蔡某、杨某某等与白某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：蔡某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住霸州市。原告：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住霸州市。二原告委托代理人：褚宗伟，河北三杰律师事务所律师。被告：白某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住沧州市献县。被告：齐振森，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住沧州市献县。

原告蔡某、杨某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行原被告于2017年3月20日签订的《房产交易合同书》，协助原告办理霸州市××镇××室房产的变更登记手续；2、判令被告承担违约责任；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月20日，原被告经霸州市乐美环房地产经纪有限公司提供居间服务签订《房产交易合同书》，合同约定;原告以银行贷款付款方式购买被告所有的位于霸州市××镇××室房产，购房总价款为660000元，原告于合同签订之日给付被告定金20000元，被告积极配合原告办理产权变更登记手续及银行贷款手续。合同签订后，原告如约给付了被告购房定金，但是被告却以房价上涨，要求增加房款为由拒绝协助履行义务。综上所述，为维护原告合法权益依法起诉。原告因第一次庭审二被告拒不出庭，继续履行合同困难，变更诉讼请求第一项为依法解除原被告于2017年3月20日签订的房产交易合同书。明确违约责任：二被告按合同约定支付自2017年4月11日起至2017年8月17日以购房总价款660000元为基数按日千分之一计算违约金；二被告支付购房总价款660000元百分之十的违约金，因为二被告构成根本违约，导致合同无法履行；二被告给付原告已经支付的居间服务费13200元。被告白某、齐振森未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、原告的身份证及原告杨某某2015年8月份至2017年8月份个人所得税完税凭证一份，证明二原告主体身份及二原告符合购买条件的事实；2、2017年3月20日原被告及霸州市乐美环房地产经纪有限公司签订的房产交易合同书一份，证明经中介公司提供信息原被告就胜芳镇新城华府小区二区11号楼1单元402室单元楼买卖达成合意，原告于合同签订当日给付被告定金20000元，被告同意以银行贷款形式支付房款，合同签订后原告按约定将定金给付给了被告，并将首付款140000元转入了被告的账户，但是因被告据不协助办理过户，导致合同至今无法完全履行，被告的行为已构成了根本违约，原告请求依法解除合同，同时要求被告承担原告变更诉请的相关法律责任；3、定金收条一份、首付款收据一份及银行交易明细两份，证明原告按合同约定给付被告定金20000元及将首付款140000元转入了被告银行账户的事实，后因被告拒不协助过户导致银行贷款无法发放，首付款140000元又退回到原告账户；4、霸州市乐美环房地产经纪有限公司出具的收据一份，证明原告已支付了房地产经纪公司居间服务费13200元，贷款服务费10400元，评估费6600元的事实，后因被告拒不协助过户，导致银行贷款及房产评估未能办理，房地产经纪公司将贷款服务费和评估费全额退还给了原告；5、证人霸州市乐美环房地产经纪有限公司的工作人员张某的出庭证言。张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，内蒙古包头市人，现住霸州市××镇香槟××小区Ａ18-602。身份证号：。证言内容“我是霸州市乐美环房地产经纪有限公司的工作人员，是经办买方蔡某、杨某某和卖方白某、齐振森房屋买卖的经办人。原被告买卖双方与我们签订了房屋买卖交易合同书，我们是中间方，签订的是三方合同，我们的交易合同是现场签约，保证公正公平，且无任何代理人，全部由当事人自己签字，合同约定的交易价格、办理时间、办理方式都有明确说明，且双方都在知情且认可的情况签字，后期在办理过程中由于限购政策需要等待，且相关部门无法办理手续，大概比约定的办理过户手续时间延期了一周左右，但是在联系卖方办理手续过程中，卖方以没有时间等理由拒绝办理过户，双方第一次办理时（2017年3月底）卖方到场了，但因原告迟到了一小会儿（半小时左右），主要是因为房管局网络出现问题断网无法办理所以没有办理成，等再次约定办理的时候，卖方一直拖延时间不配合，这期间我们与原告多次和卖方联系，协商办理时间均未达成一致，后期就没成功办理过户手续，买方和卖方在过户前一起去银行办理过申请贷款的手续，但因为一直没有过户，所以没办成，首付退回了原账户（原告的账户）。后来联系不上卖方了，打电话不接或者说没时间，在这期间买方就决定走法律程序，因为当时已经超过了合同约定办理时间了，合同里明确表明了超期等违约责任。