襄阳东湖高新投资有限公司与李某某、黄玉某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：襄阳东湖高新投资有限公司（以下简称东湖高新公司），住所地：襄阳高新区邓城大道49号。统一社会信用代码91420600673680979E。
法定代表人：王卫平，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：龙东辉，李娟，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省恩施市。
被告（反诉原告）：黄玉某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省恩施市。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈文胜，湖北周成律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告（反诉被告）东湖高新公司与被告（反诉原告）李某某、黄玉某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，李某某和黄玉某在提交答辩状期间提起反诉，本院决定本诉反诉一并审理，并于2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东湖高新公司的委托诉讼代理人李娟、被告（反诉原告）李某某、黄玉某的委托诉讼代理人陈文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东湖高新公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的关于高新区××大道学府××号房屋《商品房买卖合同》及补充协议，并判令被告协助办理解除备案手续（备案档案号为：2015081740）；2、判令被告返还位于高新区××大道学府××号房屋给原告；3、判令被告支付原告代为偿还的银行贷款（包括本金、利息）160427.58元，支付因被告违约的赔偿金7677.26元；4、判令本案一切诉讼费用及实际支出费用由被告承担。事实和理由：2015年4月22日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告将位于高新区××大道学府××号房屋出售给被告，被告采用首付269083元，向中国银行高新支行贷款179000元的方式付款。合同同时约定：若被告不履行还款义务而导致银行要求原告承担连带责任，或要求原告提前代为偿还被告所欠全部贷款余额时，被告除偿还原告代为清偿的全部贷款外，还应支付贷款本金余额5%的赔偿金，并有权解除合同。合同签订后，被告未依约向银行还款，中国银行高新支行从原告保证金账户中扣缴了被告拖欠的银行贷款，给原告造成损失。因此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求法院支持原告各项诉请。
被告李某某、黄玉某辩称，第一，被告已支付完毕全部房款，诉争房屋应归属于答辩人。第二，原告代偿剩余房贷，构成对被告承担保证责任后的债权，被告同意承担相应债务，该债务包括剩余房贷和违约金，但不包括房屋。被告同意承担代偿的剩余房贷和相应的违约金，已经足以填平原告的付出。原告无权以承担担保责任为由要求被告返还房屋。第三，原告在已经主张违约金的前提下，再主张返还房屋的诉求没有法律依据，应予以驳回。第四，《商品房买卖合同》约定的原告对合同的单方解除权条件未成就，原告无权单方解除合同。
反诉原告李某某、黄玉某向本院提出反诉请求：1.判令东湖高新公司立即交付诉争房屋；2.判令东湖高新公司依法办理诉争房屋相关不动产过户登记手续至反诉人名下；3.判令东湖高新公司支付给反诉人未按约定交付房屋的违约金（从2015年4月22日计算实际交付之日，每日按已付房款的万分之一即每日44.8083元标准支付至实际交付之日。暂计算至2018年8月6日，为53859.6元）；4.本诉与反诉的诉讼费均由被反诉人承担。事实与理由：2015年4月22日，反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》，购买诉争房屋。反诉原告已在2015年8月17日通过银行按揭贷款17.9万元，加上2015年4月22日先支付的89083元和从反诉被告处借得的18万元，累计44.083万元。按《商品房买卖合同》约定，反诉原告已向反诉被告全额支付房款，诉争房屋应属于反诉原告。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年10月31日前将诉争房屋交付给反诉原告使用，但至今未交付，更未依约办理房屋过户登记手续，故提起反诉。
反诉被告东湖高新公司针对反诉辩称，第一，2015年4月22日，李某某、黄玉某购买房屋时，向其公司借款18万元，借款协议明确约定反诉原告未按约定还款的，交房时间顺延，直至还清款项为止。直至今日，李某某、黄玉某未偿还上述款项，因此要求其公司交房无任何依据。第二，诉争房屋已备案于反诉原告名下，不存在办理房屋过户登记手续。第三，其公司不交付房屋是有协议约定及判决的确认，因此反诉原告要求支付未交房的违约金没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、销售不动产统一网络发票、民事判决书、情况说明、通知、快递单及运单详情、手机短信截图等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2015年4月22日，东湖高新公司作为出卖人与买受人黄玉某、李某某签订了一份《商品房买卖合同》（已网签，网签号XY2015080327），合同约定，买受人购买的商品房位于襄阳××新区××大道学府××号、建筑面积为91.67平方米、单价4888元㎡、总金额为448083元；付款方式为贷款；买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理：1.逾期在60日内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2014年10月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人。
其中合同附件四《补充协议》约定：在主合同签署当日买受人支付总房款的60%作为首期房款即首付款269083元，按揭金额计款179000元。若因买受人不履行还款义务而导致银行要求出卖人承担连带责任的，或要求出卖人提前代为偿还买受人所欠全部贷款余额并同时将抵押贷款合同项下的债务与抵押权转让给出卖人的，买受人于出卖人书面告知之日起10日内偿还出卖人代为清楚之全部贷款款项，并应在出卖人承担连带责任后支付给出卖人赔偿金，赔偿金为贷款本金余额的5%，买受人逾期未履行上述约定，出卖人有权单方面解除合同，上述买受人应付出卖人赔偿金和应偿还出卖人贷款款项，出卖人可在买受人已付的房款中直接扣除，不足部分买受人应当另行全额支付。买受人已支付房款在扣除上述款项后的剩余部分，自出卖人向买受人发出解除合同通知书之日起30日内，由出卖人向买受人予以退还（无息），该商品房可由出卖人另行出售或以其他方式处置。
同日，原告东湖高新公司与李某某、黄玉某还签订了一份《借款协议》，主要约定：东湖高新公司借款18万元给李某某、黄玉某用于支付房屋首付款，借款期限3个月，自2015年4月22日起至2015年8月1日止，期限内还款为无息借款，未按期还款则每逾期一天按逾期金额每日万分之五支付违约金给东湖高新公司。
上述合同和协议签订当日，李某某、黄玉某向东湖高新公司支付购房款89083元，东湖高新公司给其出具了两张不动产统一网络发票，其中一张的金额为89083元、一张为18万元。
同年8月17日，黄玉某与中国银行高新支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定黄玉某向中国银行高新支行贷款179000元、贷款期限为120个月、贷款利率为浮动利率。按月等额本息还款，还款日为每月的2日，借款人同意授权贷款人将全部贷款直接划至东湖高新公司账户。黄玉某、李某某以上述房屋为借款提供抵押担保，东湖高新公司为借款提供阶段性连带保证责任担保。合同签订后，中国银行高新支行按约将借款本金179000元受托支付给东湖高新公司。同年8月25日，东湖高新公司给李某某和黄玉某出具了不动产统一网络发票一张，载明金额为179000元。
2018年5月9日，因黄玉某未按期偿还银行贷款，中国银行高新支行按照合同约定从东湖高新公司保证金账户扣收本金153545.16元、利息6882.42元，合计160427.58元。同年5月14日，东湖高新公司通过顺丰快递向黄玉某和李某某身份证上的地址湖北省恩施土家族苗族自治州恩施市航空大道四巷86号邮寄了一份《向黄玉某、李某某追讨学府家园5-1-12-2房屋全部欠款及赔偿金的通知》，主要内容是告知黄玉某、李某某因其在还贷期间多次逾期不还，致使中国银行高新支行从东湖高新公司保证金账户扣缴了全部贷款共计160427.58元，请黄玉某、李某某于2018年5月24日前偿还其公司代为偿还的贷款及赔偿金，否则其公司将解除商品房买卖合同。次日，东湖高新又向黄玉某、李某某在商品房买卖合同上预留的电话186××××2889发送了上述通知。
另查明，因李某某、黄玉某未按借款协议约定的期限偿还东湖高新公司的借款，东湖高新公司为此诉至本院，本院于2018年4月18日做出（2017）鄂0691民初1023号民事判决书，判决李某某、黄玉某偿还东湖高新公司借款本金18万元，并自2015年8月2日起按日万分之五支付违约金至清偿完毕之日。该判决现已发生法律效力。

