虞某与新疆天正投资有限责任公司、庄建文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：虞某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。
　　被告：庄建文，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　被告：新疆天正投资有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
　　法定代表人：穆建军，执行董事。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。
　　第三人：须浩，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区淞南新村XXX号XXX室。
　　第三人：上海寓到实业有限公司，住所地上海市杨浦区黄兴路XXX号903。
　　法定代表人：王涛，执行董事。
　　原告虞某与被告庄建文、新疆天正投资有限责任公司(以下简称天正公司)以及第三人须浩、上海寓到实业有限公司(以下简称寓到公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告虞某的委托诉讼代理人周洪恩、被告庄建文与天正公司的共同委托诉讼代理人祝文龙到庭参加诉讼。第三人须浩、寓到公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告虞某向本院提出诉讼请求：要求解除庄建文代天正公司与虞某签订的《房地产买卖居间协议》，并要求庄建文支付违约金人民币612,000元(以下币种均为人民币)，天正公司承担连带付款责任。事实和理由：2018年5月17日，庄建文代天正公司与虞某签订《房地产买卖居间协议》，约定虞某以306万元的价格向天正公司购买上海市宝山区淞南七村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，违约金为总房价款的20%。之后，天正公司将系争房屋出售给第三方，故虞某提起上述请求。
　　被告庄建文辩称，庄建文并非天正公司的工作人员，也不是天正公司的代理人。系争房屋的产权属于天正公司，是国有资产，不允许直接出售，必须通过新疆产权交易所挂牌拍卖。庄建文与寓到公司的孙艳丽是朋友，当时庄建文知悉天正公司将系争房屋进行拍卖的信息，就通过寓到公司挂牌出售，并与孙艳丽约定收到佣金后分成。庄建文与虞某之间只是居间关系，不是房屋买卖关系，庄建文在协议上签名也是根据寓到公司的安排。在三方签订协议前，寓到公司与虞某都是知道系争房屋通过拍卖方式出售的。之后，虞某还指派儿子即须浩向新疆产权交易所支付竞拍保证金552,000元。这一事实说明，庄建文已经为虞某提供了竞拍机会，履行了居间义务，不存在违约问题。虞某让须浩参与竞拍，自己退出交易，并向寓到公司取回定金10万元，合同主体已变更为须浩，虞某已不是合同主体。综上，不同意虞某的诉讼请求。
　　被告天正公司辩称，庄建文并非天正公司的工作人员，天正公司也没有委托庄建文出售系争房屋。系争房屋是通过拍卖形式出售。天正公司与虞某之间没有任何关系。对庄建文与虞某签订的协议不予追认，该协议对天正公司不发生效力。综上，不同意虞某的诉讼请求。
　　第三人须浩述称，与虞某的意见一致。
　　第三人寓到公司述称，庄建文代表天正公司与虞某签订《房地产买卖居间协议》，虞某支付的定金10万元由庄建文签收后交给寓到公司保管。2018年8月1日，庄建文称系争房屋被天正公司工作人员何新燕的儿子以326万元的价格买了，所以无法继续卖给虞某。因庄建文、天正公司不履行合同，导致买卖交易无法继续，寓到公司于2018年9月1日将定金10万元退还给虞某。在本案交易发生之前，天正公司、庄建文通过寓到公司已经成交多套房屋，均能顺利履行。
　　本院经审理认定事实如下：
　　一、2018年5月17日，天正公司作为甲方，虞某作为乙方，寓到公司作为丙方，三方签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价格306万元，乙方支付定金10万元；甲乙双方在本协议签订后80日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，当天乙方支付首付款140万元等。协议第6.1条约定，本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任；本条独立发生法律效力。协议第8条约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。协议抬头甲方名称天正公司旁边写有“庄建文代”，协议甲方落款处有庄建文签名，没有加盖天正公司印鉴。
