襄阳市国土资源局、襄阳锦润祥房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市国土资源局。住所地：湖北省襄阳市襄城区西街***号。
法定代表人：王明强，该局局长。
委托诉讼代理人：刘坤，湖北巨天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：襄阳锦润祥房地产开发有限公司。住所地：湖北省襄阳市樊城区卧龙大道**号*号楼*层***号。
法定代表人：赵晓林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴景灏，湖北三顾律师事务所律师。

上诉人襄阳市国土资源局（以下简称襄阳国土局）因与被上诉人襄阳锦润祥房地产开发有限公司（以下简称锦润祥公司）国有建设用地出让合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2017）鄂06民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
本院二审查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，涉案土地系经招拍挂程序后，由襄阳国土局与锦润祥公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据襄阳国土局的上诉理由及锦润祥公司的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点并评析如下：
一、关于锦润公司的违约问题
本院认为，《国有建设用地使用权出让合同》中约定锦润祥公司的付款方式为分两期支付土地出让款140752620元。其中2016年1月22日前支付70376310元，2016年12月22日前支付剩余70376310元。但锦润祥公司除在2014年3月26日以土地竞拍保证金29485900元支付土地款外，并未如期支付剩余土地出让金，直至2017年11月10日，才一次性支付剩余土地出让金111266720元，锦润祥公司的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，锦润祥公司应当承担违约责任。另根据双方合同第三十条“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让金缴纳违约金……”的约定，锦润祥公司本应依约定承担相应的违约责任，但在诉讼中，锦润祥公司认为该违约金与实际损失不符，明显过高，应当予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适用减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方合同约定锦润祥公司每日按迟延支付款项的1‰即36.5%年向襄阳国土局缴纳违约金。该约定是合同自由和意思自治的民事法律行为，法律对此本不应当予以干预。但约定的自由并非绝对，它必须符合法律设立违约金制度的目的，即足以补偿损失的目的。当双方当事人在合同中约定的违约金过分高于造成的实际损失时，依法应当予以调整。结合本案实际情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十九条之规定，原审判决将违约金调整为年利率6%，符合法律规定。
关于违约金的计算基数及计算期间的问题。襄阳国土局上诉认为，按照双方合同约定，违约金应当以111266720元为基数，自2016年1月23日起至2017年11月10日止计算违约金。本院认为，根据双方合同第三十条和第十条关于“分二期付款，第一期付款金额为70376310元，付款时间为2016年1月22日之前；第二期付款金额为70376310元，付款时间为2016年12月22日前”的约定，锦润祥公司第一期应付款数额为40890410元70376310元-29485900元，自2016年1月23日起至2017年11月10日共计657天止按照年6%计付标准逾期付款违约金为4477499.90元；第二期应付款数额为70376310元，自2016年12月23日起至2017年11月10日共计322天止按照年6%计付标准逾期付款违约金为3776861.97元，两项合计8254361.86元。因此，襄阳国土局认为原审判决认定违约金的计算基数、标准及计算期间有误的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
二、关于锦润祥公司是否超付利息的问题
襄阳国土局上诉认为锦润公司于2017年11月17日支付的9645433.79元利息是经双方核算之后确定，系双方的合意行为，锦润公司也是自愿支付，原审判决支持锦润公司返还6844107.03元的利息错误。锦润公司认为，襄阳国土局要求其缴纳9645433.79元利息是双方当事人处于不平地位而作出的无奈之举，且数额系襄阳国土局单方核算，未经锦润公司核对，襄阳国土局认为上述利息系双方当事人的合意完全不是事实。本院认为，根据双方合同第十条关于分二期付款，第一期付款金额为70376310元，付款时间为2016年1月22日之前；第二期付款金额为70376310元，付款时间为2016年12月22日前。同时约定“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息”。按照该约定的字面文义，应当可以确定受让人支付利息的起算点应为“支付第二期及以后各期”，利息标准为“按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率”。并不包含第一期的付款金额应作计息的约定，且第一期应付数额亦计入了锦润公司承担违约金的基数之中，不存在利益失衡的问题。故原审判决按照第二期的应付款项作为计息本金即70376310元并无不当。关于计息标准问题，一审法院参照中国人民银行2015年10月24日公布的贷款利率标准，以及第二期付款期限（2016年1月23日至12月22日），按照六个月至一年的计息标准4.35%年计付符合法律规定。关于期限之外的利息问题，因锦润祥公司已经承担了违约金责任，且该责任足以弥补襄阳国土局的损失，一审法院对期限之外的利息不予支持并无不当。一审法院判令襄阳国土局对多收取的6805163.21元（9645433.79元-2840270.58元）予以返还有事实和法律依据。襄阳国土局的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于襄阳国土局对涉案土地的交付标准、违约等问题
