覃春华与宜昌晶品物业管理有限公司、上海驿居酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：覃春华，女，1979年4月6日出生，土家族，住湖北省宜昌市伍家岗区。
委托代理人：翁毅、龚源，湖北至成律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：宜昌晶品物业管理有限公司，住所地湖北省宜昌开发区发展大道，统一社会信用代码9142050078090355XQ。
法定代表人：梅汉林，该公司执行董事。
委托代理人：秦建周、钱启萌，湖北民基律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：上海驿居酒店管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区新灵路106号8101室，统一社会信用代码91310115787242803D。
法定代表人：孙坚，该公司董事长。
委托代理人：肖作武，男，汉族，该公司员工（特别授权代理）。

原告覃春华诉被告宜昌晶品物业管理有限公司（以下简称晶品公司）、上海驿居酒店管理有限公司（以下简称驿居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日受理后，依法由审判员张青山独任审判，并于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告覃春华的委托代理人翁毅、龚源，被告晶品公司的委托代理人钱启萌，被告驿居公司的委托代理人肖作武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2006年11月15日，原告和被告晶品公司签订《房屋租赁协议》，把自己购买的、当时尚未办理产权证的、位于宜昌市发展大道18号晶品·国际22-08号（2007年8月10日取得产权证，证号为0236316，面积为50.72平方米）房屋出租给被告晶品公司，由被告晶品公司选择专业公司从事旅店餐饮业经营及物业管理。该协议约定采取先支付租金后使用的原则，以阶段递增的方式支付租金，其中第6年至第10年期间的租金为11776元／年，并在每季度第一个月开始后20天内支付该季度租金，每逾期一日支付租金，按逾期支付租金的0.3‰支付违约金。租赁期间，原告租金收入的税费由被告晶品公司代扣代缴。在租赁期限内，被告晶品公司应合理使用并爱护房屋及其附属设施的保养维修。因被告晶品公司使用致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，被告晶品公司应负责维修。租赁期满或该协议解除后，被告晶品公司应在15日内向原告返还房屋。返还房屋的状态为：返还时房屋的现状及酒店装修使用后的残值。若被告晶品公司逾期不支付租金累计超过3个月，原告有权书面通知被告晶品公司解除该协议。违反该协议的一方应向另一方按年租金的双倍支付违约金。租赁期满或该协议解除后，未经原告同意逾期返还房屋的，被告晶品公司应按租赁期满前一年或该协议解除当年租金的2倍向原告支付该房屋占用期限的使用费。一方中途擅自退租，按剩余租期租金的50%向对方支付补偿金。
同时查明，被告晶品公司与被告驿居公司亦签订有《房屋租赁合同》，被告晶品公司将包括本案所涉房屋在内的晶品·国际19层-27层全部房屋、底层大堂整体转租给被告驿居公司经营酒店。两份合同内容除约定房屋的返还状态前者为返还时房屋的现状；后者为应当符合房屋正常的使用状态外，其他内容大致一样。上述两份合同一直履行顺利，但至2016年年初，被告驿居公司未按期向晶品公司支付2016年第1季度租金，被告晶品公司亦因此未按期向原告支付2016年第1季度租金。后来，第1季度租金虽然被支付了，但2016年第2季度，被告驿居公司又未按期支付第2季度租金，被告晶品公司亦未向原告支付第2季度租金。2016年6月29日，原告通知被告晶品公司解除合同，并要求被告晶品公司腾退房屋、支付租金和违约金。被告晶品公司于2016年9月2日以短信方式通知包括原告在内的所有出租人解除租赁协议，并要求办理房屋回收交接手续。2016年9月14日，被告驿居公司撤离租赁物晶品·国际现场，并支付给被告晶品公司2016年4月1日起至该日止期间的租金。2016年9月21日，被告驿居公司把租赁房屋的钥匙通过快递方式邮寄给了被告晶品公司。
上述事实，有原告的身份证明，被告晶品公司、驿居公司的企业信息，晶品公司的企业变更信息，原告的《房产证》，原告和晶品公司之间的《房屋租赁协议》、《解除合同通知书》，晶品公司和驿居公司之间的《房屋租赁协议》，晶品公司向原告发送短信的截图，驿居公司向晶品公司支付租金的网上银行电子回单、租金发票，驿居公司向晶品公司寄送钥匙的公证书、快递单据查询页面，以及本案庭审笔录在卷佐证，可以证实。

