虎林市幸福家园小区业主委员会诉鸡西市嘉某物业管理有限公司确认合同无效纠纷民事判决书

虎林市幸福家园小区业主委员会
葛俊家（黑龙江明镜律师事务所）
鸡西市嘉某物业管理有限公司
张迎全（黑龙江雪原律师事务所）

原告（反诉被告）:虎林市幸福家园小区业主委员会，住所地虎林市虎林镇幸福家园。
负责人:陈永智，该业主委员会主任。
委托代理人:葛俊家，黑龙江明镜律师事务所律师。
被告（反诉原告）:鸡西市嘉某物业管理有限公司，住所地鸡西市鸡冠区西山办西建一组团－1－29。
法定代表人:王艺淳，董事长。
委托代理人:张迎全，黑龙江雪原律师事务所律师。
原告虎林市幸福家园小区业主委员会（以下简称幸福家园业委会）与被告鸡西市嘉某物业管理有限公司（以下简称嘉某物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月11日公开开庭审理，于2014年1月22日作出一审判决。原告不服判决，提起上诉。经鸡西市中级人民法院审理，于2014年6月12日作出（2014）鸡民终字第150号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由裁定:一、撤销虎林市人民法院（2013）虎民初字第401号民事判决；二、发回虎林市人民法院重审。二审案件受理费522元（上诉人幸福家园业委会已交纳），予以退还。本院于2014年6月27日重新立案，另行组成合议庭，于2014年8月20日、2014年10月31日两次公司开庭审理了本案，原告委托代理人葛俊家与被告委托代理人张迎全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告幸福家园业委会为支持其诉讼请求提交如下证据:
1、2013年7月6日虎林市天马房地产开发有限公司出具的物业合同解除通知1份，主要内容为:2013年7月6日虎林市天马房地产开发有限公司通知嘉某物业公司为虎林市幸福家园小区业提供的前期物业已满，终止并解除虎林市天马房地产开发有限公司与嘉某物业公司的物业前期管理合同。欲证实天马房地产开发有限公司早在2013年就已通知本案被告其合同已到期，要求被告交出未售楼房的钥匙。该通知是原、被告签订合同的开发公司下发的，被告明知道合同已到期，应该参加公开的物业招聘大会，不应私自签订物业管理合同。
2、2013年7月15日嘉某物业公司虎林站出具的告知书1份、照片2张，主要内容为:2013年7月15日嘉某物业公司告知幸福家园小区业主管理服务前期合同期满，要求业主委员会早日聘请其他物业公司为小区提供管理服务。欲证实被告明知合同到期，且已经公告形式通知业主聘请新物业接收等相关事宜。故被告于2013年7月30日私自签订的合同无法律效力。
3、2013年7月30日原告与被告签订的小区物业管理委托合同1份，主要内容为:2013年7月30日幸福家园业委会与嘉某物业公司签订小区物业管理委托合同，双方约定，委托管理期限为一年，自2013年7月9日起至2014年7月9日止（其他内容略）。欲证实该合同加盖的并非被告公司公章，而是没有资质的虎林站的公章。签订时间系2013年7月30日，是被告自己公告合同到期的半个月后签订的，履行时间写的是7月9日，明显是为迎合与张吉和造假的行为。该合同未经三分之二以上业主讨论通过，不具有合法性。签订合同代表人是张吉和，张吉和根本不具有幸福家园小区业主身份，无权代表业主签订幸福家园小区合同，请法院确认该合同无效。
4、2012年7月7日虎林市天马房地产开发有限公司与吴俊江签订的商品房买卖合同1份，主要内容为:2012年7月7日，吴俊江以217，000元购买幸福家园小区2号楼10单元203室房屋1栋。欲证实张吉和的房屋事实上所有权人为吴俊江（系张吉和女婿），张吉和根本不是业主，其并非在小区永久性居住，其作为业主参加业主委员会选举，欺骗了所有业主，不具有业主合法身份。
