薄某与河北智某某珑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：薄某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市桥东区。委托代理人：宋册、张杰诺，河北冀督律师事务所律师。被告：河北智某某珑房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市栾城区太行南大街1158号。法定代表人：李红梅，该公司执行董事。委托代理人：张龙飞、陈桂彬，河北侯凤梅律师事务所律师。

原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告签订的《房屋认购协议》无效；二、判令被告返还原告定金、首付款、手续费等款项共计242578元及利息9760.73元（自2017年8月24日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，利息暂计算至2018年7月23日）。事实与理由：2017年8月24日，原、被告签订《房屋认购协议》，约定由原告以银行按揭方式购买被告开发的位于栾城区交口的智某某珑项目住宅一套。总价款为人民币1082544元。合同签订后，原告已按约定缴纳定金、首付款、手续费及务费共计242578元。后得知被告至今仍未取得商品房预售许可证。被告未取得商品房预售许可证出售房屋，违反了法律的强制性规定。严重侵害了原告的合法权益。原告就返还定金及首付款等款项事宜多次与被告协商未果，故诉至贵院。原告为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：1、原被告之间的房屋认购协议；2、被告开具的收据；3、搜狐焦点网团购优惠告知书；4、搜狐焦点会员银行收据。被告辩称，本案房屋认购协议是预约合同，未取得房屋预售许可证不影响合同效力，双方签订的房屋认购协议合法有效，被告不应退款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2017年7月6日原告购买北京焦点互动信息服务有限公司提供的“搜狐VIP爱家卡”，成为搜狐VIP爱家卡会员，享受藏珑项目购房的优惠活动。搜狐焦点网团购优惠告知书同时载明“北京焦点互动信息服务有限公司为此团购活动收取咨询服务费人民币10000元，此费用不抵扣房款，仅作为为团购优惠咨询服务费，由北京焦点互动信息服务有限公司开具相应发票”，原告于2017年7月6日向北京焦点互动信息服务有限公司支付藏珑项目焦点服务费10000元。2、2017年8月24日原被告签订《房屋认购协议》，原告（乙方）认购被告（甲方）开发的智高?藏珑项目4号楼2单元702室，暂定建筑面积87.81㎡，单价12328.25元/平方米，房屋总价款1082544元；第二条约定付款方式为银行按揭，原告（乙方）于2017年8月24日交纳首付款计人民币232544元，剩余房款850000元，办理银行贷款；第四条约定被告（甲方）取得《房屋预售许可证》后，通过电话或者信函等方式通知原告（乙方），原告（乙方）应于接到通知后7日内到被告（甲方）售楼部处签订正式合同……；第七条约定交房日期为2019年9月30日前。3、原告于2017年7月6日向被告支付定金10000元，被告出具加盖河北智高房地产开发有限公司收款专用章的收据，收据上收款事由载明“首付（20）不含地下室定金藏珑-4号楼-2单元-70287.8113510”；原告于2017年7月8日向被告交纳216934元，被告出具加盖河北智高房地产有限责任公司收款专用章的收据，收据上收款事由载明“首付（20）不含地下室首期藏珑-4号楼-2单元-70287.8112378.25”；原告于2017年8月24日向被告支付5610元，被告出具加盖河北智某某珑房地产开发有限公司收款专用章的收据，收据上收款事由载明“首付（20）不含地下室首期藏珑-4号楼-2单元-70287.8112378.25”；原告于2017年8月24日向被告支付手续费34元，被告出具加盖河北智高房地产开发有限公司财务专用章的收据。本院认为，一、本案原被告签订的《房屋认购协议》应当认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方所签订的《房屋认购协议》已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同。本案原被告双方签订认购协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款、交房时间等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原被告双方签订的《房屋认购协议》并非被告所称的预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故本案中原被告签订的《房屋认购协议》无效。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告按照被告方的要求分多次向被告交纳定金、首期以及手续费共计232578元。虽然被告给原告出具的部分收据加盖“河北智高房地产开发有限公司”印章，但是这些收据的收款事由一栏均载有“藏珑-4号楼-2单元-702”，与本案原告认购的房屋属同一处。被告辩称，河北智高房地产开发有限公司与河北智某某珑房地产开发有限公司是两个不同的主体，盖有“河北智高房地产开发有限公司”印章的收据非被告出具，该笔款项不应由被告返还，但被告未提供证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证明或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合全案分析，这些加盖有“河北智高房地产开发有限公司”印章的收据中的相关款项应当认定为原告向被告支付的购房款项。原告请求被告返还购房款项232578元符合法律规定，本院予以支持。三、原告与北京焦点互动信息服务有限公司达成合意，自愿购买“搜狐VIP爱家卡”并向北京焦点互动信息服务有限公司支付咨询服务费10000元，与本案无关，原告请求被告返还该笔费用没有事实和法律依据，本院不予支持。四、原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在明知被告尚未取得房屋预售许可证的前提下，仍与被告签订购房合同，自身存在一定过错，对原告请求被告支付利息的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
原告薄某与被告河北智某某珑房地产开发有限公司（以下简称智某某珑）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋册、张杰诺，被告委托代理人张龙飞、陈桂彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一、原告薄某与被告河北智某某珑房地产开发有限公司于2017年8月24日签订的《房屋认购协议》无效；二、被告河北智某某珑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告薄某已交纳的购房款项232578元；三、驳回原告薄某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5085元，原告薄某负担399元，被告河北智某某珑房地产开发有限公司负担4686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5085元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。