薛某某与牡丹江江湾房地产开发有限公司、第三人石大某商品房买卖合同纠纷一案民事判决书

原告：薛某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：吕文芳，黑龙江张艳律师事务所律师。被告：牡丹江江湾房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区光华街234号。法定代表人：时延宝，该公司经理。委托诉讼代理人：任睿，黑龙江盛世律师事务所律师。第三人：石大某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省东宁县东宁镇江南街镇。委托诉讼代理人：袁丛铭，黑龙江晨光律师事务所律师。

原告薛某某与被告牡丹江江湾房地产开发有限公司、第三人石大某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛某某及其委托诉讼代理人吕文芳、被告牡丹江江湾房地产开发有限公司委托诉讼代理人任睿、第三人石大某委托诉讼代理人袁丛铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的“丹江·盛世华庭”商品房认购书合法有效；2.请求判令被告协助原告办理盛世华庭小区11栋X号房屋的房屋产权证书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月3日签订了“丹江·盛世华庭”商品房认购书，约定原告以251462.00元的价格购买被告建设的盛世华庭小区11栋X号房屋，原告依约支付全部购房款，并于2018年6月14日办理了入户手续，但入户后发现，原告购买的房屋已备案至第三人石大某名下，为维护自己的合法权益，原告提起诉讼。被告牡丹江江湾房地产开发有限公司承认原告的全部诉讼请求，称原告与被告签订的“丹江·盛世华庭”商品房认购书是真实有效的，并且承诺为原告办理相关手续及房产证书。第三人石大某述称，对于原告第一项诉讼请求予以认可。但是第三人与被告之间也存在合法有效的商品房买卖关系，并且在不动产登记部门办理了商品房合同备案登记，办理备案登记后，即具有公示效力，被告将房屋出售给原告存在违约行为，因此原告只能向被告主张返还房款的权利，原告要求办理不动产产权登记必然侵害第三人的合法权益，且本案争议房屋现在不具有办理不动产产权登记的条件，不应当支持原告的第二项诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，原告向本院提供了三组证据：1.“丹江·盛世华庭”商品房认购书一份；2.房屋进户联办单1张、收据5张、照片6张；3.中国工商银行现金存款凭证2张。证明原、被告之间的于2015年3月3日签订了“丹江·盛世华庭”商品房认购书，约定原告以251462.00元价格购买被告建设的盛世华庭小区11栋X号房屋，并支付了全部价款。2018年6月14日，被告为原告办理入户，原告缴纳了物业费、燃气费、供热费等费用，进行了房屋装修，并实际入住。本院认为，由于被告与第三人对原告提出证据的形式要件均无异议，并且原告的证据能够形成证据链条，证实原告所主张的事实，故本院对原告提交的三组证据予以采信。被告向本院提交了一组证据：被告公司出具的情况说明一份，第三人在盛世华庭购买39套住房明细表一份。证明第三人与被告之间并非是房屋买卖关系，而是被告向第三人借款500万元，用盛世华庭项目39套住宅作为抵押，涉案房屋为39套住宅之一。原告对以上证据无异议，第三人对以上证据的形式要件及证明问题均不予认可。本院认为，由于被告提供的证据系其单方制作，而且没有提供其他证据对被告与第三人之间的借贷关系予以证明，并且第三人不认可与被告之间系借贷关系，故本院对被告提供的证据不予采信。第三人向本院提交了一组证据：商品房买卖合同（预售）一份、备案证明一份。证明：2015年2月2日，第三人与被告签订了涉案房屋买卖合同，并且在房产管理部门办理的备案登记。原告与被告对该证据的形式要件无异议，但是主张被告与第三人之间实际上系借贷关系。本院认为，该证据系在房产管理部门备案的合同，原告与被告没有提出相反的证据证明，第三人与被告之间系借贷关系，故本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月3日原告与被告签订了“丹江·盛世华庭”商品房认购书，约定以251462.00元价格购买被告建设的盛世华庭小区11栋X号房屋，并于当日支付了191462.00元的购房款，后于2018年4月19日支付了购房尾款60000.00元，总计支付了251462.00元购房款。2018年6月14日，被告将涉案的房屋交付给原告使用，为原告办理了入户手续，原告缴纳了物业费、燃气费、供热费等费用，进行了房屋装修，并已实际入住。另查明，2015年2月2日，第三人与被告签订了诉争房屋的商品房买卖合同（预售），并且在房产管理部门办理了备案登记。

本院认为，原告与被告签订的“丹江·盛世华庭”商品房认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，原告于当日即按照双方约定的方式支付了191462.00元购房款，后于2018年4月19日支付了购房尾款60000.00元，被告也按照约定收取了全部购房款，原、被告之间商品房买卖合同关系成立，“丹江·盛世华庭”商品房认购书合法有效，故本院认定该协议即为商品房买卖合同。因被告已经将涉案房屋交付给原告。原告实际占有使用买卖标的物。先行合法占有了争议房屋，故被告与原告之间商品房买卖合同应当继续履行。虽然第三人与被告先签订了商品房预售买卖合同并办理了合同备案，但没有提供其他证据对商品房预售买卖合同的履行情况予以证明，也未办理不动产预告登记，故第三人对涉案房屋不具有对抗原告的物权效力。第三人与被告订立商品房买卖合同后，被告又将该房屋出卖给原告，并且已经实际交付给原告，第三人买卖合同的目的已不能实现，第三人应对被告另行主张权利。由于现在涉案房屋不具有办理不动产登记的条件，故本院对原告请求被告协助办理不动产登记的诉讼请求不予支持。待办理不动产登记条件成就后，被告应当继续履行合同义务，协助原告办理不动产登记手续，如被告不履行合同义务时，原告可再主张权利。综上所述。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、原告薛某某与被告牡丹江江湾房地产开发有限公司签订“丹江·盛世华庭”商品房认购书合法有效；二、驳回原告薛某某其他诉讼请求。案件受理费5072.00元，减半收取2536.00元，由被告牡丹江江湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员　　王金凤

书记员：吴昊