褚某某与香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

褚某某
香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司
贡玉生（河北北方国立律师事务所）

原告:褚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县永兴区。
被告:香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司，住所地香河县新开大街路南泰安佳园东侧。
法定代表人:平云虎，该公司经理。
委托诉讼代理人:贡玉生，河北北方国立律师事务所律师。
原告褚某某与被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告褚某某、被告委托诉讼代理人贡玉生到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告褚某某向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行与原告签订的委托经营管理协议书；2.判令被告给付原告租金32191.65元及相应利息；3.判令被告将涉案房屋进行装修；4.诉讼费用由被告承担。
事实和理由:原告于2013年4月29日与被告签订了商品房买卖合同及委托经营管理协议，协议约定按实际购房金额214611元为基数给付租金，逐年按5%、10%、15%、16%、17%、18%、19%的比例进行支付，七年返清全部房款，且约定被告对涉案房屋进行装修。
合同签订后，被告未按协议约定如期履行给付房租的义务，2015年4月29日至2016年4月29日的租金32191.65元经多次催要至今未付，亦未对涉案房屋进行装修。
原告为维护其合法权益，故提起诉讼。
被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司辩称，委托经营管理协议是租赁协议，约定租金是房价款的100%，我公司是出售商品房的开发商。
根据建设部第88号令，商品房销售管理办法第11条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
故该协议内容违法，应依法予以解除。
现租赁物未交付，我公司已支付部分租金，并于2016年6月6日通知原告解除该协议，故同意支付部分租金，但要求法院依法解除双方签订的协议。
本院认为，原、被告签订的委托经营管理协议和商品房买卖合同是一个不可分割的整体，其本质内容就是变相返本销售，这种行为是《商品房销售管理办法》明令禁止的商品房销售行为，也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的立法本意，应当予以匡正，故本院依法确认原、被告之间的商品房买卖关系成立，委托经营管理协议应终止履行。
本院结合原告购房后未实际取得房屋的事实，认为已返还的租金不宜再退还，未返的部分亦不宜再继续返还。
且根据公平原则，类比原告购买的此类商品房比同期同类正常销售的商品房价格要高，被告还应补偿原告因此造成的经济损失，本院酌情认定以原告所交房款214611元的30%计算补偿款为宜，即应为64383.3元。
进而，原告要求继续履行委托经营管理协议，支付租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。
庭审中，原告要求被告对涉案房屋进行装修，被告有异议，且原告未提供证据证明其主张成立，故本院对该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条  、《商品房销售管理办法》第十一条之规定，判决如下:
一、原告褚某某与被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司签订的委托经营管理协议于判决生效后终止履行。
二、被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司于判决生效后五日内给付原告补偿款64383.3元。
三、驳回原告褚某某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取303元，由被告负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于廊坊市中级人民法院。

本院认为，原、被告签订的委托经营管理协议和商品房买卖合同是一个不可分割的整体，其本质内容就是变相返本销售，这种行为是《商品房销售管理办法》明令禁止的商品房销售行为，也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的立法本意，应当予以匡正，故本院依法确认原、被告之间的商品房买卖关系成立，委托经营管理协议应终止履行。
本院结合原告购房后未实际取得房屋的事实，认为已返还的租金不宜再退还，未返的部分亦不宜再继续返还。
且根据公平原则，类比原告购买的此类商品房比同期同类正常销售的商品房价格要高，被告还应补偿原告因此造成的经济损失，本院酌情认定以原告所交房款214611元的30%计算补偿款为宜，即应为64383.3元。
进而，原告要求继续履行委托经营管理协议，支付租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。
庭审中，原告要求被告对涉案房屋进行装修，被告有异议，且原告未提供证据证明其主张成立，故本院对该主张不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条  、《商品房销售管理办法》第十一条之规定，判决如下:
一、原告褚某某与被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司签订的委托经营管理协议于判决生效后终止履行。
二、被告香河县城镇房地产综合开发有限公司香海分公司于判决生效后五日内给付原告补偿款64383.3元。
三、驳回原告褚某某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取303元，由被告负担。

审判长：邳万树

书记员：张宗杰