袁某某与上海巍某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：袁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。
　　委托诉讼代理人：王京玲，上海卓勤律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：唐世涛，上海鼎添律师事务所律师。
　　被告：上海巍某物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：朱明华，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王颂华，上海市润华律师事务所律师。
　　原告袁某某诉被告上海巍某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法由审判员刘琳独任审理。审理中，本院根据原告的申请对被告的财产进行了保全。本案分别于2019年3月4日及3月21日公开开庭进行了审理，原告袁某某委托诉讼代理人王京玲、唐世涛(第二次开庭未到)、被告上海巍某物业管理有限公司委托诉讼代理人王颂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告袁某某诉称：2018年5月22日,原、被告签订租赁合同,约定被告将位于上海市青浦区赵巷镇置旺路沿街建筑面积约为2,000平方米的x号会所(实为x号)和车位以及建筑面积为775平方米的商铺、户外场地出租给原告用于作为教育产业使用。租赁期限为13年,自2018年6月1日起至2031年5月31日止。商铺、会所及户外场地,第一、二、三年度租金及使用费为年人民币360万元,第四年度起在第一年度使用费基础上每3年环比递增6%。车库：第一至第三年度使用费为每个车位每个月400元,其后每3年按环比递增6%。租赁期间，甲方提供乙方10个免费车位使用。关于租金及使用费的支付方式和时间,双方约定,除首期租金及使用费外,乙方按三个月的租金及使用费为一个支付周期。乙方在每一支付周期起始日的二十天前向甲方一次性足额支付租金及使用费。合同同时约定,在租赁合同签订之日起十天内,乙方向甲方支付270万元,其中相当于三个月的租金及使用费作为履约保证金,包括商铺和会所的履约保证金及六个月的租金计使用费(即2018年9月1日至2019年2月28日止之租金)。已支付的50万元定金,自动转化为租金,不足部分由乙方补足。关于装修期及免租期,合同约定,自2018年6月1日起至2018年8月31日为商铺会所装修期;自2019年9月1日起至2019年9月30日为商铺会所免租期;自2020年9月1日起至2020年9月30日为商铺会所免租期。因原告签订本租赁合同的目的系作为教育产业使用,签订租赁合同时原告正在与其他合作伙伴申请成立公司,因此,原告与被告协商后,双方在租赁合同第十六条第五项中特别约定：“因乙方经营需要,需变更合同主体的(变更顺序如下：1、袁某某;2、袁某某为股东之一的有限公司;3、袁某某作为股东之一的有限公司投资的幼儿园有限公司)，甲方应予以配合。”租赁合同签订后,原告按约向被告支付了租金及物业费等合计3,035,160元。被告在收到原告支付的款项后,将建筑面积为2,000平方米的会所交付给了原告,原告接手后开始进行装修,并委托设计公司进行装修设计,同时与开展合作筹办教育项目的外国公司开始洽谈合作业务等工作。然而自2018年5月双方签订租赁合同至今,已过去半年多时间,被告以种种借口迟迟不将建筑面积为775平方米的商铺交付给原告。更令人无法接受的是,涉案的755平方米商铺,被告根本无权转租。经了解,2018年9月1日,上海千达汽车修理有限公司(以下简称：千达公司)已将该755平方米商铺中的504平方米出租给了案外人上海赵巷置业有限公司(以下简称：赵巷置业公司)。经查,本案涉诉房屋,实际产权人系上海清池房地产开发有限公司(以下简称：清池房产公司),2016年12月,清池房产公司将该物业委托给了上海久远物业管理公司(以下简称：久远物业公司)管理和经营,后久远物业公司将该房屋出租给了千达公司,并在与千达公司签订的合同中明确约定,不得将该物业整体转租他人使用,且租赁期限为10年,期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止。如千达公司违约,出租人有权无条件终止合同。根据以上事实,原告认为,被告明知自己没有完全履行合同的能力,还与原告签订涉诉房产租赁合同,并收取原告巨额租金,其行为不仅有违诚实信用的原则,而且严重侵害了原告的合法权益。原告自接收租赁合同约定的2,000平方米会所后,已为启动该教育项目投入了大量的人力、物力和财力,然而,现在却出现了被告不能交付755平方米商铺的情况,这将直接导致原告签订本租赁合同的目的最终无法实现。此外更大的隐患是,作为实际管理和经营涉诉房产的出租人久远物业公司依据合同约定,可因承租人千达公司的违约转租而导致原告与被告之间签订的租赁合同随时被终止履行。届时,原告投入巨资实施的该教育项目将会半途而废,由此给原告造成无法挽回的更大损失。根据《中华人民合同法》第九十四条第(四)项规定,被告的违约行为已明显导致原告无法实现合同目的。为维护原告的合法权益,现原告依法提起诉讼,要求：1、判令解除原、被告于2018年5月22日签订的租赁合同；2、判令被告退还原告已支付的租金180万元、保证金90万元、物业费67,200元及物业费押金39,960元、围墙款228,000元；3、判令被告赔偿原告经济损失共计2,098,323.39元。审理中，原告表示原告的经济损失虽已超出违约金的约定，但不要求按实际损失主张，要求按合同约定支付违约金，故原告变更第三项诉请：要求被告赔偿原告违约金180万元。
