襄樊市东彩塑钢有限公司、随州市棉花原种场买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：襄樊市东彩塑钢有限公司。住所地：湖北省襄阳市尹集乡凤凰村。法定代表人：刘东方，总经理。委托诉讼代理人：董自先，随州市忠信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：随州市棉花原种场。住所地：湖北省随州市曾都区八里岔。法定代表人：韩波，场长。委托诉讼代理人：孙雷骁，湖北常泰律师事务所律师。

上诉人襄樊塑钢公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、原审认定合同无效错误。上诉人系2005年经市区两级政府招商到随州，购买了诉争房屋、土地并用于生产经营，没有改变房屋用途和土地性质。上诉人的行为系经政府批准的行为。上诉人受让划拨土地使用权后，多次要求被上诉人协助办理有关变更登记手续，因被上诉人协助不利、区划变更等原因，以致不能办理。一审时，被上诉人提供了随州市临时建设许可证，该证是被上诉人采取遮盖方式复印，被上诉人不能提供原件，不应采信。即使被上诉人能提供原件，但该证签发时间为1998年12月11日，距2005年房地产转让有七年之久，且与上诉人相邻地产已办理产权登记。一审认定合同无效依据的法律不应适用。不动产转让合同，政府只对内容进行审查审批，不是禁止性规定，登记与否不影响合同效力。上诉人受让房地产时取得了房屋所有权和土地使用权，上诉人没有改变房地产使用性质，不属于《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项、《最高人民法法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条调整范围。2、一审按被上诉人主张的损失数额确定上诉人的损失错误，应考虑上诉人被招商到随州的全部损失，含襄樊投资损失，损失数额应由评估机构按现行市场价值因素确定。3、本案系当地政府操纵的案件，原审结果不公平、公正。被上诉人2005年按市区两级政府安排，转让诉争房产给上诉人使用，即使转让有瑕疵，也应由上诉人主张。被上诉人的起诉，系因拆迁政府安排，不得不为。当地政府干越法院独立行使审判权，一审多次出现在一审法院，损害了一审法院的独立公正行使审判权。上诉人系随州招商企业，为当地政府提供了就业岗位100余个。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第七条规定：认真履行在招商引资、政府与社会资本合作等活动中与投资主体依法签订的合同。当地政府应遵循诚信原则，依法行政。如确因城市建设需要，上诉人会予以配合，当地政府应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序办理，不应滥用职权，操纵诉讼，违约、毁约。被上诉人棉花原种场辩称:一、原审适用法律正确：1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，诉争土地作为划拨土地转让，未经有批准权的人民政府批准，有关合同无效。2、根据随州市规划局于1998年12月11日向棉花原种场下发了《随州市临时建设许可证（城管临字9861号）》，诉争房屋系临时建筑，有效期为两年。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定“临时建筑应当在批准使用期限内自行拆除”。《湖北省城乡规划条例》的四十四条第二款“临时建筑不得办理房屋产权登记”的规定，不能办理产权登记。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”的规定，故该房屋转让违法。二、被上诉人自愿补偿，符合规定。合同无效，双方均有过错，故上诉人依据具有资质的评估报告，自愿进行补偿，符合规定。原审原告棉花原种场诉称，2005年5月30日，我场与被告签订《项目合同书》，合同约定：我公司将其所建的16间门面房以每间8000元共计12.8万元出售给被告改造建厂，被告承担建厂、办证、管理、经营的一切费用。合同签订后，被告便占用上述房屋及土地进行经营活动，并私自建设了部分钢构房屋。后因城市规划原因，经相关部门调查核实，发现原告转让给被告的门面房系临时建筑（有效期为1998年12月11日至2000年12月10日止），土地性质为国有划拨土地。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款、《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条之规定，无法办理产权过户手续，导致合同无法履行。为此，特诉请法院判决：1、依法解除原、被告间于2005年5月30日所签订的《项目合同书》，并自愿承担违约责任；2、责令被告返还占有原告的门面房16间及所有土地；3、本案诉讼费由被告承担。后原告将诉讼请求第1、2项变更为：请求法院判决确认原、被告双方买卖门面房16间和土地违法及2005年5月30日所签订的《项目合同书》无效，并返还房屋和土地。原审查明，被告襄樊塑钢公司于2005年1月26日在襄阳市工商行政管理局注册登记，2005年经随州市人民政府招商引资迁往随州市经营。2005年5月30日，原告棉花原种场（称甲方）与被告襄樊塑钢公司（称乙方）签订《项目合同书》，内容为：“为落实市委、市政府招商引资政策，经市科技局、区农业局协调，乙方决定在甲方现交通大道南端种子公司北侧16间门面房处投资建厂。经甲乙双方协商签订如下投资协议书。1、甲方将其所建16间门面房以每间8000元出售给乙方改造建厂，此款共计12.8万元，合同签订时付清此款。2、甲方该处（东：铁路红线；西：交通大道东红线；南：种子公司交界；北：北水沟南沟沿线；东西距75.5米，南北距59.5米）所属土地交乙方办厂。3、在政策允许的情况下，甲方将该处所属土地整体出售给乙方，售价35万元。此款在合同签订后10日内乙方支付10万元，下余25万元在2005年底前结清。乙方逾期支付按每日20元支付违约金给甲方。甲方协助乙方办理有关证件。4、乙方独立承担建厂、办证、管理、经营的一切费用。此协议双方共同遵守。合同未尽事宜双方另签合同。”合同签订后，被告襄樊塑钢公司陆续向原告棉花原种场支付购房款12.8万元、土地转让费35万元。