訾某某与潘某某、赵某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告:訾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：孙忠祥，长宏法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被告：潘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住老河口市。
委托诉讼代理人：罗锋、王丹青，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：赵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住老河口市。

原告訾某某与被告潘某某、赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告訾某某及其委托诉讼代理人孙忠祥、被告潘某某的委托诉讼代理人王丹青、被告赵某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告訾某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘某某、赵某某签订的房屋买卖协议无效并返还原告的房屋；2.被告潘某某承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告赵某某系夫妻关系，赵某某患有精神疾病。二被告于2008年10月28日签订了房屋买卖协议，标的房屋为长虹北路江山馨园小区2号楼2单元302室的房屋，购房款为36万元。二被告在签订房屋买卖协议时，该房屋并没有取得产权证书。该房屋出售未取得作为共有人的原告及其儿子訾勇飞的同意，二人并不知情；房屋出售造成原告住房困难，且被告赵某某为××患者，故依据法律及相关规定，应认定被告赵某某与被告潘某某签订的买卖合同无效。请法院判如所请。
被告潘某某辩称，1.本案为单位内部建房、分房引起的占房、腾房等房地产纠纷，依法应驳回原告的起诉；2.潘某某与赵某某签订的《房屋买卖协议》未违反法律强制性规定，是合法有效的，原告的诉讼请求无事实及法律依据。
被告赵某某辩称，1.我签协议的时候是潘某某妻子李冬梅拿着协议书到我家找我本人签订的，当时我家人訾某某不在家，我告诉李冬梅改天再签合同，但是李冬梅不同意，说今天就把合同签了，合同是我单方签的，訾某某并不知情；2.房屋价格36万本人并不知道是怎么来的，我并没跟她谈过，是李冬梅告知我36万购房款是她与訾某某谈好的价格，但当时訾某某并不在场。签完后我把购房收据和合同书、钥匙全部交给李冬梅；3.双方签订的房屋买卖合同上并没约定出卖我一楼车库的事，仅仅就住房双方进行了买卖，车库不应当归潘某某所有，仍应归訾某某和赵某某共有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：
1.房屋买卖协议一份。该组证据由原告提交，证明协议并没有訾某某的签字，并未经过房屋共有人訾某某的书面同意。被告潘某某对房屋买卖协议的真实性无异议，称该协议只有被告赵某某一人签字，是因为本案争议房屋江山馨园小区2号楼2单元302室是湖北江山重工有限责任公司为了解决职工的住房问题而建的福利性住房，因被告赵某某是家中积分最高的，故以赵某某的名字申请购买的该房屋。房屋买卖合同上虽然没有訾某某的签字，但是签订合同时他对此情况是认可的。如果訾某某是不知晓或不同意出售该房屋，在争议房屋交付原告潘某某后并未向法院提起诉讼。并且房屋买卖协议上约定的不动产不仅包括144.91平方米的房屋，也包含了底层面积为25.21平方米的储藏室，而且被告赵某某将仓库门（储藏室）钥匙和房屋钥匙一并交付给了潘某某。被告赵某某称合同确实是其签订的，但是并没想卖储藏室，并且36万的房屋价款被告潘某某并未与其协商过，签协议时被告赵某某并没有看房屋价款数额。本院对该组证据的真实性予以采信。对于该合同的效力本院待结合其他证据后再综合予以评析。
