蛟河市罗门房地产开发有限责任公司与大安市国土资源局、季会军建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

原告：蛟河市罗门房地产开发有限责任公司，住所地吉林省蛟河市民主街民利委。法定代表人：苏守君，该公司总经理。委托诉讼代理人：迟殿武，蛟河市民主法律服务所法律工作者。被告：大安市国土资源局，住所地大安市人民路4号。法定代表人：刘跃波，该局局长。委托诉讼代理人：唐海峰，该局干部。委托诉讼代理人：陈井秋，吉林陈井秋律师事务所执业律师。被告：季会军，男，1953年10月10日生，汉族，大安市惠阳街居民，住大安市。委托诉讼代理人：王振洪，吉林于晓辉律师事务所执业律师。

罗门地产向本院提出诉讼请求：1.一、判决确认两被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》无效并予以撤销。事实和理由：2010年1月20日，被告季会军以获得非法动迁利益为目的向被告大安市国土资源局请求变更其购买的民用住宅房屋占用的民用土地使用权土地类型。当日，被告大安市国土资源局未经调查及前置规划的法定程序非法与被告季会军签订《国有建设用地使用权出让合同》一份。2010年6月，被告大安市国土资源局为被告季会军非法办理国有建设用地土地证。2010年9月29日，被告季会军以该国有建设用地土地证的名义(至今被告季会军未向原告出示该土地证，原告一直受被告季会军欺骗认为其拥有合法的建设用地土地证。)与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》36份。因被告季会军未向原告及拆迁单位交付土地证并自行办理其土地证的注销手续，致原告动迁工程未能按期开工并按原拆迁协议约定期限交付动迁房屋。因此，被告季会军向大安市人民法院提出诉讼(（2016）吉0882民初876、877号房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件)，要求原告交付动迁房屋。在诉讼过程中，原告在被告大安市国土资源局处调取被告季会军建设用地使用权登记时发现两被告非法签订《国有建设用地使用权出让合同》。非法办理土地证登记。原告认为，两被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》违反《城乡规划法》第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在提供国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提前出让地块的位置、使用性质、开发强度等等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证，城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿的规定，为无效合同，依法应予撤销。因两被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》无效，被告季会军持有的国有建设用地土地证也应当无效并予以撤销。原告认为，两被告非法办理土地变更登记的行为损害原告的合法权益，应当依法予以撤销。原告现诉至人民法院，要求确两被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》无效并予以撤销。判决撤销被告季会军持有的国有建设用地土地证。大安市国土资源局辩称，一、原告不具备本案原告主体资格。本案案由系建设用地使用权出让合同纠纷，此类案件的当事人应当是《建设用地使用权出让合同》的双方当事人，但是原告不是《建设用地使用权出让合同》的当事人，根据合同相对性原则，原告无权提起诉讼。另，本案是先土地出让，原告后立项开发，土地出让时原告与本案所涉土地不存在任何关系，所以出让行为不存在侵害原告权利的情况。如果土地出让存在侵害原告权利的情况，则原告提起民事诉讼，如果符合相关规定，应当另行提起行政诉讼。也就是说本案不是民事案件受案范围。二、原告的诉讼请求相互矛盾，即诉讼请求不具体，不符合立案受理的条件，应当直接驳回起诉。原告要求确认《建设用地使用权出让合同》无效并撤销，合同无效和撤销是不能同时主张的，因为无效和撤销是不同的法律概念，产生的原因和法律后果截然不同，对这两个诉讼请求，原告只能主张一个，由于原告的诉讼请求不具休，不符合民事诉讼法108条必须有具体的诉讼请求才能立案受理的规定，所以应当裁定驳回原告的起诉。三、本案《建设用地使用权出让合同》合法有效。该合同是当事人的真实意思表示，与法律、法规的强制性的效力性规定不抵触，是合法有效的。四、本案不适用《城乡规划法》第38、39条的规定。本案中的土地出让不是用于新的开发建设，而是原已出让的国有建设用地使用权协议转让的情形，此情形与《城乡规划法》第38、39条规定的情形不符，应当适用国土资源部颁布的《协议出让国有土地使用权规范》的相应规定。原告对行政法规和规章不了解，错误的认为国土资源局的行政行为与《城乡规划法》第38、39条的规定的相抵触。综上，请依法驳回原告的起诉。季会军辩称，一、本案不属于民事纠纷案件。第一，合同双方权力义务不对等。原告起诉我的是我和大安市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》无效并撤销纠纷案件，合同一方是政府行政机关，作为出让方的国土资源局不仅具有交付土地的义务，收取出让金的权利，同时还有监督检查权、处罚权、单方解除合同权等行政权利，这些都是合同中民事主体不能享有的特权，并且土地管理机关不得放弃这些权利，否则构成不作为；第二，国有土地出让合同是行政许可行为。《行政许可法》第十二条、第五十三条规定，有限自然资源开发利用、公共资源配置…，行政机关应当按照招标、拍卖程序向买受人、中标人颁发行政许可，约束买受人按约定时间、条件开发利用，国有土地出让是行政许可行为；第三、合同中的出让方是代表国家的土地管理机关，签订合同的目的在于公共利益，为了合理开发和利用土地资源的行政目的；所以，国有土地使用权出让合同是一种双方行政行为，是行政合同，应当适用行政法规则。二、原告不具备原告的主体资格。第一，本案的案由是建设用地使用权出让合同纠纷，合同的出让方是国家行政机关国土资源局，受让方是季会军，原告不是合同相对人，无权主张季会军和国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》无效；第二，原告不是《国有建设用地使用权出让合同》的利害关系人。2011年9月29日，原告和我签订的是房屋拆迁补偿安置协议书，协议书约定的是罗门地产对被告的房屋拆迁的产权调换，并没有涉及土地的征收和占用，而季会军与大安市国土资源局签订的是《国有建设用地使用权出让合同》，并且国有建设用地使用权出让合同签订在先房屋拆迁补偿安置协议签订在后，国有土地使用权出让合同没有损害到罗门地产的利益，罗门地产不是《国有建设用地使用权出让合同》的利害关系人，不具备原告的主体资格。