衡水盛某房地产开发有限公司、张某某二审民事判决书

上诉人（原审原告）：衡水盛某房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市昌明南大街458号1幢2层2001-2016室。法定代表人：张亮，董事长。被上诉人（原审被告）：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住山西省太原市杏花岭区。委托代理人：张方方，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省景县，系张某某之妹。原审第三人：周慧君，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。

衡水盛某房地产开发有限公司上诉请求：1.请求对衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初2262号民事判决进行纠正，即判令不得执行衡水市桃城区人民法院作出的（2016）冀1102执387号之二执行裁定；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决以“第三人周慧君向原告支付了全部房款，且在衡水市住房和城乡建设局办理了预售合同备案登记”，即认定对涉案房屋的查封、拍卖并无不当，属于认定事实错误。首先，“预售合同备案”仅是政府部门为了规范房地产市场而设立的行政程序，与“房屋产权证的办理”效力有着本质区别，而物权法的基本原则是物权法定，不动产以产权证载明的主体为权利主体。涉案房屋在未办理产权证之前，第三人对涉案房屋没有所有权，法院执行部门可以进行预查封，但不应当进行拍卖。第二，第三人周慧君是以按揭付款的方式购房，其所借房款是以上诉人承担保证责任为基础的。周慧君已经多期拖欠银行按揭款，且在一审庭审中明确表示不再履行偿还贷款义务。依据双方签订的商品房买卖合同补充协议第三条第一款第五项规定，在房屋产权证办理完毕之前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同。上诉人拥有单方解除合同权，且已经在衡水市桃城区人民法院就解除事宜起诉，这就使得桃城区法院执行庭没有了执行拍卖的基础。因此，本案不能依据支付房款认定周慧君拥有了涉案房屋产权。二、一审法院认为“（2016）冀1102执387号之二执行裁定书已生效，使原告主张成为不能”的认定，剥夺了案外人在执行异议中的合法权益，与法律规定相悖。案外人认为执行行为违法的，有权提出执行异议。如按照一审法院的认定，所有执行裁定均为作出即生效，无疑是剥夺了案外人执行异议的权利，这明显与法律相违背。张某某答辩称：这个房子本身就是周慧君交纳的房款，法院也已经拍卖了。一审判决正确，应该维持。周慧君未向本院陈述意见。衡水盛某房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、不得执行衡水市桃城区人民法院作出的(2016)冀1102执387号之二号执行裁定；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告张某某与第三人周慧君等民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理，2015年12月27日作出（2015）衡桃民二初字第410号民事判决书，判决第三人周慧君等人偿还被告借款150万元及利息。第三人周慧君未履行民事判决书所确定的义务，被告张某某向本院申请强制执行。2016年3月28日，本院依法查封了登记在第三人周慧君名下位于衡水恒大城小区4幢1单元6层603号的房产一套，并于2017年2月19日作出了(2016)冀1102执387号之二号执行裁定书，将涉案房屋的所有权转移于买受人，该裁定已生效。原告盛某公司提出了执行异议，本院于2017年4月22日作出（2017）冀1102执异39号执行裁定书，驳回原告的执行异议。一审法院认为：被告张某某与第三人周慧君的债权债务已经生效的法律文书所确认，第三人周慧君等人应偿还被告借款本金150万元及利息，因第三人周慧君未履行判决所确定的义务，故本院对第三人周慧君名下房产的查封合法有据。原告与第三人于2014年10月30日签订商品房买卖合同，原告将衡水市顺兴街恒大城4幢1单元6层603室房产售于第三人周慧君，第三人周慧君向原告支付了房款，且在衡水市住房和城乡建设局办理了预售合同备案登记，故本院对涉案房屋的查封、拍卖并无不当，且本院作出(2016)冀1102执387号之二号执行裁定书已生效，使原告主张不得执行衡水市桃城区人民法院作出的(2016)冀1102执387号之二号执行裁定成为不能。其诉讼请求应予驳回。据此，一审法院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告衡水盛某房地产开发有限公司的诉讼请求。诉讼费7864元，由原告衡水盛某房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据双方当事人在一审中提供的证据，结合庭审中的陈述，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年10月30日，盛某公司与周慧君签订《商品房买卖合同》，约定盛某公司将其开发建设的衡水恒大城小区4#楼1单元6层603室销售给周慧君，该房产建筑面积93.61平方米，总房款475635元。合同约定的付款方式为：签订合同时交纳首付房款30%，即148135元，银行贷款60%，即28万元，剩余10%即47500元，待配套设施全部竣工经有买受人代表参加的验收并确认合格后收取。双方同时签订了合同补充协议作为《商品房买卖合同》附件四，其中，第三条作为付款方式的补充，该条第一款第5项规定：“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……”上述《商品房买卖合同》已经在房管部门备案。之后，周慧君向盛某公司交付首付款，并由盛某公司提供保证担保，在中国银行衡水车站支行贷款28万元，向盛某公司交付了全部购房款。周慧君在偿还中国银行衡水车站支行按揭贷款几个月后，无力再偿还，中国银行车站支行在盛某公司保证金账户扣收周慧君应偿还的按揭贷款。截至2017年3月8日，共扣收59468.04元。本院查明的其他事实与一审相同。
上诉人衡水盛某房地产开发有限公司（以下简称盛某公司）因与被上诉人张某某、原审第三人周慧君案外人执行异议之诉一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，周慧君向盛某公司交纳了全部的购房款，且双方签订的《商品房买卖合同》已经在房管部门备案，该备案行为具有对外公示的效力，原审法院查封、拍卖涉案房产并无不妥。盛某公司虽然在与周慧君签订的《商品房买卖合同》附件四中约定“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》”，周慧君也因拖欠银行按揭贷款导致盛某公司承担了保证担保责任，但该约定不能对抗善意第三人，更不能对抗人民法院的查封和拍卖行为。盛某公司承担保证担保责任后，享有向周慧君追偿欠款的债权。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。盛某公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7864元，由上诉人衡水盛某房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　李希平
审判员　　张宝芳
审判员　　倪庆华

书记员：齐香玉