原被告双方在我们公司签约的时候有视频，如果需要的话可以调取。合同签订后，买方也就是原告按约定向被告也就是卖方支付了相关款项。原告第一次办理过户时迟到一小会儿不影响房屋过户的办理，双方去的时候是上午10点左右，双方下午也去房管局了，因为房管局整天断网才没有办理成。霸州市乐美环房地产经济有限公司的办公地点在胜芳镇××小区××楼底商。原被告在办理过程中产生了居间服务费，是按照总房价的2%由我们收取，其它的没有实际产生。这个居间服务费是按照合同收取的原告的，但是合同约定了如果有一方违约由违约方承担”。证明本案原被告签订的房产交易合同至今无法履行，系因被告的违约行为导致，被告应按合同约定承担相应的违约责任。被告白某、齐振森未发表质证意见被告白某、齐振森未向法庭提交证据。经审查本院认为，原告提供的证据1、2、3、4，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据5，证人出庭作证，接受当事人的质询，具有证据的的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经审理查明：2017年3月20日，原告蔡某、杨某某与被告白某、齐振森经霸州市乐美环房地产经纪有限公司居间介绍签订《房产交易合同书》合同一份。合同主要内容：“原告蔡某、杨某某为买受方，被告白某、齐振森为出售方，居间方霸州市乐美环房地产经纪有限公司。一、原告自愿购买被告位于河北省××镇××小区××楼××单元××室单元楼××套（证号廊房权证霸字第××号），产权人为被告白某，房屋面积为110.60㎡。二、原被告确认该房成交价格为660000元。原告于2017年3月20日交付被告20000元作为定金，如原告未能履行本合同导致本合同终止、无法履行或解除，则定金归被告所有，被告有权再将房屋转让于任何人；如被告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告须双倍返还定金给原告，上述定金将在原被告双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，并与原告按约定交付房款之时，被告将该笔定金共同交付正孚公司，履行资金监管程序。除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项共计640000元，被告同意原告采取银行贷款方式支付房款原被告双方均同意委托丙方（霸州市乐美环房地产经纪有限公司）协助双方办理评估事宜。上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，双方须于2017年4月10日之前到房管部门签订《河北省房产买卖协议》，同时原告将定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构，原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。三、居间服务费为成交价格的2%，即13200元，由原告向丙方支付。原告承担营业税、契税、个人所得税、印花税、产权登记费、土地出让金、买卖双方需交纳的产权转让费、公证费。办理过程中出现新的税费按国家规定各自承担，上述费用以实际发生费用为准。四、房屋过户及交付3被告应于原被告双方到房管部门办理过户手续完毕，且被告全部房款到账后叁日内将房屋交付原告，被告有义务配合原告办理水、电、燃气、物业、有线电视等房屋配套设施之更名过户手续。如《霸州市房产买卖协议》中约定的交付房屋时间与本合同不符，以本合同为准。五、原被告双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付税费。若因任何一方书面材料、相关证明证件或税费不足等原因双方无法办理与履行本合同有关的手续，则该过错方应承担相关责任。六、房屋产权及具体情况承诺。七、被告保证对该房屋享有完整所有权或使用权。八、违约责任1、原被告双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金；违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。3、因违约方根本性违约，导致守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知到达违约方之日起，被告房屋可另行出售，原告可另行购买其他房屋，但守约方仍有权追究违约方的违约责任。九、合同免责1如遇不可抗力导致本合同不能履行或合同目的不能实现，经三方协商可解除本合同，三方均免责。十四、因履行本合同而产生争议，三方应协商解决，协商不成的，向居间方所在地人民法院提起诉讼。十五、备注：经原被告协商被告该房屋家具家电及地下室一同售予原告。原告蔡某、杨某某，被告白某、齐振森军签名捺印”。《房产交易合同书》签订后，原告蔡某、杨某某于当日交付被告白某、齐振森定金20000元，被告白某、齐振森为原告蔡某、杨某某出具定金收条一份。