5、2013年8月6日虎林市人民政府物业管理办公室出具的业主委员会登记表及2013年11月11日虎林市人民政府物业管理办公室出具的证明各1份，主要内容为:2013年7月8日虎林市幸福家园业主委员会成立，于2013年8月6日内部分工发生变动，变动后的成员组成及分工为:主任陈永智、副主任孙云山、副主任张吉和、秘书长李安文、副秘书长李云顺、组员李贵龙、组员李刚。
6、2013年8月8日幸福家园业主委员会发布的公告1份、2013年8月7日虎林市打字复印社出具的收据1张、2013年8月7日虎林市广播电视事业局有线电视台出具的票据1份，主要内容:虎林市幸福家园业主委员会于2013年8月8日发布公告公开对外招聘物业公司。支出打字复印费10元、支出广告费300元。欲证实2013年8月8日新业主委员会成立后公开向社会招聘物业公司，同时公开征求业主意见，公布了电话。幸福家园业主委员会与后期聘任的兴盛物业公司签订的合同合法有效。
7、2013年8月14日幸福家园业主委员会对180户幸福家园业主问卷调查表180份，主要内容:177户同意辞去前期嘉某物业公司，3户不同意辞去前期嘉某物业公司。每份问卷均有业主电话及本人签字。
8、2013年11月1日虎林市天马房地产开发有限公司出具的说明1份，主要内容为:幸福家园小区销售及入住情况:幸福家园小区住宅278套；实际售出225套；入户206户；门市46套，实际售出9套；车库34套，售出20套。截止2013年8月15日实际入住情况基本为（住宅206户）＋（门市9套）＋（车库20户）＝235户。
9、2013年8月9日幸福家园业委会与虎林市兴盛物业管理有限公司签订的物业服务合同1份、2013年8月26日、2013年9月16日、2013年9月20日、2013年9月30日、2013年11月3日虎林市兴盛物业管理有限公司支出物业服务费票据5张，主要内容为:2013年8月9日幸福家园业委会与虎林市兴盛物业管理有限公司签订物业服务合同，双方约定，物业服务期限为1年，自2013年8月9日至2014年8月9日（其他内容略）。虎林市兴盛物业管理有限公司已经开始实施管理行为，水泵房改造支出材料费、人工费1，800元；道闸门2套支出9，800元；警卫室建筑面积11平方米支出12，550元；安装监控支出4，600元；铁艺大门、小门、白钢护拦支出7，500元。
被告嘉某物业公司对原告提交的证据1的真实性持有异议，称非原件，无法证实被告收到该通知书。该通知书与原告主张的确认原、被告之间的物业合同是否有效没有关联性。对证据2的真实性持有异议，称照片和通告本身系复印件，无法证实其真实性。该证据也无法支持诉讼请求。2013年7月30日的物业管理合同是被告公司与业主委员会签订的，不存在私自签订问题。对证据3的真实性不持异议，对证明目的持有异议，称被告公司虎林站系经被告公司授权的，被告对虎林站的公章予以认可。该合同即使没有被告公司盖章，只有负责人签字，被告公司也是认可的。至于合同履行期限起始于合同签订前并不违法，甲方处加盖的是原告公章，并非个人所签订。该合同系张吉和经公示于2013年7月8日当选原告业主委员会主任后签订的。至于是否合法与被告公司没有关系。业主委员会对外实施行为是否通过三分之二业主同意的情形，对外不发生效力。如某业主认为业主委员会的行为损害其业主权利，根据法律规定，业主可以行使诉讼确认业主委员会行为无效，而不能是业主委员会自己确认该行为无效。该证据不能支持原告的诉讼请求，只能证实该合同确实存在。被告对证据4的真实性不持异议，同时称女婿为岳父买房子居住，并不违反常理，不是产权人的家庭成员就不算业主不符合常理。该证据不能支持原告的诉讼请求。被告对证据5的真实性不持异议，同时表示该证据充分证明业主委员会成立于2013年7月8日，原业主委员会主任系张吉和，2013年8月6日前业主委员会行为并非个人行为。业主委员会主任只是负责人，对外行为代表业委会组织。2013年7月8日副主任陈永智职务改为主任，副主任孙玉山职务仍为副主任，而原主任张吉和职务改为副主任，未声明张吉和不是小区业主。故该证据不足以支持原告的诉求。对于证据6，被告对其真实性不持异议，对证明目的持有异议。