襄阳高新外国语学校与张某某、陈某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：襄阳高新外国语学校，住所地：襄阳高新技术产业开发区中原路48号。
法定代表人：刘玉飞，该校校长。
委托诉讼代理人：李栋伟，湖北巨天律师事务所律师。
被告：张某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省襄阳市襄州区，
被告：陈某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省襄阳市襄州区，

原告襄阳高新外国语学校诉被告张某某、陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案，依法适用简易程序，由审判员张艳独任审判，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告襄阳高新外国语学校的诉讼代理人李栋伟、被告陈某到庭参加了诉讼。被告张某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告襄阳高新外国语学校向本院提出诉讼请求：一、判令二被告腾退房屋；二、判令二被告按每月800元支付拖欠的从2016年6月至2016年12月的租金，共计5600元；三、判令二被告从2017年1月1日起至返还房屋止，按每月1600元赔偿占有房屋的损失；四、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2015年1月1日，陈全清与襄阳市中小企业发展服务中心签订《房屋租赁合同书》，约定襄阳市中小企业发展服务中心将其房屋出租给陈全清使用，双方约定：租期为2015年1月1日至2016年12月31日止，月租金为800元；合同期满后，双方如愿意延长租赁期，陈全清在同等条件下有优先租赁权，若陈全清无意续租，应当将装修建筑物拆除，恢复房屋原貌。若陈全清不按时交纳房屋租金（逾期十五日及以上）或未征得襄阳市中小企业发展服务中心同意擅自转租，则向其偿付违约金，其有权收回房屋及资产设施并终止合同。襄阳市中小企业发展服务中心如要收回房屋应当提前三个月告知陈全清。2015年12月29日，襄阳市中小企业发展服务中心与原告签订《转让协议书》，约定襄阳市中小企业发展服务中心与其他个人签署的租赁协议由其转让给原告，租赁协议所约定的权利和义务从该协议生效后由原告继承。租赁合同到期后，陈全清既未交纳租金，也未返还房屋。后陈全清去世，二被告继续占有、使用该房屋。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。
被告陈某辩称，被告陈某没有继承父亲陈全清的遗产，因此对其债务依法不予继承，请求驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提交以下四组证据：
1、襄阳高新技术产业开发区民政局颁发的《民办非企业单位登记证书》及襄阳高新技术产业开发区社会事务办公室颁发的《襄阳高新技术产业开发区民办学校办学许可证》，原告的土地使用证以及2015年12月29日襄阳市中小企业发展服务中心与原告签订的《转让协议书》一份，以证明原告的主体身份且原告成为原襄阳市中小企业发展服务中心所签订的租赁协议中债权的受让方。被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信；
2、2015年1月1日，襄阳市中小企业发展服务中心与陈全清签订的《房屋租赁合同书》两份及2016年8月16日陈全清向原告支付房租的收据两份，以证明陈全清对系争两间房屋的租赁时间为2015年1月1日起至2016年12月31日止，两间房屋的月租金均为800元。被告知晓襄阳市中小企业发展服务中心将其债权转让给原告的事实，且被告已经实际支付了该两间房屋2016年2月至5月共4个月的租金。被告陈某认为该组证据与其无关，不予质证。由于原告出具的为证据原件，本院对其真实性予以采信；
3、（2017）鄂0691民初879号襄阳高新技术产业开发区人民法院民事判决书一份，以证明该判决书中认定事实为原告于2016年9月28日向各租户出具的《解除房屋租赁合同通知书》及2016年11月5日在《襄阳晚报》上发布的公告，证明其已经提前三个月向陈全清发出通知要求收回房屋，符合系争《房屋租赁合同书》第14条规定。被告陈某认为该组证据与其无关，不予质证。本院对该组证据的真实性予以采信；
4.2018年3月2日《人民调解记录》一份，以证明被告陈某、张某某仍在占有、使用该两间房屋。被告陈某对该组证据的真实性予以采信，对其证明内容有异议，认为其在笔录中陈述其还在该房屋中吃饭，也不能证明还在占有、使用该房屋，且调解意见不应当作为证据使用。本院对该组证据的真实性予以采信。
本院经审理认定如下事实：2015年1月1日，陈全清与襄阳市中小企业发展服务中心签订《房屋租赁合同书》，约定襄阳市中小企业发展服务中心将两间房屋出租给陈全清使用，双方约定：租期均为2015年1月1日至2016年12月31日止，月租金均为800元；合同期满后，双方如愿意延长租赁期，被告在同等条件下有优先租赁权，若陈全清无意续租，应当将装修建筑物拆除，恢复房屋原貌。陈全清若不按时交纳房屋租金（逾期十五日及以上）或未征得襄阳市中小企业发展服务中心同意擅自转租，则向其偿付违约金，其有权收回房屋及资产设施并终止合同。襄阳市中小企业发展服务中心如要收回房屋应当提前三个月告知被告。2015年12月29日，襄阳市中小企业发展服务中心与原告签订《转让协议书》，约定襄阳市中小企业发展服务中心与其他个人签署的租赁协议由其转让给原告，租赁协议所约定的权利和义务从该协议生效后由原告继承。陈全清如约缴纳了2016年5月前的全部房租，于2016年6月开始未再缴纳房租。原告于2016年9月28日通知陈全清，要求交纳所欠房租，且于租赁合同2016年12月31日履行期限到期后将收回房屋。陈全清既未交纳租金，亦未腾退房屋。后陈全清去世，涉案的两间房屋至今尚未腾退返还原告。原告以陈某、张某某系陈全清的继承人，并占有该两间房屋为由，诉至本院，请求判令二被告按每月800元支付拖欠的从2016年6月至2016年12月的租金且从2017年1月1日起至返还房屋止，按每月1600元赔偿占有房屋的损失并承担本案诉讼费用。

本院认为，2015年1月1日，陈全清与襄阳市中小企业发展服务中心签订《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守。2015年12月29日，襄阳市中小企业发展服务中心与原告签订《转让协议书》，约定襄阳市中小企业发展服务中心与其他个人签署的租赁协议由其转让给原告。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”陈全清将每月房租交付给原告的事实，应当认定原告已将该债权转让通知到陈全清。讼争租金债务发生于被告张某某与陈全清的婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”本案中，该租金属于家庭日常生活所需，故对于原告要求被告张某某支付租赁期内的租金及租期届满后继续占有使用该两间房屋的费用的诉讼请求，本院予以支持。由于原告没有举证证明被告陈某对其父亲陈全清的遗产予以继承，故对于原告要求被告陈某支付上述费用的诉讼请求，本院不予支持。
本案中，原告主张二被告按照每月1600元的标准支付自2017年1月1日起逾期腾退房屋的占有使用费，本院认为，原告与其他第三人所签临时租赁协议并不能表明同时间、同地段的房租的平均标准，每间店铺的占地面积、经营事项及所获利益均存在差异，不宜按照其与第三人的租金标准计算系争房屋的占有使用费。应当参照原《房屋租赁合同书》中双方约定的租金标准支付房屋占有使用费为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：

一、被告张某某于本判决生效之日起十日内腾退两间房屋；
二、被告张某某于本判决生效之日起三日内向原告支付拖欠的7个月的房屋租金5600元；
三、被告张某某从2017年1月1日起至腾退房屋之日止，按每月800元向原告支付逾期腾房的占有使用费；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费640元，减半收取320元，由被告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。

审判员 张艳

书记员： 孙心锐