　　被告上海巍某物业管理有限公司辩称：不同意原告诉请。原告没有按照合同约定履行合同义务，根据合同约定2018年11月份，原告应该完成会所装修，实际原告未在规定期内完成装修，被告已经按约将绝大部分承租范围交付给原告，剩余的仅为400多平米商铺。合同约定商铺是可以暂缓交付的，被告已经交付了大部分租赁范围，仅部分商铺未交付。且即使部分商铺未按约交付，原告也是盈利的，不会导致原告合同目的无法实现。原告盈利是以招生满员为前提的，实际上刚开设的幼儿园不可能招满学生，原告最初经营幼儿园不需要使用全部租赁面积。故被告延迟交付部分商铺的行为不构成根本违约，原告主张解除合同没有依据，被告要求继续履行合同。
　　经审理查明：位于青浦区嘉松中路6633弄会所、沿街商铺、地下车库产权登记在青池房产公司名下。2018年5月22日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)，双方签订《租赁协议》一份，约定乙方承租甲方位于上海市青浦区赵巷镇置旺路沿街，包括：1、225号会所(约2,000平方米)；2、225号地下车库，车位54个；3、商铺(建筑面积约为775平方米，具体以平面图为准)；4、户外场地，具体见户外平面图。租赁用途为教育相关产业使用。租赁期限13年，自2018年6月1日至2031年5月31止。乙方在2018年6月1日前办理该物业交接手续。装修期及免租期：自2018年6月1日起至2018年8月31日为商铺会所装修期;自2019年9月1日起至2019年9月30日为商铺会所免租期;自2020年9月1日起至2019年9月30日为商铺会所免租期；车库无装修期及免租期。甲方同意装修期内免除乙方租金及使用费，但仍需缴纳物业费，并承担使用该物业发生的其他费用。装修期到期后，乙方应按约支付甲方租金及使用费。双方同意按如下标准支付使用费：商铺、会所及户外场地,第一、二、三年度租金及使用费为每年360万元,第四年度起在第一年度使用费基础上每3年环比递增6%。车库：第一至第三年度使用费为每个车位每个月400元,其后每3年按环比递增6%。租赁期间，甲方提供乙方10个免费车位使用。关于租金及使用费的支付方式和时间,双方约定,除首期租金及使用费外,乙方按三个月的租金及使用费为一个支付周期。先付后用。乙方在每一支付周期起始日的二十天前向甲方一次性足额支付租金及使用费。合同同时约定,在租赁合同签订之日起十天内,乙方向甲方支付270万元,其中相当于三个月的租金及使用费作为履约保证金,包括商铺和会所的履约保证金及六个月的租金计使用费(即2018年9月1日至2019年2月28日止之租金)，已支付的50万元定金自动转为租金，不足部分乙方补足。甲方向乙方提供开发商、甲方、物业、业委会关于同意会所做教育相关产业用途的会议纪要。乙方支付的物业管理费、建筑垃圾清运费等由甲方收取。物业管理费标准为每日每平方米4.8元，每月13,321元。物业管理费每三个月一付，在每一支付周期起始日的二十天前向甲方支付。乙方必须保留会所内喝茶、咖啡及休闲部分，并承担装修及设备提供等费用，在2018年11月30日前完成装修并可让甲方对外开放。本协议生效后，任何乙方违反本协议约定致使协议提前终止的，应向对方支付违约期间标准六个月租金作为违约金。甲方未按约定时间并经乙方书面催告60天后仍未交付该房屋的，按逾期每天100元，向乙方支付违约金。(底层沿街商业面积，由于物业公司需要搬进一楼，工程部尚有遗留问题需要解决，因此，范围确定，移交分批。移交以甲方提前一个月书面通知为准，单价以届时标准计算为准，免租期仍为五个月)。
　　合同签订后，被告将会所钥匙交给原告进行装修，原告按约支付租金180万元、保证金90万元、物业费67,200元、物业费押金39,960元。原告接收后委托他人进行了用于经营幼儿园的装修设计，并对会所进行了部分拆除，对户外场地进行了灌木及杂草的拔除，尚未正式进行装饰装修，对于车库尚未投入使用。原告委托被告修筑围墙并支付被告围墙款228,000元。除此之外，原告还招聘了工作人员等。原告为经营学校进行相应的准备工作，产生了相应的费用。
　　2018年8月9日，被告向原告发书面材料表示商铺部分建筑面积350平方米于2018年8月1日可以交付使用。原告收到该材料后表示不同意接收部分面积，要求交付合同约定的全部面积。