称该证据是一个组织内部后任负责人否认前任负责人的情形，但这种否认是该组织内部问题，不能说明2013年7月30日合同内容违法。现在存在2份业主委员会对外委托服务合同，就在无形中给物业公司增添了麻烦，不应予采信该证据的证明目的。对于证据7，被告对其真实性持有异议，称答卷的真实性无从考证。对于证据8，原告对其真实性不持异议。对证明目的及与本案的关联性有异议。对证据9中2013年8月9日的物业委托合同的真实性不持异议，对证明目的持有异议，称若该份合同存在，则恰恰说明业主委员会对被告公司违约。施工方面支出的票据非原件，与本案原告诉求不发生关联。
被告嘉某物业公司辩称:嘉某物业公司是具有资质的物业公司，前期管理幸福家园小区。2013年7月8日幸福家园小区业主委员会成立，2013年7月30日幸福家园小区业主委员会与嘉某物业公司签订了小区物业管理委托合同。该合同不违反法律规定，不能因其内部管理而无效。请求驳回原告的诉讼请求。
被告嘉某物业公司提交如下证据:
1、嘉某物业公司资质证书、营业执照、组织机构代码证。主要内容为:嘉某物业公司法定代表人王艺淳，住所地鸡西市鸡冠区，组织机构代码证号69260709-9。欲证实被告主体适格。
2、2011年6月20日虎林市天马房地产开发有限公司与嘉某物业公司签订的前期物业服务合同1份。主要内容为:虎林市天马房地产开发有限公司与嘉某物业公司签订前期物业服务合同，由嘉某物业公司为虎林市幸福家园小区提供物业服务。证实鸡西市嘉某物业公司在2012年7月9日为虎林市幸福家园小区提供前期物业服务是和虎林市天马房地产开发公司之间的约定。
3、2013年7月30日原告与被告签订的小区物业管理委托合同1份，主要内容为:2013年7月30日幸福家园业委会与嘉某物业公司签订小区物业管理委托合同，约定委托管理期限为一年，自2013年7月9日起至2014年7月9日止。证实虎林市幸福家园业委会将该小区的物业服务委托给被告公司，委托时间是2013年7月9日至2014年7月9日，该合同的签订和各条款不存在法定无效情形，原告应履行该合同。
4、2013年7月8日幸福家园业主委员会通知1份，主要内容为:2013年7月8日虎林市幸福家园小区成立业主委员会，主任张吉和、副主任陈永志、孙玉山、秘书长李安文、李云顺、组员李贵龙、李刚。证实幸福家园业委会于2013年7月8日成立并公示组成人员名单。2013年7月30日物业公司与业主委员会签订的物业合同中与通知书中的公章一致。签订合同的代表业主委员会的人员是通知书上所列的人员。该合同不存在法定无效的情形。
原告对于被告提交的证据1的真实性不持异议，同时表示与本案无关。本案原告要求确认效力的合同上加盖的并非鸡西市嘉某物业管理公司公章，而是虎林站公章。虎林站不具有合法的营业资格。对于证据2，原告对其真实性不持异议，同时表示该证据与本案无关。物业管理条例有关规定，在业主委员会没有成立之前与开发商签订合同是法律允许的，当业主委员会成立之后，开发单位无权与物业公司签订物业服务合同。该小区前期物业服务单位是嘉某物业管理公司，是虎林市天马房地产公司与之签订的物业服务合同，并非所谓的虎林站。鸡西市嘉某物业管理有限公司并未管理小区内物业，而是擅自交给了所谓的虎林站管理，是前期的违约行为，并没有经过天马房地产公司的允许。对于证据3原告持有异议，称该合同上加盖的是鸡西市嘉某物业管理公司虎林站公章，与被告提供的嘉某物业管理有限公司营业资格证书无关。被告未提交证据证实虎林站具有合法的营业资格。该合同没有经过全体业主三分之二以上同意，不具有合法性和真实性，应当确认为无效合同。对于证据4，原告认可2013年7月8日选举业委会及后期由于主任不具有业主身份，变更为陈永智的事实。对于证明目的持有异议，理由为物业管理条例规定选举出业主委员会成员时，前期合同立即终止，并且聘用物业管理公司必须经过三分之二以上业主同意。不论业主委员会的成员是谁，业主委员会的成员不能越权于全体业主。被告没有证据证实7月30日签订的合同经过全体业主三分之二以上同意，该合同程序上不合法。从签订合同的主体身份上来看，虎林站不具有合法物业管理资格。该合同无效。