1、关于涉案土地的交付标准问题。本院认为，土地的交付标准一般认为有形式交付、转移占有交付和登记公示交付三种形式。所谓形式交付系通过实地踏勘土地、验收红线坐标各拐点，核定无误后签字确认或者在相关移交文书上签字等形式来确定土地交付。但形式交付因土地不像房屋，有永久性结构能够固定其四至，且由于土地征用、征收等涉及的主体较多，导致即使签署了交付文件，也无法行使土地上的相应权利；登记公示交付是指土地的交付在取得土地使用权证书后即视为交付。登记公示确定的是法定权利状态，是一种静态权利体现，在土地使用权获得登记后，土地使用权的占有、使用、收益等权利能否实现无法确定；转移占有交付是指土地经一定形式的移交后，由权利人实际管领和控制，且该事实状态处于相对持续的状态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此可知，房屋作为不动产的交付是以转移占有为标准。同样房屋所使用的土地，亦应以此为标准。同时，从保护受让人权益的角度出发，受让人只有实际占有了土地才能对土地进行开发建设。而在司法实践中，因种种原因尤其是征收纠纷导致受让人无法占有和使用土地，导致不能实施相应的开发建设行为的现象非常普遍，若仅以形式交付或登记公示作为交付显然对土地受让方不公平，也可能变相地将征用、征收土地过程中的矛盾、风险转嫁给了土地受让方。就本案而言，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条亦约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金……”。该条明确约定“占有延期”系作为违约的标准，且该合同系国土资源部和国家工商行政管理总局联合制作的格式合同。因此，可以确定国有土地管理部门也是以转移占有作为土地交付的标准。
2、关于涉案土地是否按约定标准已经交付的问题。襄阳国土局主张涉案土地的使用权证已经办理在锦润祥公司名下，根据物权法的相关规定，其已是该土地的使用权人，襄阳国土局已经完成了交付义务。锦润祥公司认为按照双方交地协议的约定应为“三通一平”和“无人员居住”的交付条件，但涉案土地的现状是襄阳国土局未完成拆迁工作，被拆迁人仍然在涉案土地上居住，不具备交付条件，不能认定襄阳国土局已按双方约定完成了土地交付义务。本院认为，虽然涉案土地的使用权证已经登记在锦润公司名下，但根据上述土地的交付标准及襄阳国土局对涉案土地既未提交双方当事人已经办理交付手续，也未提交“三通一平”和“无人员居住”符合履约条件的证据，襄阳国土局认为其已按约定交付了涉案土地的主张本院不予支持。理由如下：一是《国有建设用地使用权出让合同》、《交地协议》均对双方当事人具有约束力。虽然涉案土地的转让合同系襄阳国土局与锦润公司签订，但襄阳龙和公司作为锦润公司的全资公司，亦为涉案土地的竞得方，在与襄阳国土局签订成交确认书后与涉案土地的实际管理方襄阳市樊城区土地储备供应中心签订的《交地协议》亦是对出让涉案土地的延续。加之，该协议明确其为《国有建设用地使用权出让合同》的附属合同。因在土地的实际管理中，确实存在涉案土地的实际管理部门与能够代表政府签订出让土地合同的签订方存在不同的义务主体，但对于竞买人而言，竞得相应出让土地的事实具有连续性，不同行政主体作出的民事行为均系为出让涉案土地服务，对最终合同的履行具有约束力。因此，2014年3月6日的《交地协议》中约定交付条件为“三通一平”和《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付条件为“现状土地条件无人员居住”均应对双方当事人具有约束效力。二是襄阳国土局对涉案土地的交付未达到“三通一平”和“现状土地条件无人员居住”的交付条件。从一审法院组织双方对涉案土地现状进行的现场勘验情况来看，双方当事人对勘验结果均无异议，即涉案地块尚未达到土地四周道路完全畅通，且地块上座落独立房屋众多，并存在人员生活居住的现状。加之，双方在拍卖成交后，至签订出让合同期间，襄阳市樊城区人民政府向襄阳国土局请求暂缓签订出让合同的情况说明以及2017年底襄阳市樊城区土地储备供应中心、王伙社区居委会、韩洼社区居委会分别向襄阳国土局出具情况说明，均体现了对涉案土地的征迁工作并未完成及即将开展的事实。因此，锦润祥公司认为涉案土地未达到“三通一平”和“现状土地条件无人员居住”交付条件的事实成立。三是从出让土地的性质来看，锦润公司要求襄阳国土局继续履行合同约定的标准交付土地系实现合同目的使然。锦润祥公司购买涉案土地的用途为商业、住宅开发，其目的系在出让土地上再行依据规划设计要求进行开发、投资、利用和收益。襄阳国土局未按合同约定交付土地，背离了实现合同目的的价值。因此，原审判决襄阳国土局继续履行合同约定交付符合双方约定标准的土地并无不当，本院予以确认。襄阳国土局此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
3、关于襄阳国土局是否违约等问题。本院认为，虽然《国有建设用地使用权出让合同》约定涉案土地交付的时间为2016年12月31日，由于锦润公司的自身原因并未按约定支付土地出让金，但在锦润公司于2017年11月10日支付完毕全部土地出让金并承担了约定的利息后，襄阳国土局至今尚未按照约定及时交付出让土地，亦构成违约。根据双方合同关于“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对受让土地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金”的约定，襄阳国土局应当承担上述违约责任。一审法院判令襄阳国土局自2017年11月11日起至土地实际交付之日止支付违约金并无不当，本院予以确认。对违约金的计付标准，一审法院依据对锦润祥公司请求的违约金计付标准，即确定年利率为6%符合对等原则及法律规定。襄阳国土局上诉认为其没有违约，不应当承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，襄阳国土局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

审判长 樊锐
审判员 余惠明
审判员 周常芳

书记员： 严兆隆