三、罗门地产的诉讼请求不明确。罗门地产的诉讼请求是确认《国有建设用地使用权出让合同》无效并解除，而依据《合同法》的规定，认定合同无效和撤销合同是两个不同的诉讼请求，法律依据也不相同，而罗门地产即要求确认合同无效，又要求撤销合同，诉讼请求不明确，不符合立案条件，请求驳回罗门地产的起诉。四、《国有建设用地使用权出让合同》不具有无效的法定情形。第一，我购买实习厂时就已经缴纳出让金。我于1995年11月15日购买大安市就业培训中心技工学校实习厂，实习厂所有土地(2177．78平方米)本身就是工业用地，并于1992年1月5日向大安市土地环境保护局缴纳出让金1万元，就已经办理国有土地出让，只是没有签订出让合同；第二，季会军是补办出让手续。依据《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定，白2004年8月31日起，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续外，商业、旅游、娱乐和商业住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式…．，说明国家政策允许划拨土地使用权人不改变土地用途的可以补办出让手续，季会军的国有土地使用权出让金是1992年1月5日交纳，未改变原有的工业用地用途，合同符合国家政策规定的补办出让手续条件；第三，技工学校实习厂经过城市整体规划许可。实习厂始建于上世纪的八十年代，建厂时经过城市整体规划，后期的城市规划调整也包括实习厂所在位置，季会军购买后，并没有改变原土地用途，仍然作为工业用地，不同的是将原缴纳过土地出让金的土地补办了出让合同，城市规划仍执行原规划条件，并不是未将城市规划纳入出让合同，不属于城市规划法第三十九条规定的无效情形。五、《国有建设用地使用权出让合同》不具有可撤销的法定情形。第一，原告不是合同相对人，无权主张撤销合同；第二，原告请求撤销《国有建设用地使用权出让合同》已经超过法律规定的撤销除斥期间，法律不应支持其请求；第三，不具有可撤销的法律依据。依据《合同法》第五十四条规定的撤销条件：一是因重大误解、二是显失公平，而季会军和大安市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》即不存在重大误解，也不存在显失公平，不存在可撤销的法定情形。六、《国有建设用地使用权出让合同》已经解除，再确认是否有效已经没有实际意义。2011年，由于政府实施棚户区改造对季会军的房屋全面实施拆迁，经大安市人民政府批准，季会军的土地出让合同已经在原告起诉前解除，退回了剩余年限的土地出让金，原告的请求确认《国有建设用地使用权出让合同》无效并解除已经没有实际意义。综上所述，本案不属于民事纠纷案件，应提起行政诉讼，季会军和原告签订的是房屋拆迁安置补偿协议，而不是土地征收和征用补偿协议，原告不是《国有建设用地使用权出让合同》的利害关系人，不具备原告主体资格，季会军和大安市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》已经解除，没有再确认无效和解除的实际意义，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2010年1月27日，大安市国土资源局与季会军签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2060年1月27日，季会军缴纳了相关税费。2010年6月12日，大安市发展和改革局作出大发改资字（2010）111号文件，批准罗门地产对大安市南湖路以北，东至嫩江街，西至大赉街，北至建设路投资建设棚户区改造项目即康景小区。2010年9月29日，罗门地产与季会军签订《房屋拆迁安置补偿协议书》36份。2012年11月7日，经季会军申请大安市国土资源局退还其剩余年限土地出让金。
原告蛟河市罗门房地产开发有限责任公司（以下简称罗门地产）与被告大安市国土资源局、季会军建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗门地产法定代表人苏守君及其委托诉讼代理人迟殿武、被告大安市国土资源局委托诉讼代理人唐海峰、陈井秋、被告季会军委托诉讼代理人王振洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，土地使用权出让合同是市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。在国有土地使用权出让合同中，国家是以土地所有者的身份作为合同一方当事人，与受让人之间是平等的关系，且《中华人民共和国物权法》已经对国有土地使用权的内容做出了具体规定，故该案应当属于民事诉讼的受案范围。本案中季会军与大安市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，是双方真实意思表示，并经大安市人民政府批准，双方已经按合同约定履行了各自的权利义务。关于罗门地产提出季会军与大安市国土资源局签订的土地出让合同违反《城乡规划法》第三十八条、第三十九条规定，损害了原告的合法权益，土地使用权出让合同无效依法应予撤销的问题，大安市国土资源局与季会军签订的《国有建设用地使用权出让合同》的时间是2010年1月27日，而罗门地产的开发项目是2010年6月12日由大安市发展和改革局批准立项，在土地出让时，罗门地产开发项目还没有立项，该合同的签订符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》第七条的规定，而且季会军与大安市国土资源局签订的出让合同约定的土地使用权，不属于《城乡规划法》第三十八条和第三十九条规定的国有土地使用权出让情形。本案经庭审查明在罗门地产起诉前，大安市国土资源局已经将土地出让金退还给季会军。退还土地出让金后土地使用权出让合同权利义务即告终止，因此罗门地产要求确认季会军与大安市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》无效或撤销已无事实和法律依据。罗门地产如有证据证实涉案当事人的行为对其利益造成侵害可另行主张权利。综上所述，《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第三十九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条判决如下：

驳回原告蛟河市罗门房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告蛟河市罗门房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。