嘉某物业公司（反诉原告）诉称:2011年6月20日，嘉某物业公司与虎林市天马房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同。2012年7月9日虎林市天马房地产开发公司将虎林市幸福家园小区的物业交给嘉某物业公司，嘉某物业公司开始对虎林市幸福家园小区提供物业服务。2013年物业公司与幸福家园业委会签订了小区物业管理委托合同，双方约定，委托期限为2013年7月9日至2014年7月9日。2013年8月11日幸福家园业委会通知嘉某物业公司将虎林市幸福家园小区的物业服务管理工作交接给虎林市兴盛物业管理有限公司。双方交涉期间，2013年8月26日业主委员会陈永智带队将嘉某物业公司虎林市幸福家园小区物业站的工作人员强行清出，强行接收了物业站办公室，并将物业公司存留的资产扣押。嘉某物业公司提起反诉，要求确认2013年8月11日幸福家园业委会给嘉某物业公司下发的交接通知书无效，要求幸福家园业委会继续履行双方在2013年7月30日签订的小区物业管理委托合同，要求幸福家园业委会返还扣押的公司资产24，889元，并承担反诉费用。
反诉原告嘉某物业公司为支持其反诉请求提交如下证据:
1、嘉某物业公司资质证书、营业执照、组织机构代码证。主要内容:嘉某物业公司法定代表人王艺淳，住所地鸡西市鸡冠区，组织机构代码证号69260709-9。
2、2011年6月20日鸡西市嘉某物业管理有限公司与天马房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同1份，主要内容为:虎林市天马房地产开发有限公司与嘉某物业公司签订了前期物业服务合同，由嘉某物业公司为虎林市幸福家园小区提供前期物业服务。
3、2013年7月30日幸福家园业委会与嘉某物业公司签订的小区物业管理委托合同1份，主要内容为:2013年7月30日幸福家园业委会与嘉某物业公司签订小区物业管理委托合同，双方约定委托管理期限为一年，自2013年7月9日起至2014年7月9日止。
4、2013年7月8日幸福家园业委会通知1份，主要内容为:2013年7月8日虎林市幸福家园小区成立业主委员会，主任张吉和、副主任陈永志、孙玉山、秘书长李安文、李云顺、组员李贵龙、李刚。
5、2013年8月11日幸福家园业委会出具的通知书1份。主要内容:2013年8月11日幸福家园业委会与虎林市兴盛物业管理有限公司签订物业服务合同，对前期物业服务公司嘉某物业公司限期3天交接。欲证实1、反诉被告以书面形式通知嘉某物业公司解除小区物业管理委托合同，该通知书表明反诉被告严重违约。反诉原告主张确认2013年8月11日反诉被告给反诉原告下发的要求反诉原告将物业交出的通知无效，并且继续履行该物业合同。
6、2013年10月21日证人徐某某证言1份、孙丽证明1份、物品清单1份，主要内容为:2013年8月26日虎林市天马房地产开发商孙经理和业主委员会陈永智强行撬开物业门锁并张贴封条以及嘉某物业办公用品明细。欲证实2013年8月26日幸福家园业委会成员陈永智带队将反诉原告的工作人员强行清出，反诉被告强行接收了物业公司虎林市幸福家园小区物业站办公室，将物业公司存留在该站价值24，889元的资产扣押。
反诉被告幸福家园业委会对反诉原告提交的证据1真实性不持异议，同时称与本案无关。本案要求确认效力的合同上加盖的并非鸡西市嘉某物业管理公司公章而是虎林站的公章。反诉原告无证据证明所谓的虎林站有合法的营业资格。对于证据2，反诉被告对其真实性不持异议，同时表示该证据与本案无关。物业管理条例有关规定，在业主委员会没有成立之前与开发商签订合同是法律允许的，当业主委员会成立之后，开发单位无权与物业公司签订物业服务合同。该小区前期物业服务单位是嘉某物业管理公司，是虎林市天马房地产公司与之签订的物业服务合同，并非所谓的虎林站。鸡西市嘉某物业管理有限公司并未管理小区内物业，而是擅自交给了所谓的虎林站管理，是前期的违约行为，并没有经过天马房地产公司的允许。