许克与秦某某市鼎威房地产开发有限公司、秦某某鑫圣商贸有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

秦某某市鼎威房地产开发有限公司
吴红梅
杨伟光（河北宏业律师事务所）
许克
肖军（河北德圣律师事务所）

上诉人（原审被告）秦某某市鼎威房地产开发有限公司，住所地秦某某市海港区建国路165号，组织机构代码证代码:70080125-5。
法定代表人赵玉敏，该公司总经理。
委托代理人吴红梅，女。
委托代理人杨伟光，河北宏业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许克。
委托代理人肖军，河北德圣律师事务所律师。
原审被告秦某某鑫圣商贸有限公司，住所地秦某某市海港区友谊路7号，组织机构代码证代码:77132053-9。
法定代表人朱凌平，该公司总经理。
上诉人秦某某市鼎威房地产开发有限公司（下称鼎威公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服秦某某市海港区人民法院（2012）海民初字第4102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年5月16日，秦某某鑫圣商贸有限公司（下称鑫圣商贸）向许克交付了上述合同约定的房屋，交房时，鑫圣商贸与许克签订了一份《合同补充协议》，协议第一款约定:“买受人于办理收房手续时，一次性交清全部本合同约定的下列代收费及配套费。包括:天然气工程费2400元、煤气磁卡表335元、有线电视入网费510元、IC卡水表费670元、单元可视对讲门800元、电表预存200元、水表预存360元、热计量表4000元，公用设施设备维修基金11450元，第一个采暖期的全额取暖费，装修押金、电梯费、装修垃圾清运费（3000元），第一年物业费及其它必须交纳的费用。代收费用交纳如遇政府政策调整，上述费用将按照有关规定进行相应调整，买受方需根据调整后标准交纳相关费用。多退少补。”第六款约定:“买受人在房屋未交付使用前，如需提前申请进行装修领取钥匙时，甲方不支付房屋超期违约金”第七款约定:“房屋违约金在房屋交付使用时，甲方根据具体情况，对买受人进行说明和赔偿。”鑫圣商贸于当日收取许克交纳的代收费及配套费共计27934元。为了证明鑫圣商贸有权与业主签订《合同补充协议》，二被告向法庭提供了2011年6月26日鼎威公司作为委托人给鑫圣商贸出具《受（授）权委托书》一份。内容为:“双方根据2009年4月9日签订的东盛世家小区4#、8#楼工程承包协议补充协议，委托人特授权受托人向东盛世家4#、8#楼业主办理房屋交接手续，代收相关费用。受托人与东盛世家4#、8#楼业主签订的有关交接房屋的合同或协议，委托人均予认可。”许克称签订《合同补充协议》鑫圣商贸没有向许克出示《受（授）权委托书》。再查，2012年东盛世家小区4#、8#楼其他部分业主就逾期交房违约金起诉二被告时，鼎威公司向本院声明未授权鑫圣商贸与业主签订《合同补充协议》，坚持按照原《商品房买卖合同》约定履行合同。该其他业主起诉二被告支付逾期交房违约金案件的法律文书已经生效。
交房时的房屋状况为，屋内有临时水电供应。2011年11月14日，鼎威公司与秦某某市热力总公司签订《城市入网供用热合同》，开始第一年供热，2011-2012年采暖期供热时间为2011年11月10日起至2012年4月4日止。
另查，2008年3月10日，鼎威公司作为甲方，鑫圣商贸作为乙方，签订了一份《东盛世家工程承包合同》，合同约定甲方一次性将东盛世家4﹟、8﹟楼整体承包给乙方，共计41189.76平方米，每平米1500元，给甲承包金共计6200万元，最后决算以房产局核定为准，但不包括工程施工费和销售税金；甲方对外是唯一的合法销售人，所有的对外手续必须经甲方同意后，方可对外使用；（乙方）承包该项工程4﹟、8﹟栋自行销售和定价格，乙方自行建立独立账户。2009年4月9日，鼎威公司作为甲方，鑫圣商贸作为乙方，又签订了一份《东盛世家小区4﹟、8﹟楼工程补充协议》，协议约定，4﹟、8﹟楼全部竣工时间乙方认定为2010年10月30日，如不能按期竣工，由乙方承担赔付购房人购房合同规定的未按期交房的违约金，并承担因此而发生纠纷给甲方造成的经济损失。
本院认为，许克与鼎威公司签订的《商品房买卖合同》双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按照协议约定全面履行。合同履行过程中，鼎威公司没有按照协议约定期限按期向许克交付房屋，应认定为违约行为，应按照合同的约定承担相应的违约责任。从本案合同的签订和履行情况看，《商品房买卖合同》的合同相对方为许克和鼎威公司，应认定鼎威公司系该房屋的开发主体，应负有向许克按期交房的义务。鼎威公司与鑫圣商贸签订的相关协议未经许克同意且鑫圣商贸不具备房地产开发资质，故鼎威公司与鑫圣商贸签订的相关协议对许克没有拘束力，相应的违约责任应由鼎威公司承担。故对鼎威公司主张的本案涉及房屋系由鑫圣商贸承包，相应的权利义务由鑫圣商贸承接，逾期交房的违约责任应由鑫圣商贸承担上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人秦某某市鼎威房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，许克与鼎威公司签订的《商品房买卖合同》双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按照协议约定全面履行。合同履行过程中，鼎威公司没有按照协议约定期限按期向许克交付房屋，应认定为违约行为，应按照合同的约定承担相应的违约责任。从本案合同的签订和履行情况看，《商品房买卖合同》的合同相对方为许克和鼎威公司，应认定鼎威公司系该房屋的开发主体，应负有向许克按期交房的义务。鼎威公司与鑫圣商贸签订的相关协议未经许克同意且鑫圣商贸不具备房地产开发资质，故鼎威公司与鑫圣商贸签订的相关协议对许克没有拘束力，相应的违约责任应由鼎威公司承担。故对鼎威公司主张的本案涉及房屋系由鑫圣商贸承包，相应的权利义务由鑫圣商贸承接，逾期交房的违约责任应由鑫圣商贸承担上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人秦某某市鼎威房地产开发有限公司负担。

审判长：杨彦军
审判员：权金伶代
审判员：张洁

书记员：刘东海