襄阳市钻石房地产开发有限公司、王奕博商品房销售合同纠纷再审民事裁定书

原审原告：襄阳市钻石房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区春园西路民发盛特区*幢**层。法定代表人：陈伦俤，该公司总经理。委托诉讼代理人：程红梅，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般代理。原审被告：王奕博，男，1985年3月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区，

原审原告钻石房地产公司称：本案是商品房买卖合同纠纷，原审被告王奕博没有履行合同约定的还款义务，我们起诉要求收回房屋符合合同约定，原审判决具有事实及法律依据，没有错误；且我们已向襄城区人民法院提起执行异议之诉，本案再审应当以襄城区人民法院的裁判结果为依据，故本案应当中止审理。原审被告王奕博辩称，我虽然欠原审原告购房款未付，但不应当承担太多赔偿责任；我本想继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，但因能力有限，无法继续履行，故请求退还我支付的购房款；诉讼费用无能力承担，请求由原审原告承担。原审原告钻石房地产公司向本院起诉请求：1、依法解除原告与被告之间于2012年10月16日签订的二份《商品房买卖合同》；2、判令由原告收回2012年10月16日签订的二份《商品房买卖合同》项下的民发·天地编号为16-102、16-103的两套商品房；3、判令被告自2012年10月16日起按未付房款总额月利率2%向原告赔偿利息损失（暂计至2017年1月5日利息损失3848133元），直至付清之日止；4、判令被告承担本案诉讼费用及因诉讼支出的全部额外费用。本案原审认定案件事实：2012年9月26日，原告钻石房地产公司与被告王奕博协商签订了两份《民发·天地商铺认购书》，双方约定：王奕博购买钻石房地产公司开发的民发·天地编号为16-102、16-103的两套商品房(合同约定建筑面积分别为174.3平方米、174.1平方米)，房屋总价款分别为3838609元和3834204元，王奕博在签订认购书时分别交纳购房定金380000元。后王奕博按照约定向钻石房地产公司分别交纳了两套房屋的购房定金各380000元，共计760000元。同年10月16日，双方又分别签订了两份《商品房买卖合同》，约定由王奕博购买上述《认购书》确认的两套商品房，房屋总价款分别为3838609元和3834204元，付款方式及期限为银行按揭，首期付款分别为1938609元和1934204元，于商品房买卖合同签订时交付，两套房屋的余欠款均为1900000元，由王奕博于本合同签订后10日内向指定银行办理按揭。该买卖合同系格式合同，设立了双方的违约责任等相关事项，但双方并未约定违约责任承担的具体内容。同时，双方还签订了《补充协议》作为买卖合同的附件四。《补充协议》第1.1约定：王奕博应在本合同约定日期内办理银行按揭，如王奕博有正当理由不能在约定日期内办理银行按揭的，应向钻石房地产公司说明无法按时办理的理由，钻石房地产公司可酌情另行安排王奕博办理银行按揭的时间，但最迟应于约定期限届满后10日内办理完毕，否则按本合同第七条规定承担逾期付款的违约责任。第1.3约定：如王奕博的按揭申请非因钻石房地产公司的原因未获银行接纳的，在签订本合同之日起30日内应更改付款方式并交清房款，逾期应按合同第七条规定承担逾期付款的违约责任。第3.1.2约定：逾期超过30日后，钻石房地产公司有权解除合同。《补充协议》还对违约责任等其他事项进行了约定。上述房屋买卖合同及《补充协议》签订后，钻石房地产公司即向王奕博实际交付了讼争的两套房屋，王奕博向钻石房地产公司分别交付了两套房屋的首付款1938609元和1934204元，共计3872813元（此款包括按《认购书》交付的购房定金）。此后，由于王奕博未向银行交付办理按揭所需的资料，导致无法办理按揭贷款。2014年12月20日，王奕博向钻石房地产公司出具《承诺书》，载明：“我已与贵公司于2012年10月16日签订了《民发·天地商品房买卖合同（16-102号、16-103号）》。合同签订后，除我按照合同约定分别向贵公司支付了两套房屋的首付款外，约定按揭支付房款的部分，由于我个人原因，未能在指定银行办理按揭贷款，也未向贵公司支付剩余的购房款，由于我的责任给贵公司带来的不便敬请原谅，恳请贵公司再给我宽延一段时间，我保证将剩余的购房款按以下方式付清：2015年3月25日支付伍拾万元整（￥：500000.00元），2015年6月25日支付伍拾万元整（￥：500000.00元），2015年9月25日支付壹佰万元整（￥：1000000.00元），2015年12月25日支付壹佰万元整（￥：1000000.00元），2016年3月25日支付捌拾万元整（￥：800000.00元）。如我在此期限内不付清拖欠的购房款，我同意与贵公司解除房屋买卖合同，承担自签订房屋买卖合同之日起，以拖欠款项总额按月利率2%向贵公司赔偿利息损失。特此承诺！”。但《承诺书》出具后，被告王奕博仍未按期支付剩余购房款，经原告多次催要无果，遂引起诉讼。本院原审认为：原告钻石房地产公司与被告王奕博签订的《民发·天地商铺认购书》、《商品房买卖合同》和《承诺书》均经双方协商一致，是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，对当事人具有约束力。由于王奕博未按承诺付款，原告钻石房地产公司关于解除《商品房买卖合同》、收回合同标的房屋的主张于法相符，本院予以支持。双方的《商品房买卖合同》自被告王奕博收到原告钻石房地产公司起诉状副本之日即2017年1月18日解除，本院予以确认。原告钻石房地产公司关于请求被告王奕博自2012年10月16日起按未付房款总额月利率2%赔偿利息损失的主张符合双方约定，本院予以支持，但由于《商品房买卖合同》已经解除，利息损失只能计算至被告王奕博向原告钻石房地产公司交付房屋之日。综上，原告钻石房地产公司有权行使解除《商品房买卖合同》的权利，其要求收回商品房以及被告王奕博赔偿损失的诉讼请求，有合同依据和法律依据，本院予以支持。