，许某某装修并入住系争房屋至今。事后，许某某陆续向陈某某支付购房款274,400元。之后，因陈某反悔不同意出售房屋，许某某无法取得系争房屋的所有权。许某某认为，陈某某签订协议书时，也代表了陈某，现陈某某、陈某违约，故提出上述请求。
　　被告(反诉原告)陈某某辩称并反诉称，同意解除房屋买卖合同关系。许某某未向陈某某支付过任何房款，所以不同意返还房款和利息的诉请。原被告双方不存在房屋买卖合同关系，所以也不同意赔偿房屋上涨的损失。因许某某于2013年9月入住系争房屋，并拿走房地产权证，故陈某某向本院提出反诉请求：1、要求许某某返还系争房屋；2、要求许某某返还房地产权证；3、要求许某某赔偿房屋租金损失(按每月3,800元计算，自2013年9月1日至实际返还房屋之日止)；
　　被告陈某辩称，意见与陈某某一致。
　　原告(反诉被告)许某某针对反诉辩称，在陈某某、陈某返还购房款并赔偿损失的情况下，同意返还系争房屋及房地产权证，前案已处理过房屋租金损失，本案中不应再重复处理。
　　本院经审理认定事实如下：陈某某、陈某系父子关系。系争房屋的房地产权利登记在陈某某、陈某及陈美兴三人名下。2010年11月2日，经法院调解，陈某某与陈美兴自愿离婚，并确认系争房屋归陈某某、陈某按份共有，陈某某占10%，陈某占90%。
　　2013年8月3日，陈某某与许某某签署《承诺协议书》，主要内容为，向老板(许某某)先拿卖房定金5万元，本人有系争房屋产权中的10%房价，根据我孩子的打算调房，我也可以用10%的房价中的钱来归还老板，允许我为老板打工三年，本人打算一定要把房尽早卖掉，还清债务，再为孩子选择好住房，也许本人在挂牌中，如我与孩子在二个月后存在房还不卖掉的情况下，本人愿意把房120万元交给您老板，今的5万元钱作定金，具体手续还得老板配合我，直至我孩子购到住房后，三个人户口迁出，我拿完房款。同时，陈某某将系争房屋的房地产权证交给许某某。2013年9月，许某某取得系争房屋的控制权。
　　2018年7月4日，本院以(2018)沪0113民初13004号受理许某某起诉陈某某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，许某某在该案中要求陈某某、陈某继续履行系争房屋买卖合同。本院经审理认为，陈某某与许某某就系争房屋成立买卖合同关系，但陈某某的售房行为构成无权处分，在陈某不同意履行以及许某某自认限购的情况下，系争房屋买卖合同事实上无法履行，故于2018年8月23日作出民事判决，驳回了许某某的诉讼请求。本院还在该判决中认定许某某向陈某某支付购房款共计224,400元。陈某某、陈某不服上诉，上海市第二中级人民法院于2018年12月7日作出(2018)沪02民终10102号民事判决，驳回上诉，维持原判。
　　2018年2月7日，本院以(2018)沪0113民初3804号受理陈某某、陈某起诉许某某排除妨害纠纷一案，陈某某、陈某在该案中要求许某某迁出系争房屋，并按每月3,500元支付2013年9月1日起至实际迁出房屋之日的房屋占用费，返还产证原件。本院经审理认为，许某某基于合同关系合法占有系争房屋，在房屋买卖合同未解除及相关解除后果未确定且履行的情况下，无法支持陈某某、陈某的诉讼请求，故于2019年1月11日作出民事判决，驳回了陈某某、陈某的诉讼请求。陈某某、陈某不服上诉，上海市第二中级人民法院于2019年8月22日作出(2019)沪02民终4435号民事判决，驳回上诉，维持原判。
　　审理中，许某某表示，系争房屋目前的市场价最低300万元，目前的市场租金标准在3,800元至4,000元，2013年时的市场租金标准在3,000元左右。陈某某、陈某表示，系争房屋目前的市场价为270万元，目前的市场租金标准在3,800元左右，2013年时的市场租金标准在2,300元至2,400元左右。
　　本院认为，陈某某未经陈某同意出售系争房屋，构成无权处分，陈某某与许某某之间成立的房屋买卖合同关系，对陈某不发生效力。许某某要求陈某承担合同责任的相关诉请，本院均不予支持。合同事实上无法履行，陈某某与许某某对解除合同也达成合意，许某某要求解除合同的请求，本院予以支持。本院在前案判决中已认定许某某向陈某某支付购房款224,400元，合同解除后，陈某某应向许某某返还该款及利息。同时，许某某应将房地产权证原件归还给陈某某。许某某从2013年9月起使用系争房屋，理应向陈某某支付房屋使用费。前案判决并未对房屋使用费进行处理，陈某某在本案中主张使用费不属于重复诉讼，本院应予支持。关于使用费的数额，本院根据当事人陈述的市场租赁行情，酌情确定许某某向陈某某支付截至2019年9月30日止的使用费21万元，并按每月3,800元的标准支付2019年10月1日至房屋返还之日的使用费。许某某返还房屋后，遭受房价上涨的差价损失，因陈某某与许某某对合同无法履行均存在过错，应共同承担该项损失；而且，考虑到许某某自始至终仅支付购房款224,400元的事实，本院根据案件事实及双方过错，兼顾公平原则，酌情确定陈某某赔偿许某某房屋差价损失12万元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)许某某与被告(反诉原告)陈某某就上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的房屋买卖合同关系；
　　二、原告(反诉被告)许某某于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给被告(反诉原告)陈某某；
　　三、原告(反诉被告)许某某于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权证返还给被告(反诉原告)陈某某；
　　四、被告(反诉原告)陈某某于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)许某某返还购房款224,400元及利息(按中国人民银行同期同类贷款基准利率或贷款市场报价利率，自2017年5月1日计算至购房款还清之日)；
　　五、被告(反诉原告)陈某某于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)许某某赔偿房屋差价损失12万元；
　　六、原告(反诉被告)许某某于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)陈某某支付截至2019年9月30日止的房屋使用费21万元，并按每月3,800元的标准支付2019年10月1日至房屋返还之日的房屋使用费；
　　七、驳回原告(反诉被告)许某某的其余诉讼请求；
　　八、驳回被告(反诉原告)陈某某的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取4,522元、财产保全费3,142元，合计7,664元，由原告(反诉被告)许某某负担2,189元，被告(反诉原告)陈某某负担5,475元；反诉案件受理费减半收取2,730.50元，由原告(反诉被告)许某某负担2,225元，被告(反诉原告)陈某某负担505.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君