随后，原告将合同约定的房屋及土地交由被告经营使用，被告并新建了门面房1间和二号车间。2015年12月9日，随州市曾都区城乡规划建设局《关于刘东方房屋认定情况说明》认定：刘东方（即襄樊塑钢公司）续建的1间门面房（面积为45.12㎡）和二号车间（面积为449.92㎡）为违法建筑。另查明，原告向被告出售的门面房16间属临时建筑，该房兴建时，原随州市规划局于1998年12月11日向棉花原种场下发了《随州市临时建设许可证（城管临字9861号）》，有效期为两年。原告向被告转让的土地有国有土地使用权证[随国用（2006）第20号]，土地使用权人为随州市棉花原种场；使用权类型为划拨。本案在诉讼过程中，原告棉花原种场向法院出具《承诺书》和《说明》，其主要内容为：若被告襄樊塑钢公司返还原告售出的土地及房屋，原告自愿给予被告襄樊塑钢公司（刘东方）所有损失（含已付款孳息）等经济补偿共计9173874元。原审法院认为，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效；合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告棉花原种场与被告襄樊塑钢公司于2005年5月30日签订的《项目合同书》约定转让的房屋属临时建筑、转让的土地系划拨且未经有批准权的人民政府批准，故该合同应属无效，被告襄樊塑钢公司应当返还依合同约定占用原告位于交通大道南端种子公司北侧的门面房及土地，原告棉花原种场返还被告购房款和土地转让费共计478000元及相应孳息。原告明知其售给被告的房屋属临时建筑、转让的土地系划拨，而被告未严格查看其所购房屋及受让土地的性质，双方便草率签订房屋买卖、土地转让合同并导致无效，对此，原、被告均有过错。鉴于本案诉讼中原告棉花原种场自愿退还所收被告襄樊塑钢公司购房款、土地转让费47.8万元（含孳息）及补偿新建地上附属物等经济损失共计9173874元，法院予以认可。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、原告随州市棉花原种场与被告襄樊市东彩塑钢有限公司于2005年5月30日签订的《项目合同书》无效；二、被告襄樊市东彩塑钢有限公司于2018年5月30日前返还原告随州市棉花原种场位于交通大道南端种子公司北侧门面房16间及所属土地；三、原告随州市棉花原种场于判决生效之日起五日内给付被告襄樊市东彩塑钢有限公司9173874元（包括退还所收房款、土地转让费及相应孳息，补偿新增门面房、车间等全部经济损失）。案件受理费1000元，由原告随州市棉花原种场负担500元，被告襄樊市东彩塑钢有限公司负担500元。本院对一审查明的事实予以确认。对上诉人上诉争议焦点，本院综合评判如下：
上诉人襄樊市东彩塑钢有限公司（以下简称襄樊塑钢公司）为与被上诉人随州市棉花原种场（以下简称棉花原种场）买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初3672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人襄樊塑钢公司的法定代表人刘东方及其委托诉讼代理人董自先,被上诉人棉花原种场的委托诉讼代理人孙雷骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，关于本案房屋是否系临时建筑问题。被上诉人提出上诉人提供的随州市临时建设许可证系复印件，不应采信。经查，该证据虽是复印件，但2015年12月9日，随州市曾都区城乡规划建设局《关于刘东方房屋认定情况说明》也作出了与该证据内容一致的认定，即认定本案转让房屋系临时建筑，故上诉人上诉称其购买的房屋并非临时建筑的主张，本院不予支持。关于本案是否属于未经人民政府批准的土地转让问题。本院认为，上诉人购买诉争房地产，系因有关单位执行随州市人民政府招商引资政策而发生，可见人民政府对此是知情和同意的，此种情况下不应认定上诉人购买诉争房地产没有经过人民政府批准。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定。关于划拨土地转让未经人民政府批准的效力问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”由此可见，有关不动产物权转让的合同，政府作为行政主管部门，其仅对其有审批权限的内容进行审查审批，此并非禁止性法律规定，并不影响双方当事人签订合同的效力认定。故而本案中所涉房屋在转让时即使未取得人民政府审批，但上诉人并未改变该土地的使用性质，双方签订的书面合同也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定为合同无效的情形。同时，即使上诉人在其合法购买的土地上违法加建房屋，但该违法行为属于人民政府管理范围，不影响房屋买卖合同的效力和上诉人对诉争土地的使用权。原审认为合同无效而做出判令双方返还财产的判决错误，应予纠正。关于临时建筑转让的效力问题。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本院认为，双方买卖的主要标的为土地使用权，有关临时建筑不得取得产权登记的规定，系湖北省地方性法规的规定，不属于法律、行政法规的规定，且只是管理性规定，不应据此认定合同无效。同时，本院认为，双方买卖的主要标的为土地使用权，且临时建筑过期后的处理问题，系管理性规定，故临时建筑是否过期问题，系人民政府行政管理范围，不属于人民法院审查范围，不影响买卖合同的效力和上诉人对诉争土地的使用权。再者，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，被上诉人作为土地使用权人及房屋出卖人，其以出卖标的物为过期临时建筑、出卖人无所有权和处分权为由主张合同无效和解除以及返还房地产的主张，违反诚信原则和上述规定，本院不予支持。综上，原判认定事实基本清楚，但实体处理不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初3672号民事判决；二、驳回随州市棉花原种场的诉讼请求。一审案件受理费1000元，由随州市棉花原种场负担；二审案件受理费8470元，由随州市棉花原种场负担。本判决为终审判决。

审判长　　詹君健
审判员　　周　鑫
审判员　　李　超

书记员：何沛俊