但因双方合同解除，原告钻石房地产公司收回房屋，其收取王奕博的首付款1938609元和1934204元应予返还，可由双方在办理交还房屋后进行结算。原审据此判决：1、原告襄阳市钻石房地产开发有限公司与被告王奕博于2012年10月16日就“民发·天地”编号为16-102号和16-103号商品房而签订的两份《商品房买卖合同》于2017年1月18日解除；2、被告王奕博于本判决生效之日起十五日内向原告钻石房地产公司交付“民发·天地”编号为16-102号和16-103号的商品房；3、被告王奕博于本判决生效之日起十日内向原告钻石房地产公司支付以380万元为基数自2012年10月16日至付清之日止按月利率2%计算至被告王奕博向原告交付“民发·天地”编号为16-102号和16-103号商品房之日的利息损失；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；4、驳回原告钻石房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费90930元，依法减半收取为45465元，由被告王奕博负担。本院再审认定案件事实如下：原审原告钻石房地产公司与原审被告王奕博关于双方签订两份《民发?天地商铺认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《承诺书》及分别履行的事实，与原审判决认定的事实一致。另查明，原审判决生效后，原审原告钻石房地产公司向本院申请强制执行。但执行过程中查明，2015年10月10日，案外人姜爱武因与贾雪松、熊鑫、襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司（以下简称融亿小贷公司）民间借贷纠纷一案向襄城区人民法院起诉，并申请该院于2015年10月20日作出（2015）鄂襄城民保字第00206-2号民事裁定，查封了融亿小贷公司以王奕博名义购买的“民发·天地”编号为16-102号和16-103号商品房；同年12月1日，襄城区法院作出（2015）鄂襄城民二初字第01069号民事判决，由贾雪松返还姜爱武借款本金500万元及利息，熊鑫及融亿小贷公司承担连带清偿责任。后因贾雪松、熊鑫及融亿小贷公司未履行判决书确定的义务，姜爱武申请襄城区法院强制执行。2016年6月21日，在襄城区法院执行局主持下，姜爱武与贾雪松及融亿小贷公司达成《执行和解协议书》，由融亿小贷公司将“民发·天地”编号为16-102号和16-103号的商品房腾退后抵偿给姜爱武，定于2016年6月24日办理房屋交接手续，并协助姜爱武办理上述房屋的网签备案手续、开具正式不动产发票、办理房地产证件等。后因被执行人贾雪松下落不明、该房屋仍登记在钻石房地产公司名下，至今未办理产权过户登记。又查明，2017年7月5日，钻石房地产公司以其对诉争的“民发·天地”编号为16-102号和16-103号商品房享有所有权为由，对襄城区法院作出的（2015）鄂襄城民保字第00206-2号民事裁定不服，向该院提出《执行异议》，要求解除对诉争房屋的保全查封措施。同年7月25日，该院作出（2017）鄂0602执异59号《执行裁定书》，驳回了钻石房地产公司的执行异议。2018年5月25日，钻石房地产公司向襄城区法院提起执行异议之诉，现该案正在审理之中。
原审原告襄阳市钻石房地产开发有限公司（以下简称钻石房地产公司）与原审被告王奕博商品房买卖合同纠纷一案，本院（2017）鄂0691民初109号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年6月29日作出（2018）鄂0691民监11号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告的委托诉讼代理人程红梅、曹其国，原审被告王奕博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院再审认为，原审原告钻石房地产公司与原审被告王奕博签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。但双方交易的由钻石房地产公司开发的“民发·天地”编号为16-102号和16-103号商品房，因原审被告王奕博仅分别交付首付款1938609元和1934204元，至今既未办理银行按揭，也未依约支付剩余购房款，故房屋产权仍登记在钻石房地产公司名下。且本院在受理该案之前，因案外人姜爱武诉贾雪松、熊鑫、融亿小贷公司民间借贷纠纷一案，襄城区法院已于2015年10月20日对钻石房地产公司名下的该诉争房屋保全查封，并在执行过程中于2016年6月21日自愿达成《执行和解协议书》，由融亿小贷公司将“民发·天地”编号为16-102号和16-103号的商品房抵偿给姜爱武且已实际交付。原审原告钻石房地产公司收到襄城区法院的《协助查封通知书》后，本应及时提出保全异议，但其直到2017年7月5日才向襄城区法院提出；襄城区法院于2017年7月25日裁定驳回其执行异议后，其如对该诉争房屋主张所有权，本应及时提起执行异议之诉，却于2017年1月10日向本院另行起诉王奕博，其请求解除双方《商品房买卖合同》并收回房屋的主张，包含对诉争房屋的物权确认内容，且诉争标的物已被襄城区法院执行处置并实际履行完毕。根据最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，……当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或调解书”。故原审未查明诉争的房屋已被襄城区法院查封并执行处置的事实，判决原审被告王奕博返还房屋，适用法律错误，依法应予以撤销。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的解释》第三百九十条第（五）项，第四百零七条第二款，最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条之规定，裁定如下：

一、撤销本院（2017）鄂0691民初109号民事判决；二、撤销本院（2017）鄂0691民初109号案件。原审案件受理费45465元，予以退还。