2.襄樊江山小区售房办法一份。该组证据由原告提交，证明争议房屋为集资建房类的经济适用房。訾某某与赵某某共同取得该房屋是因为双方的工龄、职务等综合积分加起来而取得的该住房，因赵某某的积分较高，故以赵某某的名义进行购买。争议房屋为訾某某与赵某某共同共有，潘某某根据工龄、职务等综合积分并不具备取得该住房的资格，只有通过买卖才能取得该房屋。被告赵某某对该组证据不发表质证意见。被告潘某某认为原告的说法证明了赵某某取得该房屋的过程，因湖北江山工业有限责任公司于2005年已经注销，之后是以其他公司的名义进行的房屋销售、管理，故需要核实。在本院指定期限内，被告潘某某未在合理期限内提交核实结果，未举证证明该通知系伪造，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对该文件的真实性予以采信。

3.赵某某2018年在湖北江山机械有限责任公司职工医院精神科入院记录、出院记录、患有××的诊断证明书、特种病证明书以及病历。该组证据由原告提交，证明被告赵某某在2005年时便患有××，为无民事行为能力人，签订的该协议应为无效合同。被告赵某某对该组证据无异议，称其是从2005年就患有此病的，在武汉诊治并且确诊为双相情感性××，但在之后有停药并且病情反复的情况，在江山医院进行治疗后好转。被告潘某某对住院病历真实性有异议，认为1.原告口述为武汉市××医院出具的病历上的时间有涂改的痕迹并且该证据是复印件；2.原告提供的病历与其陈述被告赵某某2005年便患有××有矛盾的地方。根据入院记录，在2005年-2010年期间被告赵某某并未被诊断为双相情感性××，在2010年之后才被诊断为双相情感性××；3.在赵某某的答辩中表明其对房屋买卖协议的签订过程是非常清楚的，不存在有神经病的情况；4.潘某某在入住争议房屋之后赵某某以及訾某某全家人都未对此提出异议。经本院审查，原告口述为武汉市××医院出具的赵某某病历上的时间确实有涂改，病历上并未加盖武汉市××医院印章，且原告亦未向本院提交2005年前往武汉市××医院治疗的发票、诊断证明、检查报告等医疗文书，本院无法仅依据一份有涂改的湖北省医疗机构统一式病历判定原告2005年便患有双相情感性××，故本院将原告举证的病历退还原告，并令其对病历的真实性予以补证，但直到本院作出判决前，原告未提交证据对该病历进行补强，也未提交在武汉市××医院治疗的相关票据或检查报告结论单，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告口述被告赵某某2005年被武汉市××医院确诊为双相情感性××不予采信。对于湖北江山机械有限责任公司职工医院精神科入院记录、出院记录、患有××的诊断证明书、特种病证明书中载明被告赵某某的就诊时间为2018年，本院对该组证据的关联性不予采信。
4.房屋登记产权证复印件一份。该组证据由原告提交，证明诉争房屋在2012年才办理了产权证书。依据相关规定，经济适用房在取得产权证5年之后才能上市进行交易，所以二被告的买卖行为无效。被告潘某某对该证据不予认可。结合被告提交的房产证原件，本院对该份证据的真实性予以采信，对于房屋买卖协议的效力，本院待结合其他证据后再综合予以评析。
5.2008年10月28日二被告签订的房屋买卖协议、潘某某向訾勇飞转账36万元的汇款凭证、2008年11月26日赵某某向潘某某出具的收到全部购房款的收据一份。该组证据由被告潘某某提交。证明：1.赵某某将其所有的涉案房屋及底层储藏室以36万元的价格转让给潘某某；2.协议第三条约定赵某某确认依法对该房屋享有共有权的权利人将房屋配套设施出卖；3.潘某某依据协议约定支付了全部购房款，购房款汇至訾勇飞的账户，赵某某一家对转让房屋的协议是知晓并认可的。原告对购房款及合同内容无异议，认为收条证明本案被告潘某某支付的36万是购房款，并不包含底层的储藏室，潘某某对底层储藏室并不享有所有权。被告赵某某对原告的该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。对于合同标的是否包含底层储藏室，本院待结合其他证据后再综合予以评析。
