许某某与张某某执行异议之诉一审民事判决书

原告：许某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：陈德芳，湖北山河律师事务所律师（代理权限为特别授权）。委托诉讼代理人：张浪，湖北山河律师事务所律师（代理权限为特别授权）。被告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北宜城市人，住宜城市，委托诉讼代理人：曾庆华，住址同上，系张某某丈夫（代理权限为特别授权）。

许某某起诉请求：1、撤销鄂州市中级人民法院（2017）鄂07执异32号执行裁定书；2、请求判令准许执行永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋二单元1501号的房屋；3、请求判令本案诉讼费用由张某某承担。事实与理由：鄂州市中级人民法院在执行许某某与永昌公司借款合同纠纷一案〔(2015)鄂鄂州中执字第00075号〕中，案外人张某某提出了执行异议，鄂州市中级人民法院于2017年10月18日向许某某送达了（2017）鄂07执异32号执行裁定书，该裁定书裁定“解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋二单元1501号房屋的查封并中止对该房的执行。”缺乏事实与法律依据：一、张某某与永昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，张某某也未实际占有涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。张某某声称对本案涉及的位于葛店阳光大厦1栋二单元1501号的房屋享有所有权，不是事实。该套房屋仍在永昌公司名下。首先，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，张某某与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》应当到房产管理部门办理相关备案登记手续。上述合同签订时间为2014年2月24日，而直至涉案房屋于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，张某某与永昌公司也未将涉案房屋到房产管理部门办理备案登记，因此，许某某有理由怀疑张某某与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》的真实性。并且，涉案房屋目前己被查封，现也无法备案登记，更无法实际履行。其次，涉案房屋现并未完全竣工，水、电等均未通，未通过综合验收，根本不具备交房条件，永昌公司不可能向张某某交付该房屋，张某某更未实际占有并使用该房屋。因此，被执行人永昌公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产。而在张某某与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记、真实性存在异议，且其亦未实际占有涉案房屋的情况下，不能对抗人民法院的司法查封效力，更不能排除许某某对涉案房屋的执行，而应当另行向永昌公司主张权利。二、《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误。第一，对于张某某所提出的执行异议，鄂州市中级人民法院应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定来进行审查，而非第二十九条。因该涉案房屋现仍在永昌公司名下，而永昌公司作为许某某与其纠纷案件中的被执行人，许某某当然有权申请对其名下的涉案房屋进行执行。并且，在人民法院查封之前张某某未实际合法占有、使用该房屋，因此，张某某的权利并不足以排除该涉案房屋的执行。第二，在本案中，张某某并未主张其名下有无其他用于居住的房屋，也未提供相应证据证明，且张某某所购房屋总价为234259元，其仅支付了71259元，明显未超过房款的百分之五十。因此，即使依照上述第二十九条的规定，张某某的权利也不足以排除涉案房屋的执行。第三，执行裁定所依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，人民法院只能裁定中止对该执行标的的执行行为，并不能裁定直接解除上述争议房屋的查封措施。三、张某某与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。在张某某与永昌公司于2014年2月24日签订《商品房买卖合同》至2014年3月14日涉案房屋被武汉常博建设集团有限公司申请查封，如此长时间内其双方都未将该合同到房产管理部门办理备案登记，并且，涉案项目早已停工多时，处于未完全竣工、水电未通、未通过综合验收的状况，若张某某系真正的买房者，不可能明知涉案房屋根本不具备交房条件的情况下还随意签订《商品房买卖合同》，因此，许某某有理由怀疑张某某与永昌公司之间签订的商品房买卖合同的真实性。并且，结合正在人民法院审理过程中的其他同类案件的证据材料来看，本案张某某所支付房款的方式、支付主体以及支付日期等方面均与日常生活的大额交易习惯严重不符。张某某仅提供了永昌公司所开具的收据及一份银行卡交易明细清单，通过该清单中所记载的信息根本无法反映出该笔款项的付款流向；张某某亦未提供其他证据予以佐证该笔款项系其所真实支付的购房款。因此，在上述问题均未得到调查、核实清楚的情况下，鄂州市中级人民法院直接认定上述证据的真实性，明显有违公正。综上所述，鄂州市中级人民法院作出《执行裁定书》缺乏事实与法律依据，请求依法予以撤销，并准许对诉请房屋继续执行。张某某辩称，一、我方与永昌公司签订的合同有理有据有效，合法，与许某某不存在任何关系，原鄂州市中级人民法院执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院公正裁决。原告许某某为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一、鄂州市中级人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书，拟证明涉案房屋已于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，涉案房屋在查封之前未办理登记备案手续；证据二、鄂州市中级人民法院（2016）鄂07民初28号民事裁定书、（2016）鄂07执异5号执行裁定书，拟证明案外人武汉鑫昊义达建设工程有限公司已经对包括本案房屋在内的110套商品房主张过所有权，鄂州市中级人民法院已作驳回处理，该110套房实质是为了担保借款债权的实现，而并无真实合法有效的商品房买卖关系，张某某现也主张对房屋享有所有权，明显矛盾。