本院认为，一、原告与被告晶品公司之间签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方理应据此履行。被告晶品公司对原告的租金只支付至2016年3月31日，被告拖欠原告租金累计达三个月有余，按照合同约定原告可以解除合同、且已于2016年6月29日通知被告解除合同，被告也于2016年9月2日回应原告解除合同，即双方有解除合同的意思表示，因此本院确认原告于2016年6月29日通知被告晶品公司解除了合同，被告晶品公司应据合同约定承担相应的法律后果。二、被告晶品公司应承担2016年4月1日起至2016年6月29日期间的租金11776元／年÷365天／年×90天=2903.67元，代扣税费2903.67元×12.20%=354.25元，即被告晶品公司应在2016年4月20日前支付原告租金2549.42元，并承担逾期的违约金为2549.42元×0.3‰×69天（2016年4月21日-6月29日）=52.77元。三、同时，被告晶品公司应在收到《解除合同通知书》15日内即2016年7月14日前向原告返还房屋，而其于2016年9月2日才以群发短信的方式，要求原告前来收房，按合同约定被告应当按照11776元／年这一标准的两倍向原告支付2016年7月15日起自2016年9月2日期间的房屋占用费即11776元／年×2÷365天／年×50天=3226.30元。四、因为合同约定返还房屋的状态为：返还时房屋的现状及酒店装修使用后的残值，被告晶品公司于2016年9月2日以短信方式通知包括原告在内的所有出租人解除租赁协议，并要求办理房屋回收交接手续，故被告不应承担2016年9月2日之后的房屋占用费。同时，对原告主张恢复原告房屋单独的水表、电表、门锁，及恢复走道、电梯原状的请求，本院依双方合同约定的返还时系返还房屋的现状及酒店装修使用后的残值，故对原告的该项请求也不予支持。五、因被告晶品公司违约，按照合同约定的违反合同的一方应向另一方按年租金的双倍支付违约金。被告晶品公司辩称驿居公司违约才导致自己违约，但不影响被告晶品公司违约这一事实。同时，驿居公司辩称因市场原因，导致其已无法继续经营下去，才被迫选择违约，因原告的房屋不是通常的居住房而是经营用房，并且购买的目的就是用于出租受益。据此，两份合同无法继续履行给原告造成的损失是可预见的租金损失，且合同还约定一方中途退租，按剩余租期租金的50%向对方支付补偿金，原告也考虑被告晶品公司非擅自退租而不能主张补偿金，且原告主张的违约金尚不足以填补剩余租期的租金，显然不宜认定该约定的23552元违约金过高。故，本院对原告的这一诉讼请求即支付违约金23552元予以支持。六、原告主张被告驿居公司承担连带责任，因无法律依据及合同约定，本院不予支持。因为被告晶品公司和被告驿居公司签订的《房屋租赁合同》系另一合同关系，虽然被告驿居公司知道房屋所有权人不是被告晶品公司，系从被告晶品公司转租经营，即便被告晶品公司的违约行为系因被告驿居公司造成，根据合同相对性原则，也应由被告晶品公司向原告承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

被告宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告覃春华支付2016年4月1日起至2016年6月29日期间的租金2549.42元及2016年4月21日至6月29日期间迟延履行的利息52.77元、2016年7月15日起自2016年9月2日期间的房屋占用费3226.30元，以及违约金23552元。
驳回原告覃春华的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费238元（原告已预缴、已减半）、保全费370元，均由宜昌晶品物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　张青山

书记员：钟飞