　　2018年12月21日，被告工作人员崔玉来接受青浦分局赵巷派出所询问时表示：嘉松中路6633弄别墅内会所及地下车库属于青池房产公司，由其子公司久远物业公司管理。被告自千达公司处租赁了涉案会所、地下车库，租期至2026年5月31日止。被告与千达公司签订租赁协议前，赵巷置业公司已经租赁了部分场地用来办公，其租期至2018年8月30日止，千达公司承诺只要合同到期，赵巷置业公司使用的房屋就会移交给被告。被告已将涉案会所、地下车库出租给了袁某某用来经营学校(昆山加拿大国际学校)。根据合同，除赵巷置业公司使用的房屋之外，其他已经全部交接，待赵巷置业公司合同到期搬走后，全部交清。但赵巷置业公司至今未搬离，不清楚千达公司是否和赵巷置业续签了合同。
　　2018年12月25日，千达公司工作人员苗见春接受青浦分局赵巷派出所询问时表示：开发商青池公司授权久远物业公司就涉案会所、沿街商铺、地下车库对外出租给千达公司，约定租期至2026年12月31日。千达公司接手后，因赵巷置业公司已经自久远物业公司处租赁了沿街商铺，故千达公司与赵巷置业公司于2017年4月就沿街商铺签订了租赁合同，约定租期至2018年8月31日止。2018年4月，千达公司将涉案会所、沿街商铺、地下车库转租给被告，但因赵巷置业公司租赁了沿街商铺尚未到期，故千达公司未将该沿街商铺交付被告。租期届满后，赵巷置业公司并未搬离。经多方协商，千达公司与赵巷置业公司续签了为期一年的租赁协议，将租期延至2019年8月31日止。故千达公司无法将沿街商铺交付被告。
　　合同履行过程中，原告多次催促被告交付商铺，但被告至今未将约定面积的商铺交付原告，亦无法确定具体的交房时间。
　　审理中，原告租赁涉案房屋用于经营幼儿园并成立了上海桓德文化传播有限公司，该公司表示同意以原告的名义向被告主张权利。被告亦同意由原告作为承租人起诉。
　　以上查明的事实，由原被告的陈述、租赁协议、支付凭证、询问笔录等证据予以证明，上述证据经庭审质证属实，本院予以确认。
　　根据查明的事实，本院认为：原、被告就涉案会所、商铺等签订的租赁协议系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守。虽合同未明确约定商铺的交付时间，但根据当事人的陈述及在案证据，足以证明双方签订协议时约定商铺的交付时间为赵巷置业公司租期届满搬走后，当时赵巷置业公司尚未续签合同，原租期于2018年8月30日届满，故被告有理由相信其接收商铺的时间为2018年8月30日之后的合理期限内。原、被告合同签订后，因赵巷置业公司续签了合同，将租期延至2019年8月31日，导致被告至今未能将商铺全部交付原告使用，且无法确定具体的交房时间，必然影响原告的经营计划。被告主张其已经向原告交付了部分商铺，因被告未就此提供证据予以证明，且原告不予确认，故本院对其主张难以采信。虽被告曾提出交付350平方米的商铺，但因原告租赁用途为学校，其装修设计亦作为整体进行，被告仅交付小部分面积的商铺无法满足原告的装修使用，故原告拒绝接收该部分面积，并无不当。被告因案外人的原因无法交付全部商铺，仍构成违约，应向原告承担违约责任。关于被告是否构成根本违约，原告主张因原告经营国际学校投资大，如果不能全部交付，导致教室减少，影响招生工作，导致利润缩小，继续经营无法达到预期的盈利，合同目的无法实现，故被告构成根本违约，本院认为原告意见合理有据，应予以采纳。被告构成根本违约，原告有权单方解除合同并要求被告返还已付款项及承担违约责任。合同解除后，原告理应将被告已交付的会所钥匙返还被告，关于户外场地及地下车库，因无需原告配合，被告可自行收回。关于合同约定的违约金标准，原告主张为经营学校进行的准备工作及花费为其实际损失并提供了相应的证据予以证明，该标准并未过分高于其实际损失，故本院不予调整。综上，原告诉请均合法有据，本院予以支持。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三、四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
　　一、原告袁某某与被告上海巍某物业管理有限公司签订的《租赁协议》解除；
　　二、被告上海巍某物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告袁某某租金1,800,000元、保证金900,000元、物业费67,200元、物业费押金39,960元、围墙款228,000元；
　　三、被告上海巍某物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁某某合同解除违约金1,800,000元；
　　四、原告袁某某应于本判决生效之日起十日内返还被告上海巍某物业管理有限公司位于青浦区嘉松中路XXX弄XXX号会所的钥匙。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费45,481.28元，减半收取22,740.64元，保全费5,000元，均由被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  琳

书记员：赵晓霞