对于证据3，反诉被告持有异议，称该合同上加盖的是鸡西市嘉某物业管理公司虎林站公章，与反诉原告提供的嘉某物业管理有限公司营业资格证书无关。反诉原告未提交证据证实虎林站具有合法的营业资格。该合同没有经过全体业主三分之二以上同意，不具有合法性和真实性，应当确认为无效合同。对于证据4，反诉被告认可2013年7月8日选举业委会及后期由于主任不具有业主身份，变更为陈永智的事实。对于证明目的持有异议，理由为物业管理条例规定选举出业主委员会成员时，前期合同立即终止，并且聘用物业管理公司必须经过三分之二以上业主同意。不论业主委员会的成员是谁，业主委员会的成员不能越权于全体业主。反诉原告没有证据证实7月30日签订的合同经过全体业主三分之二以上同意，该合同程序上不合法。从签订合同的主体身份上来看，虎林站不具有合法物业管理资格。该合同无效。对于证据5的真实性反诉被告不持异议，同时表示对证明目的持有异议，称业主委员会成立后，依据物业管理条例有关规定，前期物业服务合同履行期届满，依法应公开由业主聘请新的物业公司。所以通知解除前期物业服务合同是法定情形，不存在违约情形。故反诉原告起诉要求确认通知无效，不在民诉法规定的范围之内。2013年7月30日幸福家园业委会与嘉某物业公司签订的小区物业管理委托合同与本通知无关。对于证据6，反诉被告持有异议，称证人未出庭接受质证，对证人证言不予认可。证据清单是反诉原告自己提供的，反诉被告不予认可，反诉被告没有见到这些物品。
幸福家园业委会（反诉被告）辩称:1、嘉某物业公司要求确认通知无效，不符合起诉范围；2、2013年7月30日的合同没有经过业主三分之二以上同意，不具有合法性；3、要求返还扣押的资产，嘉某物业公司没有证据证明享有资产的所有权。请求驳回反诉请求。
为支持其抗辩主张，反诉被告幸福家园业委会除向法庭提交其在本诉中已提交的证据外，另提交如下1份证据:
2013年8月7日虎林市幸福家园小区业主委员会出具的声明1份，主要内容为:2013年7月8日幸福家园业委会成立，2013年8月7日中午11时前此圆形公章只使用过一次，公告除外，此圆形公章所盖一切合同及文件无效。此圆形公章作废。
反诉原告对反诉被告提交的其在本诉中的提交的证据质证意见与其在本诉中的质证意见一致。对于反诉被告另行提交的证据，反诉原告持有异议，称该声明反诉原告之前从未见过，该证明是在反诉被告内部使用的，一个组织对其印章以及负责人的签字应负责任。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条  规定:下列事项由业主共同决定:（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条  规定:下列事项由业主共同决定:（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，原告（反诉被告）幸福家园业委会与被告（反诉原告）嘉某物业公司签订的《小区物业管理委托合同》，未经幸福家园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反上述法律规定，应为无效。原告（反诉被告）幸福家园业委会关于请求法院确认2013年7月30日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的物业管理合同无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告（反诉原告）嘉某物业公司关于该合同不违反法律规定，不能因原告（反诉被告）内部管理而无效的抗辩主张，与上述法律规定相悖，本院不予支持。被告（反诉原告）嘉某物业公司要求确认2013年8月11日幸福家园业委会给嘉某物业公司下发的交接通知书无效，要求幸福家园业委会继续履行双方在2013年7月30日签订的小区物业管理委托合同的反诉请求，被告（反诉原告）反诉请求表述有误，应表述应为“原告（反诉被告）解除合同无效，原告（反诉被告是）应继续履行双方在2013年7月30日签订的小区物业管理委托合同”。