　　二、2018年5月17日，虞某向庄建文支付定金10万元，庄建文出具收款收据，并授权寓到公司保管该款。审理中，虞某确认已从寓到公司取回该笔定金。
　　三、2018年8月8日，天正公司与案外人张某某、周某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定天正公司以2,760,010元的价格将系争房屋出售给张某某、周某某。2018年9月13日，天正公司委托何新燕与张某某、周某某办理了过户手续。2018年9月20日，张某某、周某某经核准登记为系争房屋的权利人。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　双方当事人有争议的事实和证据：
　　审理中，虞某向本院提供以下证据：1、寓到公司出具的情况说明，主要内容为，2018年初，天正公司有多套淞南七村142、143号物业在寓到公司挂牌出售，挂牌人为庄建文，庄建文称其为天正公司驻上海办理处工作人员；通过寓到公司居间，虞某向天正公司购买系争房屋，交易过程中庄建文从未介绍过房屋成交需要经过拍卖；2018年8月1日，庄建文称系争房屋被天正公司工作人员何新燕的儿子以326万元的价格买了；2、庄建文与寓到公司工作人员孙艳丽的微信聊天记录，证明庄建文确定系争房屋以326万元卖掉的事实；3、新疆产权交易市场成交公告，庄建文与案外人签订的《房地产买卖居间协议》以及庄建文出具的承诺书，证明天正公司出售了包括系争房屋在内的10套房屋，庄建文在出售淞南七村XXX号XXX室房屋时承诺自己有权代理出售该房屋。庄建文、天正公司表示，对寓到公司出具的情况说明、微信聊天记录不予认可，对证据3的真实性没有异议，但天正公司对庄建文出具承诺书不清楚。须浩表示，认可虞某提供的上述证据。
　　审理中，庄建文向本院提供客户回单，载明须浩向新疆产权交易所支付552,000元，用途为支付淞南七村XXX号XXX室房屋保证金。虞某表示，对该证据的真实性无异议，当时虞某应庄建文的要求支付该笔款项，但没有参与拍卖也根本不知道是要通过拍卖来购房；当时虞某付款不方便，所以让儿子帮忙付款；该笔款项已退回。须浩表示，同意虞某的意见。
　　本院认为，根据查明的事实，系争房屋的产权人当时登记为天正公司，《房地产买卖居间协议》抬头甲方名称为天正公司，旁边写有“庄建文代”，庄建文也在甲方落款处签名，据此可以认定该协议的甲方主体为天正公司，庄建文的身份为天正公司的代理人。庄建文认为自己是中介方的意见，本院不予采纳。现天正公司否认委托庄建文出售系争房屋，本院仅凭寓到公司的陈述，难以认定天正公司与庄建文之间存在委托关系。庄建文未得到天正公司授权，其与虞某签订的协议，在天正公司不予追认的情况下，对天正公司不发生效力。虞某要求天正公司承担相关责任的请求，本院不予支持。
　　根据法律规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。根据合同约定，本协议签署人若因其无权代理导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任。本案中，天正公司已将系争房屋出售给他人，合同已无法继续履行，虞某要求解除合同的请求，本院予以支持。庄建文未取得天正公司授权，也未能继续履行买卖合同，已构成违约，虞某要求庄建文支付违约金的请求，符合合同约定，本院予以准许。合同约定违约金为总房价款的20%，该标准明显过高，本院根据公平原则，考虑当事人的过错程度及实际损失，酌情将庄建文应付违约金调整为10万元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一、三款、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第(四)项、第一百一十四条第一、二款规定，判决如下：
　　一、解除原告虞某与被告庄建文就上海市宝山区淞南七村XXX号XXX室房屋建立的房屋买卖合同关系；
　　二、被告庄建文于本判决生效之日起十日内，向原告虞某支付违约金10万元；
　　三、驳回原告虞某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取4,960元，由原告虞某负担3,810元，被告庄建文负担1,150元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君