覃修某与鲍某某、张某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告覃修某，男，生于1945年11月21日，汉族，无业，住枝江市。
委托代理人贺庆鸣，湖北林华安律师事务所律师。特别授权。
被告鲍某某，男，生于1951年4月12日，汉族，职业，住址。
被告张某某（曾用名张玉明），女，生于1952年10月23日，汉族，工人，住枝江市。

原告覃修某与被告鲍某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告覃修某的委托代理人贺庆鸣、被告张某某到庭参加诉讼。被告鲍某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。现已审理终结。
经审理查明，1996年7月28日，被告鲍某某向枝江市人民政府申请获得位于枝江市马家店街办建设路原枝江县电线厂2134.94平方米国有土地的合法使用权（土地证号：9611602）。1998年2月份，被告鲍某某与被告张某某等人一起筹建枝江市立名源幼儿园。1998年6月10日，枝江市立名源幼儿园全体员工向枝江市建设局申请集资建设综合住宅楼获批，在被告鲍某某取得使用权的土地上获得627.44平方米的工程建设用地，并取得建设工程规划许可证。此后，被告张某某、被告鲍某某等人集资在该土地上建设住宅楼两栋。住宅楼竣工后，被告鲍某某协助被告张某某申办了房屋的房产证（枝江市房权证马家店字第××号），但一直未协助被告张某某办理该房屋的土地使用权的分户手续。2000年6月1日，原告覃修某与被告张某某签订《房地产买卖契约》，契约约定被告张某某将上述房屋以40000元价格出售给原告覃修某，合同签订后，原告向被告张某某支付了购房款，被告张某某将房屋交付给原告使用，并协助原告办理了房屋所有权证的过户手续，新证号为：枝江市房权证马家店字第××号，但由于被告鲍某某未给被告张某某办理房屋的土地使用权证的分户手续，致使被告张某某也未能协助原告办理该房屋的土地使用权变更登记手续，遂形成此诉。
上述事实，有原告的身份证、关于成立枝江市立名源幼儿园综合住宅楼合作社的申请、关于兴建立名源幼儿园减免城市配套费申请书、建设工程规划许可证及附图附件名称、枝江市立名源幼儿园住宅合作社住房分布图、房地产买卖契约一份、枝江市房权证马家店字第××号房产证一本、土地登记审批表、地籍调查表、国用土地使用权转让登记申报表、划拨国有土地使用权转让合同书、建设工程规划许可证、土地利用登记通知单等证据及当事人的陈述在卷佐证。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告张某某与被告鲍某某之间的集资建房行为，原告覃修某与被告张某某之间的买卖行为均是当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，均是合法有效的合同，当事人应按合同约定履行义务。现该房屋的土地使用权证仍登记在被告鲍某某的名下，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故本案中的出卖人，有协助买受人变更房屋产权登记的义务，即被告鲍某某有协助被告张某某办理土地使用权证分户的义务；被告张某某有协助原告覃修某办理土地使用权证变更登记的义务。本案中，双方在买卖协议中未就过户税费的负担未作明确约定，依据《湖北省契税征收实施管理办法》第二条规定，“在本省境内发生的转移土地、房屋权属行为，为契税征收范围。土地、房屋权属的承受单位和个人为契税纳税人。”故本案诉争土地证分户、过户的费用依次应由买受人负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

被告鲍某某、张某某于本判决生效后七日内依次协助原告覃修某办理位于位于枝江市马家店街道办事处团结路东段房屋（房产证号：枝江市房权证马家店字第××号）的土地使用权证（土地证总证号：9611602）的分户、过户手续，分户、过户税费依次由买受人承担。
本案诉讼费80元，由原告覃修某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判长　　闫进峰 审判员　　柴　兰 审判员　　黄亚州

书记员：梅巧