许某某与余某某执行异议之诉一审民事判决书 |中律网|中国律师|中国律师网

原告：许某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北仙桃人，住湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：陈德芳，湖北山河律师事务所律师（代理权限特别授权）。委托诉讼代理人：张浪，湖北山河律师事务所律师（代理权限特别授权）。被告：余某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北鄂州市人，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：倪子燕，湖北若磐律师事务所律师（代理权限一般授权）。

许某某向本院提出诉讼请求：1、撤销本院（2017）鄂07执异59号执行裁定书；2、准许执行永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋一单元2107号房屋；3、本案诉讼费由余某某承担。事实与理由：1、在余某某与永昌公司签订《商品房买卖合同》之前，该涉案房屋已被人民法院查封，余某某也未实际占有该房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。余某某声称与永昌公司签订《商品房买卖合同》是2014年3月17日，但该房屋早已于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请法院采取了查封措施，因此该房屋无法进行备案登记，其签订的《商品房买卖合同》真实性存疑；涉案房屋并未竣工，水电等均未通，未通过验收，不具备交付条件，余某某并未实际占有该房屋；余某某不能对抗人民法院的司法查封，其应向永昌公司主张权利。2、涉案执行裁定书认定事实不清楚，适用法律错误。对余某某的执行异议，应依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，而非第二十九条的规定。涉案房屋现仍在永昌公司名下，永昌公司作为许某某与其纠纷案件中的被执行人，许某某有权申请对其名下的涉案房屋进行执行。在余某某与永昌公司签订《商品房买卖合同》之前，该涉案房屋已被人民法院查封，余某某也未实际占有该房屋，不足以排出该涉案房屋的执行。即使按照第二十九条的规定，余某某也不符合排除执行的条件。在余某某与永昌公司签订《商品房买卖合同》之前，该涉案房屋已被人民法院查封，余某某也未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。人民法院只能裁定中止对该执行标的的执行行为，并不能直接裁定解除涉案争议房屋的查封措施。3、余某某与永昌公司签订《商品房买卖合同》真实性存疑。涉案房屋早已停工多时，处于未竣工、水电未通、未通过综合验收的状况，余某某在明知涉案房屋根本不具备交房条件的情况下，还随意接受他人的抵债，不符合正常生活常理。余某某仅仅提供了一张银行转账凭证及一张借条，并声称涉案房屋是以房抵债不符合日常交易习惯，且该银行转账凭证及借条的收款方均为熊昌洪，而非永昌公司，应是其与熊昌洪之间的债权债务，与永昌公司无关。余某某辩称，其与永昌公司签订的合同真实合法有效，双方是2014年3月17日签订的合同，是以永昌公司法定代表人熊昌洪差欠其25万元作为对价支付的，双方的借款行为发生在2013年10月7日，永昌公司也已将房屋交付，其一直使用至今。原执行裁定书适用法律并无不当。应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而非第二十八条的规定。许某某向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》、借条、银行转账凭证，拟证明余某某与永昌公司之间并非真实的商品房买卖关系，而是在涉案房屋被法院查封后，其与熊昌洪之间的个人债务的以房抵债行为。证据二、鄂州市中级人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书，拟证明涉案房屋已于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，余某某与永昌公司2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》应属无效。证据三、鄂州市中级人民法院（2016）鄂07民初28号民事裁定书、（2016）鄂07执异5号《执行裁定书》，拟证明案外人武汉鑫昊义达建设工程有限公司已经对包括本案房屋在内的110套商品房主张过所有权，也签订了《商品房买卖合同》，但已被法院认定是实质是为了担保借款债权的实现，而并无真实合法有效的商品房买卖关系，现被告也主张对房屋享有所有权，明显矛盾。余某某向本院提交如下证据；证据一、《商品房买卖合同》、借条，拟证明和永昌公司签订的合同真实合法有效。证据二、图片两张，拟证实已实际占有使用涉案房屋。证据三、阳光大厦维护筹款明细。拟证明在涉案房屋居住。对许某某提交的证据，余某某对证据一的真实性无异议，但认为不能达到证明目的，相反只能证明余某某与永昌公司签订的合同真实合法有效。对证据二真实性有异议，认为是复印件，应提供原件，且该裁定书与本案无关，不能达到证明目的。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，裁定书驳回了武汉鑫昊义达建设工程有限公司的诉讼请求。对余某某提供的证据，许某某对证据一的真实性和证明目的均有异议，认为通过相关证据可以看出，本案所涉房屋实际是以房抵债，并且签订时间是在人民法院查封之后，应属无效。对证据二的真实性有异议，认为无法判定是涉案房屋，不能达到证明目的。对证据三的真实性有异议，系单方制作，不能达到证明目的。
