詹某与宜昌市乾某贸易有限公司、吴某合同纠纷一审民事判决书

原告：詹某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区，委托诉讼代理人：杨春华、文钟来，湖北夷桢律师事务所律师。被告：宜昌市乾某贸易有限公司，住所地宜昌市沿江大道万达广场写字楼A座1单元12层011201号，统一社会信用代码91420500553931358T。法定代表人：杨清，该公司执行董事。被告：吴某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市西陵区，两被告的共同委托诉讼代理人：杨新江，湖北普济律师事务所律师。

原告詹某向本院提出诉讼请求：1、判决撤销编号为201512150752的《宜昌市存量房屋买卖合同》；2、判令被告乾某公司协助把所有权证号为0445413号的房屋登记到原告名下；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告拥有宜昌市沿江××××号房屋（所有权证号为：宜市房权证伍家区字第××号）所有权。因贵院受理的（2017）鄂0591民初582号案，原告方知上述房屋已被显著低价转让给被告乾某公司，登记证号为0445413号。此事源于2013年12月29日原告与湖北骏信融资担保有限公司（以下简称骏信公司）签订的骏信保[2013]199号押《银行贷款反担保抵押合同》引起原告在2014年8月26日，向被告吴某出具《委托书》，委托吴某代为办理该房屋的解押、出售、过户等事务，以售房还债。该《委托书》虽在宜昌市猇亭公证处进行了公证，但是成交价格的决定权并没有授予吴某。2015年12月15日，被告吴某与被告乾某公司签订编号为201512150752的《宜昌市存量房屋买卖合同》将原告的上述房屋以460万元（原告2010年时的购房原价为469.8万元）的价格出售给被告乾某公司并过户登记，证号为0445413号。目前在贵院审理的（2017）鄂0591民初582号案中，湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司出具鄂华审房估字（2017）第189号《房地产司法鉴定估价报告》载明该房屋2015年12月15日的市场价值为9377600元，是编号为201512150752《宜昌市存量房屋买卖合同》成交价的2倍多。而且被告吴某系骏信公司的会计，也是被告乾某公司的股东和监事；骏信公司和乾某公司的工商登记资料显示该二公司在同一地址办公，单位联系电话和邮箱相同，实际为同一控制人。原告认为，被告以高度关联关系串通，以不合理的低价处分原告房屋，显失公平。现原告依据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。被告乾某公司、吴某辩称，1、被告吴某受原告詹某的委托出售位于宜昌市沿××大道××房产证号为03××06号房屋，房屋的交易程序合法，原告詹某于2014年8月26日向被告吴某出具一份有宜昌市猇亭公证处进行公证的《委托书》明确载明“委托人因工作原因，不便亲自办理售房的相关手续，特全权委托吴某为代理人，代为办理如下事项：2、代为签署《宜昌市二手房存量房买卖合同》”。同时该委托书上明确被告吴某在授权范围内签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并承担由此而产生的权利和义务及一切法律责任。该委托书表明被告吴某有权代表詹某出售该房屋、签订买卖合同，包括在买卖合同中确定房屋的出售价格，之所以能这样做，是因为詹某在委托书上对此结果均以承担，因此吴某作为受托人将詹某名下房屋以购房价值出售，在程序上是合法的。原告詹某出具委托书表明詹某将该房屋的价格决定权授予了被告吴某，并且委托书已进行公证，是詹某的真实意思表示，因此詹某对出具委托书所导致的后果是明知的，我们认为房屋转让交易程序上是合法的，无论被告吴某以何价格出售，原告詹某都以委托书的形式认可了。2、交易价格：被告认为该房屋的转让并非原告所说低价转让或者与第三人串通损害了原告的利益，原告诉状中所提2013年12月29日签订的银行贷款反担保抵押合同，确定了担保价值为920万，是为了促成贷款所确定的担保价值，仅仅是为了用于银行贷款。