许某某与叶卫兵执行异议之诉一审民事判决书 |中律网|中国律师|中国律师网

原告：许某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北仙桃市人，住湖北省仙桃市，
委托诉讼代理人：陈德芳，湖北山河律师事务所律师（代理权限特别授权）。
委托诉讼代理人：张浪，湖北山河律师事务所律师（代理权限特别授权）。
被告：叶卫兵，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北武汉市人，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：倪子燕，湖北若磐律师事务所律师（代理权限一般授权）。

原告许某某诉被告叶卫兵执行异议之诉一案，本院2018年9月6日立案后，依法组成合议庭。并于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告许某某的委托诉讼代理人张浪，被告叶卫兵的委托诉讼代理人倪子燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
许某某起诉请求：1、请求撤销鄂州市中级人民法院（2018）鄂07执异36号执行裁定书之裁定；2、请求判令准许执行鄂州市葛店开发区阳光大厦1单元907号的房屋；3、请求判令本案诉讼费用由叶卫兵承担。事实与理由：鄂州市中级人民法院在执行许某某与湖北鄂州永昌房地产开发有限公司（以下简称“永昌公司”）借款合同纠纷一案〔2015鄂鄂州中执字第00075号中，案外人叶卫兵提出了执行异议，鄂州市中级人民法院于2018年6月1日向许某某送达了（2018）鄂07执异36号《执行裁定书》〔以下简称《执行裁定书》〕，该《执行裁定书》缺乏事实与法律依据：一、叶卫兵与永昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，叶卫兵也未实际占有该涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。叶卫兵声称对本案涉及的位于葛店阳光大厦1单元907号房屋的房屋享有所有权，不是事实。该套房屋仍在永昌公司（开发商）名下。首先，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，叶卫兵与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》应当到房产管理部门办理相关备案登记手续。但上述合同签订时间为2013年12月25日，而直至该涉案房屋于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，叶卫兵与永昌公司也未将该涉案房屋到房产管理部门办理备案登记，因此，许某某有理由怀疑叶卫兵与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》的真实性。并且，该涉案房屋目前己被查封，现也无法备案登记，更无法实际履行。其次，该涉案房屋现并未完全竣工，水、电等均未通，未通过综合验收，根本不具备交房条件，永昌公司不可能向叶卫兵交付该房屋，叶卫兵更未实际占有并使用该房屋。因此，被执行人永昌公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产。而在叶卫兵与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记、真实性存在异议，且其亦未实际占有该涉案房屋的情况下，不能对抗人民法院的司法查封效力，更不能排除许某某对该涉案房屋的执行，而应当另行向永昌公司主张权利。二、《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误。第一，对于叶卫兵所提出的执行异议，鄂州市中级人民法院应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定来进行审查，而非第二十九条。因该涉案房屋现仍在永昌公司名下，而永昌公司作为许某某与其纠纷案件中的被执行人，许某某当然有权申请对其名下的该涉案房屋进行执行。并且，在人民法院查封之前叶卫兵未实际合法占有、使用该房屋，因此，叶卫兵的权利并不足以排除该涉案房屋的执行。第二，即使按照该执行裁定所依据的上述第二十九条规定，叶卫兵也并不符合以上能够排除执行的条件，因为在本案中，叶卫兵不属于“过购买商品房系用于居住”的消费者，合同签定前涉案房屋已被人民法院查封，叶卫兵并未主张其名下有无其他用于居住的房屋，也未提供相应证据证明，因此，即使依照此条的规定，叶卫兵的权利也不足以排除该涉案房屋的执行。
