袁某某与王某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告袁某某。
委托代理人陈敬义，系黄石市磁湖法律服务所法律工作者，系特别授权。
被告王某某。
委托代理人张云，系湖北鸣伸律师事务所律师，系特别授权。
第三人丁枝。
委托代理人殷玥，系湖北鸣伸律师事务所律师，系特别授权。

原告袁某某诉被告王某某、第三人丁枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成由审判员张某任审判长，人民陪审员马国某、刘某参加的合议庭，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。2016年2月19日，丁枝申请为本案第三人参加诉讼。原告袁某某及其委托代理人陈敬义、被告王某某的委托代理人张云、第三人丁枝的委托代理人殷玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，王某某与丁枝1961年10月1日结婚，现仍系夫妻关系。1998年房改中，王某某、丁枝共同向湖北拖拉机厂购买了黄石市下陆区老下陆神牛路新建××号房屋（房屋面积为55.73平方米，房屋售价为7428.29元）并办理了过户登记手续，该房屋登记在王某某名下。2008年5月1日，王某某与袁某某签订《协议书》，约定：王某某将黄石市下陆区老下陆神牛路新建10-28号房屋以30000元价格出售给袁某某；王某某现在正在补办该房产权证，需要到12月30日才能办好，先将补办房产证收据、职工投资建房居住证、身份证复印件交给袁某某，袁某某暂付20000元，剩余10000元等房产证补办后，双方办理该房过户手续后支付；过户费2000元以内由袁某某负担，超过2000元部份由王某某负担；如果过不了户，王某某退还袁某某支付的20000元，该房屋按每月70元计算房租；王某某收到袁某某支付的20000元后，将钥匙交给袁某某，房屋属于袁某某，如果袁某某未在12月30日收到房产证，袁某某有权取消剩余10000元，房屋属于袁某某。王某某与袁某某均在该协议上签名。协议签订后，袁某某依约给付王某某20000元现金并在该房屋居住至今。袁某某至今未能办理涉案房屋过户登记手续，故而成讼。本案诉讼中，袁某某认为丁枝在其与王某某签订涉案《协议书》现场，并知晓出售涉案房屋事宜。丁枝则表示从始至终对王某某出售涉案房屋的事情并不知情，其本人从2000年开始就在深圳居住至今，亦未在王某某与袁某某签订涉案《协议书》现场，一直认为涉案房屋系出租，并对出售涉案房屋表示绝不认可。

本院认为，1、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，涉案黄石市下陆区老下陆神牛路新建10-28号房屋系被告王某某、第三人丁枝婚姻存续期间取得，虽登记在被告王某某名下，但仍属被告王某某与第三人丁枝夫妻共有财产。被告王某某未经第三人丁枝同意，自行与原告袁某某签订的《协议书》中关于买卖涉案房屋的条款属效力待定，此后未能征得第三人丁枝的追认，故原、被告双方在该《协议书》中约定买卖涉案房屋的条款无效，故本院依法对第三人丁枝提出的“袁某某与王某某于2008年5月1日签订的《协议书》中约定王某某自行将属于其与丁枝共有的涉案房屋出售给袁某某，未获得丁枝的追认同意，属无权处分，故该协议书中关于买卖涉案房屋的相关条款均无效”陈述意见予以支持。2、从原、被告双方在涉案《协议书》中约定“如果过不了户，王某某退还袁某某支付的20000元，该房屋按每月70元计算房租”的条款中不能排除原告袁某某明知涉案房屋系被告王某某与第三人丁枝夫妻共有财产等因素将导致涉案房屋无法进行房屋产权变更登记的可能，故涉案《协议书》中附加了“如过不了户”则由买卖涉案房屋转为租赁涉案房屋的条款，因第三人丁枝未同意出售涉案房屋，以致原告袁某某至今无法办理涉案房屋过户手续，但第三人丁枝认可出租涉案房屋，故本院依法对被告王某某提出的“涉案协议不是房屋买卖合同实际应为房屋租赁合同”抗辩理由予以支持。3、庭审中，第三人丁枝表示其不知道被告王某某将涉案房屋出售给原告袁某某，认为涉案房屋从未出售仅出租，原告袁某某提交的证据不足以证实第三人丁枝对售房一事知悉并同意，故本院依法对原告袁某某主张第三人丁枝知晓并同意出售涉案房屋的主张不予采信。综上，被告王某某与原告袁某某就买卖涉案房屋等签订的涉案《协议书》中关于买卖涉案房屋的相关条款未能征得该房屋共有人第三人丁枝的追认同意，被告王某某擅自处理作为夫妻共有财产的涉案房屋的行为无效，虽原告袁某某长期在涉案房屋中居住，但不能排除其基于双方在协议书中买卖不成即租赁的合意，且涉案房屋并未办理产权登记变更手续，原告袁某某不符合不动产善意取得相关规定，故涉案房屋不属于原告袁某某所有，仍属被告王某某与第三人丁枝共有，原告袁某某要求被告王某某限期履行涉案房屋过户义务的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百零六条之规定，判决如下：

驳回原告袁某某的全部诉讼请求。
本案受理费减半收取人民币1150元，由原告袁某某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币2300元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，帐号：17×××18，户入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　张　蓉 人民陪审员　　马国荣 人民陪审员　　刘秋香

书记员：詹璐