6.赵某某和潘某某签订的一份变更涉案房屋户主登记的协议复印件、襄阳市职工购买成本价住房售房协议书、收据、成本价出售审批表、房屋产权证、土地使用证各一份。该组证据由被告潘某某提交，证明赵某某将涉案房屋转让给潘某某之后，二人办理了相关的登记手续，潘某某已经取得该房屋的所有权。江山重工公司对职工之间转让经济适用住房是认可的，协议中相关条款规定员工之间转让公司所建的经济适用房并不受经济适用房在取得产权证5年之后才能上市进行交易限制。原告除对房产证的真实性无异议之外，其他证据都有异议，认为被告潘某某取得该房屋产权证属于违法取得。被告赵某某对该组证据不予质证。本院认为，对于襄阳市职工购买成本价住房售房协议书、收据、成本价出售申报审批表，本院认为，该协议加盖有襄阳市房屋产权及市场管理处档案室的印章，故本院对上述证据的真实性予以采信。对于房屋产权证、土地使用证，本院认为，该证据加盖有相关部门印章，且原告无异议，故本院对房屋产权证、土地使用证的真实性予以采信。对于赵某某和潘某某签订的变更涉案房屋户主登记的协议复印件，本院认为，庭后，被告潘某某向本院补充提交一份由湖北江山重工有限责任公司出具的情况说明，结合该说明内容，本院对赵某某和潘某某签订的变更涉案房屋户主登记的协议复印件予以采信。
经审理查明，原告訾某某与被告赵某某系夫妻，二人均为湖北江山工业有限责任公司员工。2004年湖北江山工业有限责任公司为改善公司职工的生活居住条件在襄阳集资建房，售房采用积分排序法，因被告赵某某在公司积分更多，故以被告赵某某的名义购买江山馨园小区2幢2单元3层302室的房屋一套（建筑面积144.48㎡，另含底层面积为25.21平方米的储藏室一间）。
2008年10月28日，被告赵某某、潘某某签订《房屋买卖协议》，约定：“卖出人（甲方）赵某某，买受人（乙方）潘某某，甲方自愿将下述房屋及其配套设施的所有权及相关权益卖给乙方，具体情况如下：所售房屋坐落于湖北省××小区××楼××单元××室，建筑面积144.91㎡，户型为江山馨园小区C型房，附带底层储藏室25.21㎡。本协议所指配套设施是指水电、天然气、物业管理、防盗设施、维修基金等与上述房屋相配套的设施及权益。甲方确认依法对该房屋及其配套设施享有共有权的权利人均同意该房屋及配套设施出售给乙方。甲乙双方共同在江山重工责任有限公司财务部及襄樊江山馨园物业管理有限责任公司办理房屋户名变更手续。乙方验房确认后，甲方交给乙方房屋钥匙（楼宇门钥匙二把、房门钥匙七把、仓房门钥匙六把），由乙方一次性付给甲方全部购房金，甲方出具收据并将房屋及相关材料交给乙方。上述房屋及其配套设施的所有权及相关权益（全部购房款），总价格为360000元。本协议自甲乙双方签订之日起生效。在乙方取得该房屋产权之前，甲方有责任配合乙方取得该房屋及其配套设施的所有权及相关权益。”被告赵某某、潘某某在协议上签名。
2008年11月2日及11月25日，被告潘某某分别将购房款29万元、7万元打入被告赵某某指定的其儿子訾勇飞账户（户名：訾勇飞，卡号：95×××14）。同年11月26日，被告赵某某出具收条一张，载明：“今收到潘某某全部购房（襄樊市馨园小区2-2-302）款共计36万元整。”后被告赵某某将房屋交付被告潘某某使用。
2012年6月29日-6月30日，湖北江山重工有限责任公司作为产权单位对该房屋买卖进行了审批。2012年7月5日，被告潘某某与湖北江山重工有限责任公司签订《襄阳市职工购买成本价住房售房协议书》，载明：“售房单位：湖北江山重工有限责任公司（甲方），购房人：潘某某（乙方）。甲方决定将坐落于长虹北路63号的住宅楼2栋2单元3层302号的一套住房出售给乙方。甲方出售给乙方的住房竣工于2011年，结构为砖混，房型为四室二厅，建筑面积144.48㎡，该房屋基本售价为1026元㎡，计价面积144.48㎡，总价款155471.06元（房改办评估面积为计价面积，房管局确权面积为建筑面积）。根据襄阳市有关房改政策的规定，同意将该房屋全部产权出售给乙方。乙方应向甲方缴交房款155471.06元。乙方以成本价购房后，拥有全部产权，可以依法交易。……”被告潘某某缴齐房款后，湖北江山重工有限责任公司出具了收据，并加盖印章。2012年10月15日，被告潘某某办理了房产证。
2018年9月27日，湖北江山重工有限责任公司出具情况说明一份，内容为“位于襄阳市××新区××北路××小区××楼××单元××室及底层储藏室，是湖北江山工业有限责任公司开发建设的房改房。2005年，湖北江山工业有限责任公司宣告破产后，由湖北江山重工有限责任公司管理房屋转让、登记等事宜。2008年10月28日，潘某某与赵某某签订《房屋买卖协议》，约定赵某某将上述房产及底层储藏室转让给潘某某。随后，双方向湖北江山重工有限责任公司提交了申请，要求变更房屋所有人。对此，我公司是知晓并认可的，并在2012年7月5日，与潘某某签订了《襄阳市职工购买成本价住房售房协议书》，为潘某某办理了房屋所有权证及国有土地使用证。”