本院认为，东湖高新公司与黄玉某、李某某签订的《商品房买卖合同》及黄玉某与中国银行高新支行、东湖高新公司签订的《个人一手房贷款合同》均是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。上述合同签订后，中国银行高新支行依约履行了发放借款的义务，黄玉某偿还了部分借款本息后，未再继续按约还款，导致中国银行高新支行从东湖高新公司的保证金账号扣划了黄玉某所欠应付款项，故黄玉某和李某某已经构成违约，应承担违约责任。根据商品房买卖合同的约定，东湖高新公司有权解除合同，依照合同法第九十三条第二款和第九十六条第一款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。黄玉某、李某某于2018年7月31日收到本院送达的东湖高新公司要求解除合同的起诉状副本，故东湖高新公司与黄玉某、李某某签订的《商品房买卖合同》自2018年7月31日解除。合同解除后，黄玉某、李某某应将本案诉争的房屋返还给东湖高新公司，并协助办理解除网签备案手续。但对于黄玉某、李某某已付房款448083元（首付款269083元+按揭款179000元），东湖高新公司应予退还。同时，依照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第二款第3项之规定，黄玉某应按贷款本金余额的5%计算赔偿金给东湖高新公司，即7677.26元（153545.16元×5%）。对于东湖高新公司代黄玉某偿还的银行借款本金153545.16元、利息6882.42元，黄玉某应偿还给东湖高新公司，双方可在办理房产交付手续时，自行对上述所有款项进行结算。
综上所述，对东湖高新公司确认合同解除、返还房屋、协助办理解除备案手续、支付代偿的借款本息、违约金的诉讼请求，本院予以支持；对东湖高新公司与本院评述不符的其他诉讼请求，本院不予支持。对黄玉某、李某某的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下：

一、确认原告襄阳东湖高新投资有限公司与被告黄玉某、李某某于2015年4月22日所签合同编号为XY2015080327的《商品房买卖合同》已于2018年7月31日解除；
二、被告黄玉某、李某某自本判决生效之日起十日内，向原告襄阳东湖高新投资有限公司返还位于襄阳高新区邓城大道学府佳园第5幢1单元5-1-12-2号的房屋，并协助办理该房屋的解除网签备案手续；
三、被告黄玉某、李某某自本判决生效之日起十日内向原告襄阳东湖高新投资有限公司偿还代付的借款本金153545.16元、利息6882.42元及违约金7677.26元，合计168104.84元；
四、驳回原告襄阳东湖高新投资有限公司的其他诉讼请求;
五、驳回反诉原告李某某、黄玉某的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间完成其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费3660元、反诉费4400元、财产保全费2760元，合计10820元，由被告李某某、黄玉某负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。

审判长 臧玉红
人民陪审员 张财
人民陪审员 时金爱

书记员： 闫莉敏