西藏腾某投资有限公司与上海申某国际科教有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

　　原告：西藏腾某投资有限公司，住所地西藏自治区。
　　法定代表人：柯旭红，执行董事。
　　委托诉讼代理人：唐峰，上海市尚法律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陶熙，上海市嘉华律师事务所律师。
　　被告：上海申某国际科教有限公司，住所地上海市崇明区。
　　诉讼代表人：倪志刚，该公司管理人负责人。
　　委托诉讼代理人：杨霄，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：胡哲敏，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　原告西藏腾某投资有限公司(以下简称腾某公司)与被告上海申某国际科教有限公司(以下简称申某公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告腾某公司的委托诉讼代理人唐峰、陶熙、被告申某公司的委托诉讼代理人杨霄、胡哲敏到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
　　腾某公司向本院提出诉讼请求：申某公司支付腾某公司房屋占有使用费7,687,148元(自2016年3月1日起至2017年9月25日)并按照同期银行贷款利率计算利息(计算至实际支付之日)。
　　事实和理由：腾某公司通过司法拍卖取得上海市徐汇区古美路XXXX号XXX幢XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)。2016年3月1日，黄浦法院作出执行裁定书，载明系争房屋所有权及相应权利属于腾某公司，房屋所有权自裁定书送达之日起转移。2016年7月19日腾某公司取得房屋产权证。上海乐肯物业管理服务中心(以下简称乐肯中心)于2015年11月23日与上海摩奇网络科技有限公司(以下简称摩奇公司)签订租赁合同，将系争房屋2层962平方米房屋出租，租金3.4元/平/日，租期自2016年1月1日起至2017年12月31日。乐肯中心在明知系争房屋已被司法拍卖的情况下，于2016年3月11日与上海添英信息科技有限公司(以下简称添英公司)签订了租赁合同，将1、3层面积3060平方米的房屋出租，租金3元/平/日，租期自2016年3月1日起至2022年1月28日止。乐肯中心于2016年3月29日与上海聿越健身服务有限公司(以下简称聿越公司)签订了《租赁合同》,将2层300平方米房屋出租,租金标准为3.4元/平/日,租期自2016年4月1日起至2021年3月31日止。乐肯中心收取了房屋租金。添英公司、聿越公司于2017年9月25日与腾某公司直接签订了租赁合同，故添英公司使用部分使用费3元/平/天*3060平*573天(自2016年3月1日起至2017年9月25日)=5,260,140元，聿越公司使用部分3.4元/平/日*300平方米*542天(自2016年4月1日起至2017年9月25日)=552,840元；摩奇公司于2017年11月20日左右搬离，腾某公司亦主张至2017年9月25日，为3.4元/平/天*962平方米*573天(自2016年3月1日起至2017年9月25日)=1,874,168元，以上三项合计7,687,148元。金某某为系争房屋原承租人,系争房屋被司法强制拍卖时,金某某曾提出异议,认为其有承租权,被法院依法驳回。法院将原承租住户清场,房屋上贴上封条后进行拍卖。在此期间,金某某撕毁封条擅自与承租户签约,造成腾某公司无法行使合法权益。根据徐汇法院生效判决,申某公司作为原所有权人未能履行交付系争房屋的义务，导致腾某公司产生损失，同时也给上海乐肯物业管理服务中心恶意转租行为提供了机会。申某公司的行为严重侵犯了腾某公司的合法权益，故腾某公司提起本案诉讼，要求判如所请。
　　申某公司辩称，腾某公司起诉对象错误，申某公司在拍卖前已经不占用涉案房屋，应由实际占用人支付占有使用费，申某公司不应成为赔偿占用费的对象。腾某公司可在拍卖成交后根据法律规定启动其他救济措施，如申请法院强制执行或者刑事报案。此外，根据司法拍卖公告，拍品描述中记载买受人需充分了解并接受该标的现状及瑕疵，并承担可能产生的风险，拍卖成交后，过户及交房时间无法确定，故腾某公司拍卖该房屋时应承担相应风险。
　　本院认定事实如下：申某公司原为系争房屋所有权人。
　　2012年4月26日，案外人天津银行股份有限公司上海分行(以下简称天津银行)与申某公司签订《流动资金借款合同》及《抵押合同》。申某公司以系争房屋作为抵押。
　　在申某公司未清偿债务的情况下，天津银行依据生效法律文书申请执行。上海市黄浦区人民法院对上述房屋启动拍卖程序。拍卖中拍品介绍载明：系争房屋“目前空置”，“买受人须充分了解并接受标的的一切现状及瑕疵，并承担可能产生的风险，拍卖成交后过户及交房时间无法确定”；司法拍卖须知载明：“拍卖成交后，买受人须在约定期限内付清成交价款和佣金，拍卖人须按照约定交付标的物，司法委托拍卖标的物交付按司法程序办理。”
　　2016年2月4日，腾某公司以6,600万元拍得系争房屋。2016年3月1日，黄浦法院作出(2013)黄浦执字第6466号执行裁定书，裁定如下：一、解除系争房屋的查封，该房产的所有权及相应其他权利归买受人腾某公司所有；二、涤除系争房屋的抵押权；三、买受人腾某公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
　　2016年7月19日，腾某公司登记为上海市古美路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX层(一层1517.53平方米，二层1542.81平方米，三层1542.81平方米)房屋权利人。