第三，执行裁定书认为“本案被告向案外人永昌公司购买的商品房为居住用房，其法律地位属于消费者，对其物权期待权的保护应优先于其他普通债权及优先权”属于事实不清、适用法律错误。第四，该执行裁定所依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，人民法院只能裁定中止对该执行标的的执行行为，并不能裁定直接解除上述争议房屋的查封措施。三、叶卫兵与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。在叶卫兵与永昌公司于2013年12月25日签订《商品房买卖合同》至2014年3月14日该涉案房屋被武汉常博建设集团有限公司申请查封，如此长时间内其双方都未将该合同到房产管理部门办理备案登记，并且，该涉案项目早已停工多时，处于未完全竣工、水电未通、未通过综合验收的状况，若叶卫兵系真正的买房者，不可能明知该涉案房屋根本不具备交房条件的情况下还随意接受他人抵债并签订《商品房买卖合同》，因此，许某某有理由怀疑叶卫兵与永昌公司之间签订的商品房买卖合同的真实性。并且，结合正在人民法院审理过程中的其他同类案件的证据材料来看，本案叶卫兵仅提供了永昌公司所开具的收据及两张补交款项的收条，未提供其他证据予以佐证以房抵债。且在该执行案件中，叶卫兵从未提出过异议，这与日常生活和交易习惯严重不符，真实性存疑。因此，在上述问题均未得到调查、核实清楚的情况下，鄂州市中级人民法院直接认定上述证据的真实性，明显有违公正。综上所述，鄂州市中级人民法院作出《执行裁定书》缺乏事实与法律依据，请求依法予以撤销，并准许对诉请房屋继续执行。
叶卫兵辩称，一、我方与永昌公司签订的合同未办理备案登记并不影响该合同的有效，因而能对抗法院的查封效力，排除许某某对涉案房屋的执行，最高院的司法解释规定当事人约定办理登记备案手续为商品房预售房合同生效约定的从其约定，但双方履行了主要义务的除外，本案的合同中，并未对登记备案进行约定，且我方履行了合同中支付房款的义务，而永昌公司亦交付了房屋，因此，许某某的观点于法无据；二、许某某所述未实际占有该房屋，是一种逻辑上的错误，未竣工验收并不代表未实际占有，竣工验收是行政管理部门制定的规定，水、电是否通只是相关的要求，竣工验收有多项条件，交房条件是合同双方自行约定，可随时变更，只要双方同意即可，占有权是所有权的一部分，包括使用权亦是所有权的一部分，占有并不等于使用；三、原执行裁定书适用法律并无不当，根据法律规定，永昌公司为房地产开发企业，应适用第29条的规定；四、关于合同的真实性，叶卫兵在执行时已向人民法院提供了充分的证据，印证了合同的真实性；综上，《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回许某某的诉讼请求。
原告许某某为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一、鄂州市中级人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书，拟证明涉案房屋已于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，涉案房屋在查封之前未办理登记备案手续；证据二、鄂州市中级人民法院（2016）鄂07民初28号民事裁定书、（2016）鄂07执异5号《执行裁定书》，拟证明案外人武汉鑫昊义达建设工程有限公司已经对包括本案房屋在内的110套商品房主张过所有权，鄂州市中级人民法院已作驳回处理，该110套房实质是为了担保借款债权的实现，而并无真实合法有效的商品房买卖关系，叶卫兵现也主张对房屋享有所有权，明显矛盾。证据三、商品房预售许可证，拟证明叶卫兵在与永昌公司签订商品房买卖合同时永昌公司未取得预售许可证，该预售行为无效。
被告叶卫兵为支持其意见，向法院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》、收据，拟证明叶卫兵与永昌公司签订合同是在许某某申请查封之前；证据二、永昌公司出具的收款收据，拟证明叶卫兵履行了交付售房款的义务；证据三、《执行裁定书》，拟证明叶卫兵交付房款的情况，也证实了永昌公司已交付了房屋，叶卫兵实际占有该房屋。
经庭审质证，叶卫兵对许某某提交的证据一、证据二、证据三的真实性无异议，认为关联性上与本案无关，不能达成其证明目的，不能证明涉案房屋在查封之前未办理登记备案手续,不能证明预售行为无效。许某某对叶卫兵提交的证据一、证据二的真实性持异议，认为当时永昌公司的公章和熊昌洪的印章均由案外人郭启祥控制存在盗签虚构可能。并且合同载明销售价格为2000元，明显与市场行情不符，真实性存疑。证据三真实性无异议，证明目的有异议，叶卫兵未实际居住涉案房屋。

本院认为，对上述当事人对真实性均无异议的证据，本院予以采信。对双方持异议的证据，本院将结合涉案的其他证据进行综合评判。
