许某某、胡某某房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

再审申请人（二审被上诉人、一审原告）：许某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，退休教师，住仙桃市。
委托诉讼代理人：何永涛，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被申请人（二审上诉人、一审被告）：张继琴（曾用名张继芹），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体工商户，住仙桃市。
委托诉讼代理人：陈浩，湖北为维律师事务所律师。
被申请人（二审上诉人、一审被告）：葛荣（曾用名郭荣），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体工商户，住仙桃市。
被申请人（二审上诉人、一审被告）：葛振兴，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，仙桃市环境保护局综合办公室副主任，住仙桃市。
被申请人（二审上诉人、一审被告）暨葛荣、葛振兴的委托诉讼代理人：葛玲（曾用名葛玲琳），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，仙桃市城市建设投资开发公司财务会计科科长，住仙桃市。
一审原告：胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。系许某某之妻。

再审申请人许某某与被申请人张继琴、葛玲、葛荣、葛振兴，一审原告胡某某房屋买卖合同纠纷一案，原由仙桃市人民法院于2017年6月29日作出（2017）鄂9004民初178号民事判决，宣判后，张继琴、葛玲、葛荣、葛振兴不服，向本院提出上诉。本院于2017年11月28日作出（2017）鄂96民终613号民事判决，已发生法律效力。许某某不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民申1267号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2018年9月12日公开开庭审理了本案。再审申请人许某某及其委托诉讼代理人何永涛,被申请人张继琴及其委托诉讼代理人陈浩，被申请人暨葛荣、葛振兴的委托诉讼代理人葛玲,一审原告胡某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
许某某申请再审请求：1、撤销二审判决第二、三项；2、依法改判由四被申请人协助办理涉案房屋所有权、土地使用权过户手续；3、依法改判由房屋买卖双方按照国家规定承担各自应当缴纳的过户办证税费；4、原一、二审、再审诉讼费用由四被申请人承担。事实和理由：1、原二审对张继琴是否取得葛玲等三人同意出售房屋的事实认定错误。许某某在原审中除口头陈述外还提交了邻居的证明材料，证人王某、朱某出庭作证，证明张继琴是在三个子女同意的情况下与许某某签订的《房产交易合同》。许某某在支付全部购房款及收取涉案房屋两证原件后，从2008年9月至今一直在该房屋居住，葛玲、葛荣、葛振兴一直均未提出异议或主张权利。2、即使张继琴出售房屋未取得三个子女的同意，张继琴与许某某签订合同的行为属于表见代理，许某某有理由相信张继琴卖房有代理权，其主观上属于善意。3、涉案房屋买卖合同合法有效，主要合同义务已经得到实际履行，当事人交易的目的已经实现，并未损害葛玲、葛荣、葛振兴的合法利益，双方应全面履行义务。许某某要求张继琴等四人协助办理房屋过户登记手续的请求符合法律规定。

1、关于张继琴与许某某签订的《房产交易合同》是否有效的问题。张继琴与许某某在案外人王某、杨远党的见证下签订的《房产交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。张继琴等四人上诉称，张继琴作为涉案房屋的共有人之一，其与许某某签订的《房产交易合同》应属无效。二审认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款有关“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，张继琴等四人以张继琴无处分权为由，主张涉案《房产交易合同》无效，依法不予支持。张继琴等四人上诉还称，张继琴在签订涉案《房产交易合同》时，患有抑郁症，无自主意识，为限制民事行为能力人。本院认为，张继琴等四人虽提交了张继琴被初步诊断为抑郁症的门诊病历，但该门诊病历不足以证明张继琴在签订涉案《房产交易合同》时为限制民事行为能力人，且结合张继琴全额收取购房款，并向许某某出具收条以及交付涉案房屋的权属证书等行为，二审对张继琴等四人以张继琴在签订《房产交易合同》时无自主意识为由，主张该合同无效的上诉理由，依法不予采纳。
2、关于许某某要求张继琴等四人协助其办理涉案房地产权属过户登记手续有无事实与法律依据的问题。本案中，涉案房屋系张继琴等四人的共同共有财产，张继琴在未经其他共同共有人同意的情况下，自行与许某某签订《房产交易合同》，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条有关“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，上述《房产交易合同》亦未得到其他共有人事后追认的情况下，对房屋的另外三名共同共有人葛玲、葛荣、葛振兴不产生法律效力，故对许某某要求张继琴等四人协助其办理涉案房地产权属过户登记手续的诉讼请求，二审依法不予支持。如许某某认为其因不能取得涉案房屋所有权而存在损失，可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款有关“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，另行向房屋出卖人张继琴主张权利。综上，张继琴等四人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：1、维持湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初178号民事判决第一项和第四项，即许某某与张继琴于2008年8月26日签订的《房产交易合同》有效；驳回胡某某的诉讼请求。2、撤销湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初178号民事判决第二项和第三项。3、驳回许某某的其他诉讼请求。一审案件受理费6100元，由许某某负担2100元，张继琴负担4000元；二审案件受理费6100元，由许某某负担2100元，张继琴负担4000元。

审判长 伍新明
审判员 张少华
审判员 王兴无

书记员： 胡婷