　　2016年8月16日，腾某公司提起三案诉讼，要求乐肯中心、添英公司、摩奇公司、聿越公司、金某某等迁出系争房屋相应部位，并支付房屋占有使用费等。法院查明，2012年7月31日，金某某与申某公司订立《古美路XXX号6A、6B房屋租赁合同》，约定申某公司将上海市徐汇区古美路XXX号(因门牌号变更，该号后变更为古美路XXX号)6A、6B两幢房屋出租给金某某；租赁期限自2013年3月15日起至2033年3月14日止。申某公司于2013年3月20日将上述房屋交付金某某。黄浦法院执行中，金某某曾以房屋承租人的身份对法院执行行为提出异议，但被法院驳回。2014年9月1日，金某某(甲方)与乐肯物业(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定金某某将系争房屋建筑面积4603平方米出租给乐肯物业，租赁期限自2014年9月1日起至2033年3月14日止，每日每平方米建筑面积租金为0.4元，年租金672,038元。同日，金某某将系争房屋交付乐肯物业。
　　(2016)沪0104民初27909号案另查明：2016年3月11日，乐肯物业(甲方)与添英公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋一层、三层房屋转租给乙方，建筑面积3060平方米，租赁期限自2016年3月1日起至2022年2月28日止，租金为每平方米每天3元，该租金前三年不变。
　　(2016)沪0104民初27911号案另查明：2015年11月23日，乐肯物业(甲方)与摩奇公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区田林路XXX号C座201、202室房屋(即系争房屋2层朝南区域)出租给乙方，建筑面积962平方米；租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止；租金为每平方米每天3.4元。
　　(2016)沪0104民初27912号案另查明：2016年3月29日，乐肯物业(甲方)与聿越公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区田林路XXX号C座207室房屋出租给乙方，建筑面积300平方米，租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止；租金标准为每平方米每天3.4元；聿越公司现实际使用系争房屋207室，建筑面积300平方米。
　　本院于2017年6月2日就上述三案分别作出一审判决，判决认为：金某某与申某公司之间的租赁关系成立于抵押权设立之后，在抵押权实现后，该租赁合同对买受人腾某公司不具有约束力。腾某公司通过拍卖程序受让取得房屋，申某公司作为原所有权人负有向成交的买受人交付房屋及协助办理产权过户登记的义务。因申某公司未能履行交付系争房屋的义务而使得腾某公司在取得房屋所有权后相当长的时间内未能实际占有、使用系争房屋，故腾某公司的该项损失，应向交房义务人申某公司主张。金某某基于与申某公司之间合法有效的房屋租赁关系，将系争房屋转租给他人，乐肯物业、添英公司等承租使用系争房屋亦均有合同依据，腾某公司在未向申某公司主张交房或主张使用费的前提下，直接向金某某、乐肯物业、添英公司等主张房屋使用费，依据不足，法院不予支持。法院另行指出，在该案判令金某某、乐肯物业、添英公司等迁出系争房屋的判决生效后，各使用人若仍然继续占有使用系争房屋的，属无合法依据，应当向腾某公司支付占用期间使用费。故法院判令占用房屋的乐肯中心、添英公司、摩奇公司、聿越公司等迁出系争房屋，并将占用部位交还腾某公司，驳回了腾某公司要求乐肯中心、添英公司、摩奇公司、聿越公司等支付使用费的请求。后腾某公司、乐肯中心、聿越公司等不服一审判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2017年9月22日判令驳回上诉，维持原判。
　　庭审中，腾某公司与申某公司确认聿越公司及添英公司于2017年9月25日与腾某公司建立租赁关系、摩奇公司于2017年11月20日左右搬离系争房屋。
　　庭审中，申某公司称其与金某某之间的租赁合同关系曾经法院判决确认，也没有解除，现债权人会议尚无结论；金某某应付申某公司的租金用以抵债，申某公司并未实际收取租金。
　　以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有房地产登记簿、黄浦法院执行通知书、公拍网网页截图、徐汇法院民事判决书、上海一中院民事判决书等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
　　根据生效判决认定，腾某公司系基于拍卖取得系争房屋，申某公司负有向买受人交付房屋的义务。现申某公司与金某某之间的租赁合同未解除，金某某与乐肯中心的租赁合同无证据表明已解除，申某公司实际未交付房屋，导致买受人腾某公司无法占有使用房屋，故本院对腾某公司主张的按照实际占用人承租房屋的租金标准、自腾某公司成为房屋产权人之日或其后房屋被占用日期起至腾某公司取得房屋占有之日止的使用费，于法有据，本院予以准许。申某公司辩称不应由其支付使用费，依据不足，本院不予采信。至于占有使用费的利息，本院认为，腾某公司自前三案生效后即可向申某公司主张占有使用费，腾某公司迟至2019年2月20日方起诉主张，其间的损失本院不予支持。自2019年2月20日起的利息损失，本院予以支持，但腾某公司主张按贷款利率标准计算无相应依据，本院酌定按同期银行存款利率计算。
　　依照《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决如下：
　　一、上海申某国际科教有限公司于本判决生效之日起十五日内支付西藏腾某投资有限公司房屋占有使用费7,687,148元；
　　二、上海申某国际科教有限公司于本判决生效之日起十五日内支付西藏腾某投资有限公司利息(以7,687,148元为本金，按中国人民银行公布的同期银行存款基准利率标准，自2019年2月20日起计算至上海申某国际科教有限公司实际支付之日止)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费65,610元，减半收取计32,805元，由上海申某国际科教有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　　　　　

审判员：徐  红

书记员：刘  兴