现实中所有在银行贷款中所作的评估都是虚高的，920万仅仅是为了贷款。3、原告委托评估公司确定的评估价并不等于市场交易真实价格，937万不能代表有谁愿意出具937万购买此房屋，不代表真实出售价格。2015年被告吴某代表詹某将该房屋卖给乾某公司，按照460多万原价转让，加上过户税费也是达到了500万元。2015年宜昌市整个房价并没有像现在高涨，当时的实际价值也是在此价位。其次原告作为证据提交的评估报告，虽然评估是930多万，但是评估报告中没有任何实际的交易案例证明价值如此，是以租金的收益来确认的价值。评估价和实际交易价值是两个概念。被告认为本案房屋交易程序合法，交易价值并没有损害原告的合法权益，因此请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月26日，原告詹某签署经湖北省宜昌市猇亭公证处出具（2014）鄂猇亭证字第324号《公证书》（其上记载如下：申请人詹某，公证事项为签名。兹证明詹某于二0一四年八月二十六日来到我处，在本公证员的面前，在《委托书》上签名、倷指印。公证员王某。）公证的《委托书》的主要内容为：“委托人为原告詹某，受托人为被告吴某。委托人拟出售坐落于沿江××××号房屋（房屋所有权证编号：宜市房权证伍家区字第××号，建筑面积286.81平方米）。委托人因工作原因，不便亲自办理售房的相关手续，特全权委托吴某为代理人，代为办理如下事项：1、代为到房管部门解除上述房屋抵押登记；2、代为签署《宜昌市二手房存量房买卖合同》；3、代为办理上述房屋所有权证和土地使用权证的转移过户登记手续；4、代为缴纳过户所需税费；5、代为办理水、电、气、有线电视等房屋附属设施更名手续；6、代为到银行开户并收取售房款；7、代为协助买房办理银行按揭贷款手续；8、代为到相关部门提取委托人的房屋过户所需资料等与售房相关的所有事宜。受托人吴某在上述授权范围内签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并承担由此而产生的权利和义务及一切法律责任。委托期限至2016年8月26日止”。2015年12月15日，被告吴某代理原告詹某（出卖人）与被告乾某公司（买受人）签订《宜昌市存量房屋买卖合同》，主要内容为：“出卖人所售房屋坐落于伍家区××大道××号，建筑面积286.81㎡，房屋所有权证证号为03××06。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为460万元。出卖人签章处是被告吴某代原告詹某签字”。2015年12月17日，被告乾某公司向宜昌市房产管理局提交宜昌市房屋所有权登记申请书，2015年12月18日，该涉案房屋所有权人变更为乾某公司，所有权证号变更为0445413。同时查明，该涉案房屋系2011年原告詹某（买受人）与宜昌万达广场投资有限公司（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》购买所得，并于2011年9月19日登记，其证号为宜市房权证伍家区字第××号，内容为：房屋所有权人詹某、共有情况为单独所有、建筑面积286.81㎡。2013年12月29日，原告詹某（乙方）与骏信公司（甲方）签订《银行贷款反担保抵押合同》，主要内容为：“因借款人宜昌市中兴商贸有限责任公司（下称债务人）向中国银行股份有限公司三峡分行（下称债权人）借款1200万元，请甲方向债权人提供担保，乙方愿以抵押方式向甲方提供反担保，经协商一致，特订立本合同：第二十一条：房产证号为03××06和0338186的房产，权利价值为1000万元，被担保的主债权为1000万元，主债权超过权利价值部分另行提供担保。附件一《抵押财产清单》约定乙方同意将本清单中所列资产抵押给甲方，经友好协商，双方就抵押物价值认定如下：1.宜市房权证伍家区字第××号宜市国用（2012）第120303080-1-0028号房产面积286.81㎡，资产所在地为沿江××××号，双方认定权利价值920万元”，当时宜市房权证伍家区字第××号房屋的抵押评估价值为1180万元。同时还查明，本案因在本院受理的（2017）鄂0591民初582号案的审理中，原告得知其反担保抵押的涉案房屋被被告已处分，而提起本案的诉讼。该涉案房屋在（2017）鄂0591民初582号案中司法鉴定的2015年12月15日的价值时点市场价值为937.76万元。另查明，被告吴某系骏信公司的会计，也是被告乾某公司的股东和监事，同时骏信公司、乾某公司的工商登记资料显示其在同一地址办公。上述事实有委托书、（2014）鄂猇亭证字第324号公证书、询问笔录、房屋产权证明、宜昌市商品房买卖合同、宜昌市房屋所有权登记申请书、查档证明、银行贷款反担保抵押合同、房地产司法鉴定估价报告等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，可以认定。