同日，原告蔡某、杨某某与居间方霸州市乐美环房地产经纪有限公司签订房屋贷款委托合同，由居间方协助原告蔡某、杨某某办理该涉案房屋的贷款事宜，原告蔡某、杨某某交付居间方贷款服务费10400元。原告蔡某、杨某某、被告白某、齐振森与居间方签订委托评估协议书一份，原被告双方共同委托居间方代为寻找评估公司，出具评估报告，评估费6000元由原告蔡某、杨某某承担。原告杨某某将居间服务费13200元、贷款服务费10400元、评估费6000元交付居间方霸州市乐美环房地产经纪有限公司，该公司为原告杨某某出具收据一份。同日，原告蔡某将房屋首付款140000元转入被告齐振森河北银行62×××15账户。被告齐振森为原告蔡某出具收到购房首付款140000元的收据一份。原被告办理房屋过户手续因为限购政策而延期一周左右，双方第一次办理时，因房管局网络出现问题断网全天无法办理而未办理成功。再次约定办理的时候，被告一直拖延时间不配合。原告与居间方霸州市乐美环房地产经纪有限公司多次与被告联系协商办理时间均未达成一致，后联系不上被告，至今未成功办理过户手续。原被告在办理房屋过户前办理的申请贷款的手续，因在约定期限内房屋没有过户而未办理成功，首付款140000元退回了原账户（原告的账户），银行贷款及房产评估未能办理，居间方霸州市乐美环房地产经纪有限公司将贷款服务费10400元和评估费6000元全额退还给了原告。
原告蔡某、杨某某与被告白某、齐振森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告蔡某、杨某某及其委托代理人褚宗伟到庭参加了诉讼，被告白某、齐振森经本院开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。第二次开庭，原告蔡某、杨某某及其委托代理人褚宗伟到庭参加了诉讼，被告白某、齐振森经本院开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：原告蔡某、杨某某与被告白某、齐振森于2017年3月20日经霸州市乐美环房地产经纪有限公司居间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方买卖合同关系成立，本院予以确认。双方当事人均应按合同约定严格履行各自义务。原告按约履行了交付定金、首付款、居间介绍费、贷款服务费、评估费及办理房屋贷款手续的义务，被告未按合同约定履行协助原告办理房屋过户相关手续的义务，被告构成违约。经原告及居间方催告被告仍未履行合同约定的协助义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2017年5月24日原告蔡某、杨某某起诉要求被告白某、齐振森履行房屋买卖合同协助原告办理房屋变更登记手续，第一次开庭被告白某、齐振森无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告蔡某、杨某某变更诉讼请求，以被告白某、齐振森构成根本性违约为由解除双方于2016年3月20日签订的房屋买卖合同。根据原被告签订的房屋买卖合同第八条违约责任第1项的规定，被告白某、齐振森至今未按合同约定协助原告蔡某、杨某某办理房屋变更登记手续，可视为根本性违约，原告蔡某、杨某某单方解除双方签订的房屋买卖合同的理由成立且符合上述法律规定。故本院对原告蔡某、杨某某要求解除原被告之间的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告蔡某、杨某某主张违约金既要求被告白某、齐振森支付自2017年4月11日起至2017年8月17日以购房总价款66万元为基数按日千分之一计算违约金，又要求被告白某、齐振森支付购房总价款660000元10%的违约金。根据原被告签订的房屋买卖合同第八条违约责任第1项的规定，前者违约金为延迟履行违约金，后者为根本性违约违约金，二者不能并用。原告蔡某、杨某某选择解除双方签订的房屋买卖合同，应当适用后者违约金的计算方法即按房屋成交价10%计算违约金660000×10%为66000元。居间费13200元为原告蔡某、杨某某实际支出，因合同解除而为原告实际损失，故本院对原告蔡某、杨某某要求被告白某、齐振森给付13200元居间费的诉讼请求予以支持。被告白某、齐振森经本院开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法适用缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告蔡某、杨某某与被告白某、齐振森于2017年3月20日签订的房屋买卖合同；二、被告白某、齐振森给付原告蔡某、杨某某违约金66000元、居间费13200，共计79200元，此款于本判决生效后十日内履行完毕。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3586元，原告蔡某、杨某某承担1858元，被告白某、齐振森承担1728元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判长　　赵秋霞
审判员　　蔡德胜
审判员　　王元斌

书记员：张硕