本案中，双方于2013年7月30日签订的物业管理委托合同已被本院认定为无效，无效合同不存在是否解除的问题，故被告（反诉原告）的该项反诉请求不予支持。被告（反诉原告）要求返还原告（反诉被告）扣押的被告（反诉原告）价值24，889元资产的诉讼请求，原告（反诉被告）不予认可，被告（反诉原告）提交的证据系本单位员工出具的手写清单，未被本院确认，被告（反诉原告）未提交其他证据从旁佐证，故被告（反诉原告）的该项反诉请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条  、《物业管理条例》第十一条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:
一、2013年7月30日原告（反诉被告）幸福家园业委会与被告（反诉原告）嘉某物业公司签订的小区物业管理委托合同无效。
二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
案件受理费100元、反诉费422元由被告嘉某物业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条  规定:下列事项由业主共同决定:（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条  规定:下列事项由业主共同决定:（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，原告（反诉被告）幸福家园业委会与被告（反诉原告）嘉某物业公司签订的《小区物业管理委托合同》，未经幸福家园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反上述法律规定，应为无效。原告（反诉被告）幸福家园业委会关于请求法院确认2013年7月30日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的物业管理合同无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告（反诉原告）嘉某物业公司关于该合同不违反法律规定，不能因原告（反诉被告）内部管理而无效的抗辩主张，与上述法律规定相悖，本院不予支持。被告（反诉原告）嘉某物业公司要求确认2013年8月11日幸福家园业委会给嘉某物业公司下发的交接通知书无效，要求幸福家园业委会继续履行双方在2013年7月30日签订的小区物业管理委托合同的反诉请求，被告（反诉原告）反诉请求表述有误，应表述应为“原告（反诉被告）解除合同无效，原告（反诉被告是）应继续履行双方在2013年7月30日签订的小区物业管理委托合同”。本案中，双方于2013年7月30日签订的物业管理委托合同已被本院认定为无效，无效合同不存在是否解除的问题，故被告（反诉原告）的该项反诉请求不予支持。被告（反诉原告）要求返还原告（反诉被告）扣押的被告（反诉原告）价值24，889元资产的诉讼请求，原告（反诉被告）不予认可，被告（反诉原告）提交的证据系本单位员工出具的手写清单，未被本院确认，被告（反诉原告）未提交其他证据从旁佐证，故被告（反诉原告）的该项反诉请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条  、《物业管理条例》第十一条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:

一、2013年7月30日原告（反诉被告）幸福家园业委会与被告（反诉原告）嘉某物业公司签订的小区物业管理委托合同无效。
二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
案件受理费100元、反诉费422元由被告嘉某物业公司负担。

审判长：马卫方
审判员：谷原忠
审判员：赵春玲

书记员：王珊珊