詹某某与孙某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告詹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人黄永宝，十堰市郧阳区城关法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代收法律文书等。
被告孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人孙庆伟（被告孙某某儿子），xxxx年xx月xx日出生，汉族。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解等。
委托代理人杨建伟，湖北平长律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解等。

原告詹某某诉被告孙某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法由审判员王卉适用简易程序，于6月16日公开开庭进行了审理。原告詹某某及其委托代理人黄永宝，被告孙某某的委托代理人孙庆伟、杨建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：原告詹某某、被告孙某某均系十堰市郧阳区谭家湾镇陈家墁村4组村民。2004年5月18日，詹某某在同村村民李尚涛的介绍下，与孙某某达成口头房屋买卖协议：孙某某将其所有的位于十堰市郧阳区谭家湾镇陈家墁村4组（原郧县桂花乡陈家墁村8组）的三间建筑面积为77.70㎡的土木结构房屋【土地使用权证号为郧-集建（98）字第0306198号】出卖给詹某某，房屋价款为1000元。协议达成后，詹某某将1000元购房款经李尚涛清点后交给孙某某，孙某某即将该房屋的土地使用权证交给詹某某。詹某某购买该房屋后，对该房屋的地坪进行了修缮，又加盖了厨房、猪圈等设施。2004年8月18日，詹某某按照当地农村习俗宴请了宾客，全家搬进该房屋居住至今。2016年，十堰市郧阳区土地管理部门到陈家墁村核实农村房屋不动产，孙某某称该房屋没有出卖给詹某某，故而成诉。
另查明，詹某某在购买孙某某的房屋之前，在十堰市郧阳区谭家湾镇陈家墁村有一处住房，土地使用权证号为郧-集建（98）字第03060197号，该房屋现已倒塌。本案争议的房屋未办理房屋产权证，只办理了土地使用权证。

本院认为：根据原告詹某某和被告孙某某的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：一、詹某某和孙某某之间是否存在房屋买卖合同关系；二、若詹某某和孙某某之间存在房屋买卖合同关系，房屋买卖合同是否有效。对此，本院根据庭审查明的案件事实并结合相关法律规定，评判如下：
一、关于詹某某和孙某某之间是否存在房屋买卖合同关系问题。
詹某某认为，其与孙某某之间存在房屋买卖合同关系，孙某某已将房屋卖给自己。孙某某认为，双方不存在房屋买卖合同关系，詹某某只是借住自己的房屋。
本院认为，第一，庭审中证人李尚涛出庭作证，陈述了2004年5月18日，詹某某和孙某某在其介绍联系下买卖房屋的过程；证人熊开明出庭作证，陈述了詹某某对本案争议的房屋地坪进行了修缮，又加盖了厨房、猪圈等设施，2004年8月搬家时宴请宾客的事实。李尚涛与熊开明的证人证言与詹某某提交的证人韩士国、詹传勤、柏华龙的调查笔录相互印证，共同证明了詹某某购买孙某某的房屋，在购买后对房屋进行了修缮，于2004年8月搬家入住至今的事实。孙某某虽对证人证言及调查笔录有异议，但未提供任何证据予以反驳。本院对詹某某提交的证人证言及调查笔录予以采信。
第二，庭审中詹某某提交了自己持有的争议房屋的土地使用权证。詹某某在购买房屋后，孙某某将土地使用证交付给詹某某符合农村房屋买卖的交易习惯。而孙某某称其搬至十堰市区居住后，房屋处于无人管理状态，且土地使用权证遗失，十堰市郧阳区国土资源局已发出遗失公告，该证在补办中。土地使用权证属于重要财物，孙某某在搬至十堰市区居住后仍存放于长期无人管理的房屋中不符合常理。国土资源局发出的遗失公告是根据当事人的申请才作出的，该公告发出并不能代表该房屋的土地使用权证确实遗失。综上，詹某某与孙某某之间是房屋买卖关系，而非孙某某所称的借住关系。
二、关于詹某某与孙某某之间的房屋买卖合同是否有效的问题。
詹某某认为，其与孙某某之间的房屋买卖合同有效；孙某某认为，第一，本案争议的房屋是孙某某和其妻子李建华的共同财产，即使本人同意将房屋出售给詹某某，没有经过李建华的同意，房屋买卖合同也是无效的；第二，詹某某在郧阳区谭家湾镇陈家墁村已有住房，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定其不能再购买房屋。故房屋买卖合同是无效合同。
本院认为，第一，家庭中对房屋的处分属于对重大财产的处理，若孙某某的妻子李建华不同意出卖房屋，应在法律规定的时间内行使撤销权，而其却一直等到詹某某起诉时辩称不同意卖
房，不符合正常思维逻辑，更不合情理，李建华在十几年中不知道房屋买卖的事实，不能令人信服。本院对孙某某辩称因其妻子不同意买卖导致房屋买卖合同无效的辩解理由不予采信。
第二，詹某某和孙某某均为十堰市郧阳区谭家湾镇陈家墁村的村民，属于同一集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村宅基地属农民集体所有。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，农村村民一户只能有一处宅基地，主要是对宅基地行政审批过程中所作的限制性规定，该规定并未禁止农村村民出卖、出租房屋。目前房屋产权证的颁发并完全普及到广大农村，农村村民能够证明房屋所有权的就是其手中所持有的土地使用权证，本案争议的实际是房产并非纯粹的土地使用权。因此，虽詹某某在十堰市郧阳区谭家湾镇陈家墁村已有一处住房，但并不影响其与孙某某之间的房屋买卖合同的效力。
综上所述，詹某某和孙某某之间的房屋买卖合同依法成立且合法有效。詹某某要求孙某某配合办理房屋产权过户手续的诉讼请求，应予以支持。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定之规定，判决如下：

一、原告詹某某与被告孙某某之间的房屋买卖合同合法有效。
二、被告孙某某于判决生效之日起十日内配合原告詹某某办理位于十堰市郧阳区谭家湾镇陈家墁村4组属詹某某所有的房屋产权变更登记手续【土地使用权证号为郧-集建（98）字第0306198号】，办理变更登记手续费用由原告詹某某自负。
案件受理费减半收取100元，由原告詹某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户：17234901040010701，通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。

审判员　　王卉

书记员：涂娇