原告许某某诉被告余某某及第三人湖北鄂州永昌房地产开发有限公司（以下简称“永昌公司”）执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日立案后依法组成合议庭审理，在本院审理过程中许某某向本院申请撤销对第三人永昌公司的起诉，本院依法予以准许。本院于同年9月6日公开开庭对本案进行审理。原告许某某的委托诉讼代理人张浪，被告余某某及其委托诉讼代理人倪子燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，对上述当事人对真实性均无异议的证据，本院予以采信。对双方持异议的证据，本院将结合涉案的其他证据进行综合评判。经审理查明：2013年10月7日，永昌公司法定代表人熊昌洪向余某某借款25万元。因熊昌洪未能偿还该款，2014年3月17日，余某某、永昌公司协商一致签订《商品房买卖合同》，合同约定：余某某向永昌公司购买其开发的阳光大厦1单元2107号商品房一套，面积95.64平米，每平米2600元，共计248664元，付款方式为一次性付清等。永昌公司向余某某交付了该房屋，未到房产管理部门办理备案登记。另查明，2014年9月，许某某诉熊昌洪、陈如意、武汉邦利得投资担保有限公司、永昌公司、邓友明、刘芳芳民间借贷纠纷一案，经武汉市中级人民法院审理并作出（2014）鄂武汉中民商初字第00752号民事判决，2015年8月21日，该院依照上述判决书作出（2014）鄂武汉中执字第00263-1号执行裁定书，查封永昌公司位于鄂州市××店开发区××大道××阳光大厦房屋××套（包括本案1单元2107号房屋）。2015年10月，武汉市中级人民法院向本院发出（2015）鄂武汉中执字第00263号委托执行函，将该案委托本院执行，本院立案执行后前述查封即转为本院的查封。在执行过程中，余某某提出执行异议，本院作出（2017）鄂07执异59号执行裁定书解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋1单元2107号房屋的查封并中止对该房的执行。许某某不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。根据当事人的诉请及答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：余某某与永昌公司签订的房屋买卖合同是否真实有效；该合同是否可以阻止实体权利的实现。现评判如下：第一、永昌公司法定代表人熊昌洪向余某某借款25万元，双方形成借贷关系；2014年3月17日，在熊昌洪、永昌公司无力通过现金方式履行还款义务的情况下，经双方协商同意以债务人所有的商品房抵所欠借款，余某某遂与永昌公司签订《商品房买卖合同》达成以房抵债协议。该房屋买卖合同体现的是双方对偿还债务方式的合意，该合意使得本案余某某与永昌公司的基础法律关系发生了变化，即双方同意终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并将双方之前的借款本金及利息转为购房款。上述合意作为双方民事行为并不受2014年3月14日永昌公司被武汉常博建设集团有限公司申请法院采取的查封措施的影响。第二、余某某与永昌公司签订《商品房买卖合同》达成以房抵债协议并实际占有涉案房屋在许某某依照武汉市中级人民法院相关生效判决申请法院查封之前，许某某对永昌公司的债权较余某某对永昌公司享有的物权期待权不具有优先效力。第三、依据最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题有解释》（一）第九条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此说明，合同登记备案并不是合同成立生效的必要条件，未经办理登记备案手续不影响合同的成立生效。第四、就本案查明的事实来看，余某某提交的相关证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的条件，其享有的物权期待权应受法律保护。综上，许某某以余某某与永昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，余某某也未实际占有该涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。并以涉案《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误为由，请求执行涉案房屋的理由不能成立，其诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：

驳回原告许某某的诉讼请求。本案受理费5029元，由原告许某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院。开户行—中国农业银行武汉市东湖支行，收款单位—湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号—05×××69－1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。