本院认为，本案争议的焦点为被告赵某某与被告潘某某之间签订的《房屋买卖协议》是否有效。原告訾某某诉称，该协议签订时，被告赵某某患有双相情感性××，属无民事行为能力人，该《房屋买卖协议》无效。本院认为，原告向本院提交的被告赵某某患有双相情感性××的诊断证明均为医疗机构于2018年出具的，在本院作出判决前，原告未提交有效的证据证明被告赵某某在签订该协议时患有影响其民事行为能力的精神疾病，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告的抗辩意见不予采信。原告辩称，《经济适用房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。”《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条规定：“……（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；……（六）上市出售后形成新的住房困难的。”第六条规定：“已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：……”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意；……（六）未依法登记领取权属证书的。”原告称，涉案房屋为原告訾某某及被告赵某某共同所有，购买该经济适用房不满5年，不能直接上市交易，该房屋买卖未按照法律规定办理相关手续，故该《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，是指违反效力性强制规定。对于《中华人民共和国城市房地产管理法》关于共有房屋不得转让的规定，系管理性强制规定，不是效力性强制规定；《经济适用房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》有关经济适用房不得交易的规定，因该规定系部门规章，不是法律或行政法规，不能作为判定合同效力的法律依据。因此，该《房屋买卖协议》是二被告真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，系合法、有效的合同。对于原告訾某某辩称其是本案涉案房屋共有人，对二被告买卖房屋不知情，《房屋买卖协议》无效。本院认为，庭审中，原告訾某某本人陈述，开始被告潘某某以38.5万元的价格购买涉案房屋，后来因为原告称其不想卖车库，价格变动为36万元。又经本院查明，卖房款由被告潘某某转账支付给原告訾某某的儿子訾勇飞，后原告搬离涉案房屋并将涉案房屋交付给被告潘某某使用，且本案争议房屋的管理单位向本院出具情况说明中亦认可赵某某与潘某某对争议房屋的买卖情况，并于2012年9月19日为被告潘某某办理了房屋产权证及土地使用证。综合以上情况，本院认定原告对妻子赵某某与被告潘某某之间签订《房屋买卖协议》是知情的，对原告辩称其不知情的抗辩理由本院不予采信。对于原告訾某某及被告赵某某辩称，此次房屋买卖并未约定底层25.21㎡的储藏室，且被告潘某某也未支付储藏室的价款，故储藏室不应归被告潘某某所有。本院认为，二被告签订的《房屋买卖协议》中，已明确约定所售房屋附带底层储藏室25.21㎡，房屋及其配套设施的所有权及相关权益（全部购房款）总价格为36万元。被告潘某某已履行了给付36万元购房款的合同义务，被告赵某某也已于2008年将房屋交付于被告潘某某，2012年被告潘某某办理了房屋的权属证书，经依法登记变更为房屋所有权人，本院对原告訾某某及被告赵某某的抗辩意见不予采信。故对原告请求确认被告潘某某与被告赵某某之间签订的《房屋买卖协议》无效并返还原告房屋的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告訾某某的诉讼请求。
案件受理费6700元，由原告訾某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。

审判长 张艳君
审判员 张伟
人民陪审员 袁敬锐

书记员： 蔡德玉