经审理查明：2012年永昌公司法定代表人熊昌洪向叶卫兵借款160000元一直未偿还，后双方协商以涉案的一单元907号房屋抵偿叶卫兵债务。2013年12月25日，叶卫兵与永昌公司签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人永昌公司将其开发的位于葛店开发区葛洪大道38号阳光大厦一单元907号房，面积95.64平米，以2480元平米的价格出售给叶卫兵，总价237187元，一次性付款等。永昌公司向叶卫兵出具了收据一张。载明：入账时间2013年12月26日，交款单位叶卫兵，人民币237187元，收款事由1-907等内容。合同签订后，叶卫兵于2014年1月28日、7月23日两次补缴购房款差额共计40000元，尚有1万元由于证照未办一直未付。永昌公司向叶卫兵交付了该房屋，未到房产管理部门办理备案登记。
另查明，永昌公司欠案外人武汉鑫昊义达建设工程有限公司及其法定代表人郭启祥借款未还。2012年10月，郭启祥受让永昌公司股东陈如意、陈少勇、张德权所持有的49%股权。2013年元月，熊昌洪将公司的印章交与郭启祥，并将公司开发的阳光大厦楼盘的营销事宜全权委托郭启祥负责。
还查明，2014年9月，许某某诉熊昌洪、陈如意、武汉邦利得投资担保有限公司、永昌公司、邓友明、刘芳芳民间借贷纠纷一案，经武汉市中级人民法院审理并作出（2014）鄂武汉中民商初字第00752号民事判决，2015年8月21日，该院依照上述判决书作出（2014）鄂武汉中执字第00263-1号执行裁定书，查封永昌公司位于鄂州市××店开发区××大道××阳光大厦房屋××套（包括本案一单元907号房屋房屋）。2015年10月，武汉市中级人民法院向本院发出（2015）鄂武汉中执字第00263号委托执行函，将该案委托本院执行，本院立案执行后前述查封即转为本院的查封。在执行过程中，叶卫兵提出执行异议，本院作出（2018）鄂07执异36号执行裁定书中止对葛店开发区阳光大厦一单元907号房的执行并解除对该房的查封。许某某不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。
根据当事人的诉请及答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：叶卫兵与永昌公司签订的房屋买卖合同是否真实有效；该合同是否可以阻止实体权利的实现。现评判如下：
第一、永昌公司法定代表人熊昌洪向叶卫兵借款16万元，双方形成借贷关系；2013年12月25日，在熊昌洪、永昌公司无力通过现金方式履行还款义务的情况下，经双方协商同意以债务人所有的商品房抵所欠借款，叶卫兵遂与永昌公司签订《商品房买卖合同》达成以房抵债协议。该房屋买卖合同体现的是双方对偿还债务方式的合意，该合意使得本案叶卫兵与永昌公司的基础法律关系发生了变化，即双方同意终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并将双方之前的借款本金及利息转为购房款。上述合意作为双方民事行为并不受2014年3月14日永昌公司被武汉常博建设集团有限公司申请法院采取的查封措施的影响，且双方签订合同在武汉常博建设集团有限公司申请法院采取查封措施之前。第二、叶卫兵与永昌公司签订《商品房买卖合同》达成以房抵债协议并实际占有涉案房屋在许某某依照武汉市中级人民法院相关生效判决申请法院查封之前，许某某对永昌公司的债权较叶卫兵对永昌公司享有的物权期待权不具有优先效力。第三、依据最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题有解释》（一）第九条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此说明，合同登记备案并不是合同成立生效的必要条件，未经办理登记备案手续不影响合同的成立生效。第四、就本案查明的事实来看，叶卫兵提交的相关证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的条件，其享有的物权期待权应受法律保护。综上，许某某以叶卫兵与永昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，叶卫兵也未实际占有该涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。并以涉案《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误为由，请求执行涉案房屋的理由不能成立，其诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：

驳回原告许某某的诉讼请求。
本案受理费4857元，由原告许某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院。开户行—中国农业银行武汉市东湖支行，收款单位—湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号—05×××69－1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。