原告詹某与被告宜昌市乾某贸易有限公司（以下简称乾某公司）、吴某合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告詹某的委托诉讼代理人杨春华、被告乾某公司、吴某的委托诉讼代理人杨新江到庭参加诉讼。双方在申请庭外一个月的和解期限内未形成一致意见。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点在于因被告吴某代理原告詹某与被告乾某公司签订《宜昌市存量房屋买卖合同》出售了、已为骏信公司设定反担保抵押的、房产证号为宜市房权证伍家区字第××号的房屋，被告乾某公司是否善意取得该涉案房屋？以及该《宜昌市存量房屋买卖合同》是否符合法律规定的显失公平的构成要件，而可否被撤销？虽然原告签署的《委托书》经过湖北省宜昌市猇亭公证处予以公证，被告吴某有权出售该涉案房屋，但被告吴某在出售房屋时应本着诚实信用原则和公平原则，以合理价格出售该涉案房屋。而且被告吴某知道原告委托其处理该涉案房屋的目的系以实现骏信公司追偿权；被告吴某系骏信公司会计，其不可能不知道涉案房屋在设定反担保抵押时评估价值为1180万元、双方约定抵押价值为920万元，却未征求原告的意见以460万元出售给被告乾某公司，出售之后被告吴某依《合同法》第四百零一条之规定应及时报告委托义务的结果，却亦未告知原告。庭审中被告乾某公司是否已向骏信公司支付460万元而闪烁其词，结合被告吴某系骏信公司的会计，亦是被告乾某公司的股东和监事，且骏信公司和被告乾某公司的工商登记资料显示在同一地址办公，推断被告吴某与被告乾某公司、骏信公司有串通之嫌，但原告又举证不能以证实其恶意串通。因此本院据常理认定其系以低价售房之名行流押之实，违反《物权法》第一百八十六条之规定，即被告乾某公司虽依买卖之法律行为而受让该涉案房屋，但在此买卖过程中被告吴某系被告乾某公司股东并任监事，从而推定被告乾某公司在受让的时点应知道被告吴某无权低价处分，系非善意的，而是替骏信公司行流押之实，达到侵害原告财产权益的目的，所以不构成善意取得涉案房屋。该涉案房屋的协议成交价460万元仅为当时市场时点评估价值937.76万元的49.05%，符合《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，而认定460万元的成交价是明显不合理的低价，显失公平，故原告在除斥期间内请求撤销编号为201512150752的《宜昌市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。但原告同时请求判令被告乾某公司协助把涉案房屋登记到原告名下之诉讼请求，本院在本案中不予审查，理由是撤销权是形成权，行使之效力使双方签订的合同自始没有法律约束力，溯及合同双方所预期的法律效果落空，但并不是不产生任何法律后果，该法律后果的承担应据该被撤销的合同的解决争议的条款结合双方各自的过错承担相应的缔约过失责任，即原告的该项诉讼请求实为另一法律关系，而非撤销合同的后合同义务，故不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，判决如下：

一、撤销原告詹某与被告宜昌市乾某贸易有限公司签订的编号为201512150752的《宜昌市存量房屋买卖合同》。二、驳回原告詹某的其他诉讼请求。案件受理费22193.00元（已减半，原告已预交），由被告宜昌市乾某贸易有限公司、吴某共同负担，并在履行上述判项时转付给原告詹某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。