被告张某某为支持其意见，向法院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》、收据，拟证明张某某与永昌公司签订合同是在许某某申请查封之前；证据二、永昌公司出具的收款收据，拟证明张某某履行了交付售房款的义务；证据三、《执行裁定书》，拟证明张某某交付房款的情况，也证实了永昌公司已交付了房屋，张某某实际占有该房屋。经庭审质证，张某某对许某某提交的证据一、证据二均不予质证。许某某对张某某提交的证据一、证据二，认为均是复印件，均不予质证。对双方当事人提交的相关证据，本院将结合涉案的其他证据进行综合评判。经审理查明：2014年2月24日，张某某与永昌公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：张某某向永昌公司购买其开发的阳光大厦二单元1501号房屋，面积89.48平方米，2618元/平方米，总金额234259元，自签订合同当时付71259元，余款163000元办理银行按揭。按揭按银行规定办理，由买受人申办，出卖人协办，于出卖人通知之日起30办理完毕。同日，永昌公司向张某某出具收款收据，收据号第0714914号，载明“张某某通过刷卡方式，交付60000元，系支付阳光大厦2－1501号房款。”2014年2月28日，永昌公司向张某某出具收款收据，收据号第0714916号，载明“收张某某人民币11259元，其中通过刷卡方式，交付5000元，现金6259元。系支付阳光大厦2－1501号房款。”2014年3月19日，阳光大厦营销中心向张某某出具收据，收据号3819622号，收张某某现金1300元，系办理银行抵押等费。后张某某未能办理银行按揭，如下购房款亦未交付。永昌公司向张某某交付了该房屋，该房屋张某某已入住，但未到房产管理部门办理备案登记。还查明，2014年9月，许某某诉熊昌洪、陈如意、武汉邦利得投资担保有限公司、永昌公司、邓友明、刘芳芳民间借贷纠纷一案，经武汉市中级人民法院审理并作出（2014）鄂武汉中民商初字第00752号民事判决，2015年8月21日，该院依照上述判决书作出（2014）鄂武汉中执字第00263-1号执行裁定书，查封永昌公司位于鄂州市××店开发区××大道××阳光大厦房屋××套（包括本案1栋二单元1501号房屋）。2015年10月，武汉市中级人民法院向本院发出（2015）鄂武汉中执字第00263号委托执行函，将该案委托本院执行，本院立案执行后前述查封即转为本院的查封。在执行过程中，张某某提出执行异议，本院作出（2017）鄂07执异32号执行裁定书解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋二单元1501号房屋的查封并中止对该房的执行。许某某不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。根据当事人的诉请及答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：张某某与永昌公司签订的房屋买卖合同是否真实有效；该合同是否可以阻止实体权利的实现。现评判如下：本院认为，第一、张某某与永昌公司签订《商品房买卖合同》后，支付部分购房款及办理银行按揭抵押的相关费用。由于涉案房屋非因张某某的原因未能办理银行按揭，才导致张某某余下购房款未能付清。因此，张某某与永昌公司之间的民事行并不受2014年3月14日永昌公司被武汉常博建设集团有限公司申请法院采取的查封措施的影响。同时，张某某与永昌公司签订《商品房买卖合同》后并实际占有涉案房屋在许某某依照武汉市中级人民法院相关生效判决申请法院查封之前，许某某对永昌公司的债权较张某某对永昌公司享有的物权期待权不具有优先效力。第二、最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第九条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。由此说明，合同登记备案并不是合同成立生效的必要条件，未经办理登记备案手续不影响合同的成立生效。第三、就本案查明的事实来看，张某某提交的相关证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的条件，其享有的物权期待权应受法律保护。综上，许某某以张某某与永昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，张某某也未实际占有涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。并以涉案《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误为由，请求执行涉案房屋的理由不能成立，其诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，判决如下：
原告许某某诉被告张某某执行异议之诉一案，本院2018年9月5日立案后，依法组成合议庭。并于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告许某某的委托诉讼代理人张浪，被告张某某及其委托诉讼代理人曾庆华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

驳回原告许某某的诉讼请求。本案受理费4813元，由原告许某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院。开户行—中国农业银行武汉市东湖支行，收款单位—湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号—05×××69－1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长　　赵国文
审判员　　曹家华
审判员　　刘岳鹏

书记员：丁聪